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近日，上实城市(shi)开发（00563.HK）的年度财报正式(shi)出炉，此前在2月末公司已(yi)发布(bu)盈(ying)利警告，尽(jin)管利润指标并不理想，但可以看到近期来公司在资本市(shi)场反应相对平淡，这(zhe)也侧面(mian)反映市(shi)场对其(qi)悲观预期已(yi)充分释放(fang)。
（来源(yuan)：富途行(xing)情）
从最新发布(bu)的财报来看，尽(jin)管公司业绩仍(reng)然承压，但营收高增、核心土储优势、政(zheng)策(ce)机遇下的复苏趋势等亮点(dian)，也为市(shi)场释放(fang)了暖(nuan)意，那么该如(ru)何看待公司后(hou)续(xu)的机会？
1、营收高增，毛利率短期承压无碍长期改(gai)善
此次(ci)财报一个亮点(dian)之处在于公司的营收保持了高增长。
财报显示，公司全年实现收入为124.4亿港元，同比上升56.4%。
拆分收入结构来看，核心收入来源(yuan)是物(wu)业销售，2024年达到113.5亿港元，同比增长65.2%，占总收入比例超过(guo)90%，成为公司业绩增长的核心引擎。
（来源(yuan)：公司财报）
考虑(lu)到房地产公司的结转模式(shi)，公司这(zhe)一收入端的增长与此前上海(hai)、西安等核心城市(shi)项(xiang)目集中(zhong)交付高度相关，这(zhe)也印证了公司在楼市(shi)复苏环境下的阶段性成果。
不过(guo)，考虑(lu)到整体行(xing)业的压力仍(reng)然不小，房企毛利率下行(xing)的背景下，上实城市(shi)开发的毛利率水平也受到影响。
长远视(shi)角(jiao)来看，公司整体的项(xiang)目多处在核心城市(shi)、核心区位，后(hou)续(xu)具(ju)有较大的改(gai)善空间。
再来看，酒店经营收入方面(mian)，虽有小幅下滑，但2024年收入仍(reng)达到了2.82亿港元，考虑(lu)到整体宏观环境的修复和刺激消费等政(zheng)策(ce)的支持，后(hou)续(xu)的增长值得期待。
最后(hou)是物(wu)业管理收入方面(mian)，整体规模虽小，但增速亮眼，年内同比增长达到28.6%，至0.13亿港元。
尽(jin)管公司在酒店经营和物(wu)业管理业务上仍(reng)然体量不大，但后(hou)续(xu)的成长空间巨大。特别是，在物(wu)管方面(mian)，轻资产模式(shi)下，其(qi)依托国资背景整合上海(hai)本地老旧小区改(gai)造(zao)物(wu)管订单，后(hou)续(xu)有望持续(xu)实现规模增长，并贡献更多稳健的现金流。
2、核心资产属性加持，多维度奠定价值成长
站在当下来看，不论房地产复苏态势如(ru)何，告别了以规模论的行(xing)业新周期背景下，市(shi)场的机会将更加聚集到房企自身的经营。
换言之在房地产市(shi)场经历了深度调整后(hou)，行(xing)业格局如(ru)今发生了显著变化，规模不再是衡(heng)量房企成功与否的唯一标准，取而代之的是对房企综合经营能力的全面(mian)考量。
其(qi)中(zhong)，核心资产属性在评估房企机会中(zhong)也正扮演着至关重要的角(jiao)色，它不仅是房企抵(di)御市(shi)场波动的压舱石，更是实现长期价值成长的基石。
对于上实城市(shi)开发而言，其(qi)核心资产属性在多个维度上得到了充分体现和加持。
其(qi)一，核心城市(shi)优质土储，抗风(feng)险(xian)能力突出。
当前行(xing)业分化加剧，核心城市(shi)土储已(yi)成房企的“安全资产”。
从行(xing)业数据层面(mian)来看，显示出各能级城市(shi)明(ming)显的分化趋势。国家统计(ji)局3月17日发布(bu)数据显示，2月份，一线城市(shi)新建商(shang)品住(zhu)宅销售价格环比上涨(zhang)0.1%，同比下降3.0%，降幅较上月收窄0.4个百分点(dian)。二线城市(shi)新房价格环比由上月上涨(zhang)0.1%转为持平，同比下降4.7%；三线城市(shi)新房价格环比下降0.3%，降幅扩大0.1个百分点(dian)，同比则下降5.9%。
从数据不难看到，在市(shi)场分化加剧的背景下，核心城市(shi)的房产需求(qiu)仍(reng)然相对稳定，抗风(feng)险(xian)能力突出，这(zhe)也使(shi)得手握(wo)核心资产的上实城开能在市(shi)场波动中(zhong)能够保持相对的稳健。
从土地储备来看，上实城开聚焦于核心城市(shi)的核心区位，这(zhe)些土储具(ju)有不可复制的稀缺性，显著降低了销售端的不确定性，为未来的稳定收益和项(xiang)目溢价提供了支撑。
截止2024年底，上实城开土储共有27个项(xiang)目，总可售面(mian)积332.3万平方米，覆盖上海(hai)、北(bei)京、深圳等10个核心城市(shi)，可满足未来3至5年的发展。同时，财报显示，截至2024年底，公司在建项(xiang)目共9个，在建面(mian)积193.3万平方米，主要包括上海(hai)TODTOWN天荟、上实听海(hai)、烟台上实云麓和天津上实仰山等项(xiang)目。考虑(lu)到这(zhe)些项(xiang)目多为中(zhong)、高档住(zhu)宅及商(shang)用物(wu)业，为后(hou)续(xu)高单价、高毛利项(xiang)目交付奠定基础。
其(qi)二，国资背景赋能，财务优势与拿地优势凸显。
国资背景是审(shen)视(shi)上实城开长期价值的另一重要支撑，为其(qi)带来了信(xin)用背书和资源(yuan)倾斜。
在当前行(xing)业整体融资仍(reng)然面(mian)临压力的大环境下，国资背景使(shi)得上实城市(shi)开发能够以相对较低的成本获取资金，增强了其(qi)在市(shi)场中(zhong)的竞争力和抗风(feng)险(xian)能力。这(zhe)一点(dian)也在公司稳健的资产负(fu)债表中(zhong)得以提醒。
作为上海(hai)实业控股旗(qi)下在港股的上市(shi)房地产平台，截止2024年底，公司净资产负(fu)债比率为64.8%，尽(jin)管较上年有所(suo)提升，但在行(xing)业仍(reng)然具(ju)有优势。特别是公司整体融资成本及拿地能力优于民营房企，在核心城市(shi)土拍中(zhong)具(ju)备资源(yuan)倾斜潜力。
（数据来源(yuan)：公司财报）
此外，截至24年底公司在售现金53.43亿港元，在手现金充裕，流动比率为1.2倍，短期偿(chang)债能力较强。
其(qi)三，租售并举策(ce)略，开辟第二增长曲线，平滑周期波动。
公司的多元业务布(bu)局也为其(qi)价值成长奠定了基础。伴随公司持续(xu)贯(guan)彻租售并举的策(ce)略，不仅有助于平滑开发业务的周期波动，还能提升公司的整体盈(ying)利能力。
从投资性物(wu)业来看，截止2024年底，公司持有的投资性物(wu)业总面(mian)积约125.5万平方米。年内，公司的整体租金收入同比增长2.7%至7.94亿港元。这(zhe)一增长态势表明(ming)公司在投资性物(wu)业领域的运营成效显著，租金收入的稳步提升为公司带来了持续(xu)的现金流，增强了其(qi)在市(shi)场波动中(zhong)的稳定性。
从租赁住(zhu)宅业务来看，旗(qi)下上海(hai)城开莘社(she)区、上海(hai)城开汇社(she)区的长租房项(xiang)目出租率稳定维持在98%以上，为其(qi)带来稳健的租金收入。高出租率的背后(hou)，是公司对租赁市(shi)场需求(qiu)的精准把握(wo)以及对社(she)区品质和服务的严格把控，这(zhe)不仅提升了公司的品牌形象，也为公司创造(zao)了可预见的长期收益。
此外，上海(hai)创社(she)区亦于九月正式(shi)投入运营，而红星村改(gai)造(zao)的商(shang)业配套项(xiang)目“城开优享+欣虹汇”也于年内盛大启幕。这(zhe)些新项(xiang)目的投入运营，进一步丰(feng)富了公司的业务版图，为租金收入的持续(xu)增长注入了新的动力。
与此同时，上海(hai)世贸商(shang)城等展览馆、店铺及写字楼项(xiang)目运营稳健，预计(ji)将持续(xu)为公司提供稳定的收入来源(yuan)。
展望后(hou)续(xu)，随着经营性收入占比的逐步提升，公司的收入结构将更加多元化，减少对单一业务的依赖，增强抵(di)御市(shi)场风(feng)险(xian)的能力。
3、结语
上实城市(shi)开发的财报验证了其(qi)在行(xing)业寒冬中(zhong)“活下去、扩份额(e)”的战略定力。面(mian)对房地产市(shi)场的深度调整，公司依然能够保持稳健的发展步伐，展现出强大的韧性。
尽(jin)管短期利润端遭遇阵痛，但不改(gai)其(qi)长期战略价值，公司核心城市(shi)土储的稀缺性、国资信(xin)用加持的融资能力、资源(yuan)禀赋、以及多元业务蓄势待发的增长潜力，共同构筑了穿越周期的成长主线。
从估值角(jiao)度来看，当前公司市(shi)场估值已(yi)反映悲观预期，PB仅为0.11倍显著低于行(xing)业均值。
往后(hou)看，伴随后(hou)续(xu)核心城市(shi)销售回(hui)暖(nuan)、高毛利项(xiang)目交付，公司利润端有望触底反弹。
可以看到，自去年9月26日中(zhong)央高层会议强调“要促进房地产市(shi)场止跌回(hui)稳”叠加今年的政(zheng)府工作报告提出，“稳住(zhu)楼市(shi)股市(shi)”、“持续(xu)用力推动房地产市(shi)场止跌回(hui)稳”，一系列表述为全年房地产政(zheng)策(ce)定下基调。随着后(hou)续(xu)一线城市(shi)限购(gou)松绑、降首付、降利率等政(zheng)策(ce)密(mi)集落地，高能级市(shi)场有望率先受益。上实城开在上海(hai)等核心城市(shi)的项(xiang)目布(bu)局，其(qi)政(zheng)策(ce)红利传导路径最短，催化效应可期。
与此同时，此次(ci)财报中(zhong)，公司账(zhang)面(mian)上的盈(ying)利状况受投资物(wu)业重估减值影响较大，结合行(xing)业各企业来看，多数港资地产同样面(mian)临这(zhe)一情况，考虑(lu)到投资物(wu)业公允价值变化并非现金性质，并不会对公司的营运现金流或归母净利润构成任何影响，后(hou)续(xu)伴随整体市(shi)场环境的复苏，预计(ji)也将有较大的修复弹性。
此外，伴随政(zheng)策(ce)面(mian)支持做(zuo)强做(zuo)优做(zuo)大国有资本和国有企业，作为国资背景的企业，上实城市(shi)开发在资源(yuan)整合方面(mian)具(ju)有天然优势，未来或有望通过(guo)资产注入等方式(shi)，实现业务的拓(tuo)展和升级。
与此同时，公司深耕城市(shi)更新，在上海(hai)已(yi)验证的项(xiang)目经验受到多方认可，伴随上海(hai)持续(xu)推进旧区改(gai)造(zao)和旧城区改(gai)建，也为其(qi)提供了广(guang)阔的政(zheng)策(ce)支持和市(shi)场机遇。