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如果问深圳哪(na)个区新房库存最难清(qing)理(li)？
则坪山区不能不提。
打(da)破下限
最近，位于(yu)坪山碧岭的(de)深业山水(shui)东城以29293元/㎡的(de)备案均价(jia)，不仅打(da)响(xiang)2025年坪山新房供应的(de)第一枪，也重新定义了坪山新房的(de)价(jia)格(ge)体系。
建面约85—243平，单价(jia)区间约2.51—5万/平，总价(jia)区间约213—1216万/套，1060套现房入市，精装交(jiao)付。
这不仅比深业山水(shui)东城2022年7月以及2023年2月批次入市的(de)房源价(jia)格(ge)便宜，更是整个坪山2020年以来，备案均价(jia)最便宜的(de)一次。
要知道，坪山区域新房备案价(jia)格(ge)高光的(de)时候，均价(jia)去到约4.2万/平。
2021年8月位于(yu)坪山石井的(de)中海万锦熙岸华(hua)庭开盘，264套约80—106平住宅(zhai)备案均价(jia)约42746元/㎡，总价(jia)区间约320—478万/套；
2021年8月位于(yu)坪山马峦的(de)金尊府开盘，592套约88—143平住宅(zhai)备案均价(jia)约41689元/㎡，总价(jia)区间约361—621万/套；
2021年8月位于(yu)坪山马峦的(de)龙光玖誉雅筑开盘，355套住宅(zhai)备案均价(jia)约42572元/㎡，总价(jia)区间约358—500万/套。
就算是碧岭同片区的(de)新房，如龙光玖榕府、蔚蓝左岸花园、深业山水(shui)东城前两批次新房，备案均价(jia)都是维持(chi)约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的(de)龙光玖榕府467套约96—117平住宅(zhai)备案均价(jia)约36665元/㎡，总价(jia)区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅(zhai)备案均价(jia)约36540元/㎡，总价(jia)区间约247—365万/套。
深业山水(shui)东城，2022年7月559套约81—188平住宅(zhai)开盘，备案均价(jia)约37923元/㎡，总价(jia)区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平住宅(zhai)开盘，备案均价(jia)约37902元/㎡，总价(jia)区间约277—1208万/套。
所以可以看到，深业山水(shui)东城1060套现房住宅(zhai)入市，正标志着坪山的(de)新房价(jia)格(ge)正式迈向“2字(zi)头”。
和前两批次的(de)住宅(zhai)房源价(jia)格(ge)相比，备案均价(jia)相差了约8600元/㎡。
假设2022年7月选(xuan)择(ze)约81平的(de)业主选(xuan)择(ze)最便宜的(de)户型，总价(jia)约280万，今(jin)年选(xuan)择(ze)约85平最便宜户型，总价(jia)约213万，不仅户型面积更大，总价(jia)也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案价(jia)格(ge)，一般而言新房入市，还会有相应的(de)折扣(kou)叠加。
去化之困
从(cong)市场的(de)情况来看，虽然深圳新房市场2024年已经出现翘尾行情。
但对于(yu)坪山区域而言，新房去库存是每个项目的(de)大难题。
在深圳各个区域中，虽然新房住宅(zhai)库存量(liang)的(de)前三名一直是龙岗(gang)、龙华(hua)、宝安，但若要问哪(na)个区的(de)新房去库存难度最大，坪山是不能不提的(de)。
因为其他区域的(de)新房，顺销期的(de)去化速度要比坪山区域的(de)新房整体去化速度要快一些。
最明显的(de)，位于(yu)龙华(hua)观澜的(de)山水(shui)华(hua)庭，108套住宅(zhai)，备案均价(jia)约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被市场誉为开盘最惨淡新房，24批意向登记客户，成为当时入围人数最少(shao)的(de)新房。
2021年的(de)新房市场远要比如今(jin)的(de)新房市场好不少(shao)。
截至2025年1月8日，山水(shui)华(hua)庭在深圳房地(di)产信息平台上显示，只卖剩11套住宅(zhai)。
而位于(yu)坪山马峦的(de)金尊府，2021年5月入市353套住宅(zhai)，市场反馈开盘当天(tian)是差不多卖光。
但时隔1328天(tian)，依然还有3套住宅(zhai)未网签，而2021年8月入市，市场反馈开盘之初卖了约54.38%，时隔1237天(tian)，592套房源，依旧剩98套住宅(zhai)未网签。
而这几天(tian)深圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套新房住宅(zhai)。
要知道目前整个坪山区域新房住宅(zhai)库存总量(liang)约7151套，深业山水(shui)东城一次性供应就占了整个坪山区新房库存约七分之一。
再(zai)加上深业山水(shui)东城前两批入市房源，到目前为止仍存在不少(shao)房源未出售。
2022年7月这一批，559套住宅(zhai)剩余269套，2023年2月这一批804套住宅(zhai)剩余533套。
更重要的(de)是，开发商新房库存不小的(de)情况下，还存在工抵房的(de)情况。
在媒体社交(jiao)平台上有网友在去年11月表示，“开发商没钱，还以房抵款(kuan)抵了我一套，请款(kuan)一直卡”，也有网友早在去年7月评论表示，“如果考虑深业山水(shui)这个小区的(de)能不能买(mai)了我们(men)公(gong)司的(de)工抵房呀，85折，公(gong)司急卖”。
所以，新房去化困难不仅是整个坪山区域的(de)难题，更是深业山水(shui)东城去化的(de)难题。
面对这样的(de)区域新房格(ge)局，或许价(jia)格(ge)让步才能真正获得(de)一席市场。
作者 | 飞天(tian)小女警(jing)