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澎湃新闻记(ji)者 蒋立冬 AI创意(yi)
又一(yi)只REIT发行火爆，网下配售比例创28个月新低。
3月20日，年内第5只“日光”REIT——汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房封闭式基础设施(shi)证券投资基金（下称“汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房REIT”）发布认购(gou)申请确(que)认比例结(jie)果的公告。
公告内容显示，该(gai)基金网下投资者对应的有效认购(gou)基金份额数量为183.48亿份，所对应的配售比例为0.57226321%，该(gai)配售比例为28个月来的最低比例，仅次于2022年11月14日发行的华夏基金华润有巢REIT创下的历史最低水平0.469%。
整体(ti)来看(kan)，年初至今，公募REITs市场表(biao)现亮眼。据Wind数据统计，截至3月20日，全市场已上(shang)市的REITs共(gong)计63只，年内平均涨幅达10.41%，有62只REITs年内收益为正。
年内第5只“日光”REIT
从募集情(qing)况来看(kan)，汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房REIT已是年内第5只“日光”REIT。此前四只“日光”REIT分(fen)别为国泰君安济南能源供热REIT、易方达华威(wei)农贸市场REIT、华夏金隅智造工场REIT、汇添富九(jiu)州通(tong)医(yi)药仓储(chu)物流REIT。
公告内容显示，该(gai)基金原定募集期为2025年3月17日至2025年3月18日。由于公众投资者认购(gou)踊(yong)跃，截至2025年3月17日，汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房REIT的公众投资者累计有效认购(gou)规模便已超过本次公众投资者的初始(shi)募集上(shang)限。
据公告，汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房REIT募集的基金份额总额为5亿份。其(qi)中，战略配售初始(shi)发售份额为3.5亿份，网下发售初始(shi)发售份额1.05亿份，公众发售初始(shi)发售份额4500万(wan)份。
具体(ti)来看(kan)，网下投资者对应的有效认购(gou)基金份额数量为183.48亿份，所对应的配售比例为0.57226321%；公众投资者有效认购(gou)基金份额数量为222.34亿份，所对应的有效认购(gou)申请实际确(que)认比例为0.20239707%。
此外，该(gai)基金所对应的0.20239707%公众有效认购(gou)申请实际确(que)认比例，也创下保障(zhang)房REITs公众发售配售比例纪录。这(zhe)也意(yi)味着投资者买入1万(wan)元(yuan)，最终获(huo)配金额仅为20.24元(yuan)。按照发售价格2.724元(yuan)/份计算，基金公众发售部分(fen)比例配售前募集规模约为605.64亿元(yuan)。
另(ling)据产品资料，汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房REIT拟投资虹桥项目和江月路项目，截至去年9月底合计评估基础设施(shi)项目估值为12.31亿元(yuan)。预计2024年10月至2024年12月可供分(fen)配金额预测数为1411.42万(wan)元(yuan)，2025年度可供分(fen)配金额预测数为5662.19万(wan)元(yuan)。2024年10月至2024年12月净现金流分(fen)派率预测数为4.33%（年化），2025年度净现金流分(fen)派率预测数为4.37%。
“高分(fen)红率或是REITs发行火爆的原因之一(yi)，为稳健(jian)型资金提供了‘固收+’属性下的高收益选择。”有业内人士向澎湃新闻记(ji)者表(biao)示，保租房REITs是国家重(zhong)点支(zhi)持的领(ling)域，契(qi)合“租购(gou)并举”政(zheng)策导向。而当(dang)前市场同类产品供给较少，2022年以来仅上(shang)市6只且表(biao)现良好(hao)。
上(shang)述人士进(jin)一(yi)步(bu)分(fen)析称，汇添富上(shang)海地产租赁(lin)住房REIT的底层资产为上(shang)海地产集团(tuan)旗下的虹桥璟智项目和江月路项目，均位于上(shang)海市核心区域。此外，作(zuo)为上(shang)海市属功(gong)能性国企，上(shang)海地产集团(tuan)在租赁(lin)住房领(ling)域的资产储(chu)备丰富，扩募潜(qian)力大。其(qi)全资子公司城方公司作(zuo)为运营(ying)方，运营(ying)能力也得到(dao)市场认可。
62只REITs年内收益为正
整体(ti)来看(kan)，年初至今，公募REITs市场表(biao)现亮眼。
据Wind数据统计，截至3月20日，全市场已上(shang)市的REITs共(gong)计63只，年内平均涨幅达10.41%，有62只REITs年内收益为正。其(qi)中，嘉(jia)实物美(mei)消费REIT、华安百联消费REIT、华夏首创奥莱REIT的年内涨幅均超20%。
博时基金REITs业务营(ying)运总监刘玄表(biao)示，股票市场中的红利类资产近期持续调整，具有类红利属性的公募REITs走出独(du)立行情(qing)。对于该(gai)现象背后的原因，他分(fen)析道，一(yi)方面，红利股较为依赖企业的盈利水平及分(fen)红意(yi)愿，而公募REITs的现金流收入相较更低波动，且分(fen)红具备强制性。另(ling)一(yi)方面，公募REITs以长期配置型资金为主，相较于红利股受交易型资金的波动影(ying)响较小。
“从后续来看(kan)，若经济弱复苏趋势延续，公募REITs的现金流优势或将进(jin)一(yi)步(bu)凸(tu)显。”刘玄称。
展(zhan)望2025年，刘玄认为，两(liang)类公募REITs有望成为基金公司布局(ju)的主要发力方向。一(yi)是，政(zheng)策明确(que)支(zhi)持、租金相对稳定且风险较低的资产，如租赁(lin)住房、养老资产。二是，符合双碳目标、长期现金流有较强支(zhi)持的资产，如储(chu)能、绿(lu)能。
“另(ling)外，如国际环境好(hao)转，跨(kua)境离岸(an)资产（如海外物流仓储(chu)）或可拓宽资产类型；如消费复苏趋势增强，则(ze)消费类基础设施(shi)REITs或将受益。”刘玄补充道。
政(zheng)策面上(shang)，2月7日，证监会发布《关于资本市场做好(hao)金融“五(wu)篇大文章”的实施(shi)意(yi)见(jian)》，其(qi)中有两(liang)条(tiao)细则(ze)和公募REITs有关，一(yi)是支(zhi)持人工智能、数据中心、智慧城市等新型基础设施(shi)以及科技创新产业园区等领(ling)域项目发行不动产投资信托(tuo)基金（REITs），促进(jin)盘活存(cun)量资产，支(zhi)持传统基础设施(shi)数字化改造；二是支(zhi)持符合条(tiao)件的健(jian)康、养老等银发经济企业股债融资，探索以养老设施(shi)等作(zuo)为基础资产发行资产支(zhi)持证券和REITs。