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楼市一月开门红，连官方都特地作(zuo)了头版播(bo)报。
市场活络，热点楼盘受追捧，土(tu)拍升(sheng)温，交易价格反弹(dan)，仿佛整个市场都重新回归。
但“开门红” 的背后，其(qi)实是(shi)外围区域的分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位于盐田梅沙的特发小梅沙觐海广场踩点加推获批预售，126套118~121平住宅，备(bei)案均价约57020元/㎡，总价区间约535万~820万/套。
作(zuo)为位于小梅沙风(feng)景区的住宅，是(shi)名(ming)副其(qi)实的一线海景房。
出门即8号线小梅沙站(zhan)地铁(tie)口，毗邻小梅沙海洋馆、小梅沙生态公园，约3公里的大梅沙海滨公园－小梅沙栈(zhan)道，是(shi)盐田数一数二的生态地段。
但这(zhe)样的项目，市场却没有多少水花。
去年6月，项目获批63套约118~121平住宅，备(bei)案均价约52097元/㎡，虽(sui)然开盘当天，开发商对外宣传称“热销45%”，但时隔近8个月，还剩余24套未售。
而加推的126套住宅，在深圳房地产信息平台(tai)上显(xian)示，春节期间暂无网签记录。
为何出现这(zhe)样的情况？
一方面返乡潮导致短期内的购房需求下降(jiang)，只有小部分人群留深利用假期看房，另一方面项目的位置(zhi)配套本身就(jiu)存在一些短板(ban)。
比如购房群体重视的轨道交通，2023年12月才(cai)开通8号线二期（鸿安(an)围站(zhan)—小梅沙站(zhan)），通往南山、福田等腹地距离较远。
比如购房群体比较关注的教育资(zi)源(yuan)，整个盐田区域出彩的学校，都是(shi)深圳名(ming)校集(ji)团化后的教育资(zi)源(yuan)。
再(zai)比如购房群体比较重视的购物娱(yu)乐消费，虽(sui)然附近整体规划约8.8万平的小梅沙滨海主(zhu)题商业区，但还需要时间才(cai)能真正成熟。
更(geng)重要的是(shi)，项目所在区位，三面环山，难以发展出有韧性的产业，不仅如此，高度依赖软硬设施的旅游业，也(ye)还需要发展。
所以，整体来(lai)看，环境环境资(zi)源(yuan)确实不错，但难留住真正居住置(zhi)业需求。
从众星捧月到被人遗忘
事(shi)实上，特发小梅沙觐海广场只是(shi)盐田新房的一个缩影(ying)。
如今的盐田新房有多难消耗(hao)？
曾经的海景房，一房难求，如今却鲜少关注。
曾经的新房，领涨整个深圳楼市，如今却卖不掉。
盐田楼市的辉煌(huang)始于2008年，这(zhe)一年盐田诞生深圳首个突破“2字头”价格的小区。
如今斗转星移，即使是(shi)2018—2020年深圳楼市跃升(sheng)阶(jie)段，盐田依旧有项目顺销到2025年。
比如位于盐田沙头角的半山悦海花园2018年8月预售，836套82~319平住宅备(bei)案均价约52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套房源(yuan)在售；
比如位于盐田港的悦千山雅园2019年9月预售，254套63~98平住宅，备(bei)案均价约49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套房源(yuan)在售。
比如位于盐田港的鹏广达时代(dai)广场2020年12月预售，146套91~115平住宅，备(bei)案均价约57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套房源(yuan)在售。
再(zai)比如位于盐田港的山海四季二期华府 2020年11月获批预售，780套91~117平住宅，备(bei)案均价约57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套房源(yuan)在售。
要知道，2020年—2021年阶(jie)段，是(shi)深圳楼市非常火热的阶(jie)段。
这(zhe)就(jiu)更(geng)不用说2022年以后入市的新房。
像(xiang)盐田港的山海天成2022年12月入市，323套90~151平住宅，备(bei)案均价约52482元/㎡，截至2025年2月依旧剩余164套房源(yuan)未售。
像(xiang)盐田梅沙的特发觐海广场（3栋） 2024年6月入市，63套118~121平住宅，备(bei)案均价约52097元/㎡，只有几十(shi)套的货量，顺销半年多依旧还剩余24套。
这(zhe)些新房，在入市后有的还一度推出过特价房，工抵房等，给出的折扣(kou)甚至把单价直接拉回到2字头。
而二手房的价格，回到2字头也(ye)已经不是(shi)什么(me)新鲜事(shi)。
比如沙头角老城区位置(zhi)的佳兆业盐田城市广场，中(zhong)海半山溪(xi)谷花园，去年9月、12月在中(zhong)介(jie)平台(tai)都有“2字头”的成交记录。
比如为旅游专属打造的梅沙位置(zhi)，2020年6月曾经以备(bei)案均价约60993元/㎡预售的星都·梅沙天邸，在去年也(ye)有2字头的成交记录。
这(zhe)是(shi)什么(me)概念？
换句话说，深圳楼市整体上扬的时候，盐田的市场也(ye)跟着往上走，但当深圳楼市整体回落收缩的时候，盐田收缩得更(geng)明显(xian)。
即使与后起发展的坪(ping)山区域相比，也(ye)显(xian)得市场韧性薄弱(ruo)得多。
从坪(ping)山区域的二手房相对比较近的成交记录来(lai)看，成交价格水平维持(chi)在1.8万-3万/平。
从近5年的楼市走势来(lai)看，盐田呈现出了先升(sheng)后回落的势态，2018—2020年跟随整个深圳楼市的步(bu)伐(fa)稳步(bu)上升(sheng)，2021年达到高点后开始回调(diao)，2022—2024年受市场环境影(ying)响继续收缩。
这(zhe)也(ye)证明了一个事(shi)实，海景房只有在位置(zhi)的加持(chi)下，才(cai)能真正体现出价值。
而在量价收缩的阶(jie)段，任何新房入市，都难有明显(xian)的水花。
所以，特发小梅沙觐海广场大概率也(ye)不会例外。
作(zuo)者 | 醉酒大鲨鱼