随着“517”新政出台，6月(yue)商品房销售额降幅大幅收(shou)窄，随后政策利好效应边(bian)际递减，市场迅速回(hui)落，7、8月(yue)跌幅有所(suo)扩(kuo)大。9月(yue)末以来(lai)房地产利好政策频出，中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回(hui)稳的表述，旨在(zai)提振市场信心、改善预期，推动房地产市场积极变化，10、11月(yue)销售数据持续改善，其中11月(yue)单(dan)月(yue)商品房销售面积和销售额同比全年(nian)首次回(hui)正，分别为3.25%和 1.38%。

从数据上来(lai)看，2024年(nian)下半年(nian)以来(lai)，全国新建商品房销售额、销售面积累计同比降幅持续收(shou)窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个(ge)月(yue)收(shou)窄，销售额降幅连续8个(ge)月(yue)收(shou)窄，尤(you)其是四季(ji)度以来(lai)累计降幅较快收(shou)窄，市场信心有所(suo)修复。

重点城市来(lai)看，据中指研(yan)究(jiu)院，10月(yue)重点100城新房销售面积同比结束16连跌，四季(ji)度销售持续回(hui)升，12月(yue)在(zai)“减税”政策及集中网签推动下，多个(ge)重点城市市场成交规模出现“翘尾”。

展望2025年(nian)，中指研(yan)究(jiu)指数研(yan)究(jiu)部总经理曹(cao)晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收(shou)入预期尚未根本性(xing)扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。

根据中指研(yan)究(jiu)院预测，中性(xing)情形(xing)下，预计2025年(nian)全国商品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形(xing)下，若货币(bi)化安置100万(wan)套城中村改造、收(shou)储存量房等政策加(jia)快落实，2025年(nian)全国商品房销售面积或可实现止跌。同时宏观经济(ji)运(yun)行企稳、居民就业和收(shou)入改善也是房地产止跌回(hui)稳的必要条(tiao)件(jian)。

投资端：提供“好房子”的房企才(cai)会脱颖(ying)而出

国家统(tong)计局数据显示，2024年(nian)，全国房地产开发投资100280亿元，比上年(nian)下降10.6%，降幅较上月(yue)扩(kuo)大0.6个(ge)百分点，较2023年(nian)降幅扩(kuo)大1.1个(ge)百分点。开发投资连续31个(ge)月(yue)负增长(chang)，开发投资水平仍处于历史低位(wei)。

“受(shou)土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年(nian)行业土地投资与开发规模仍处于低位(wei)。”中诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示。

侯一甲指出，2024年(nian)以来(lai)，大部分房企仍采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收(shou)缩态(tai)势，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍市场的情况较为明显。拿地开工率(lu)整体偏低，但(dan)房企出于稳健性(xing)考虑，新开盘的项目大多能够实现盈利。

“2024年(nian)，二手房成交比重进一步上升，受(shou)制于市场需(xu)求(qiu)转向二手房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据研(yan)究(jiu)院首席分析师王小嫱谈到，“未来(lai)房地产开发企业的集中度将会继续提升，市场对新房的产品要求(qiu)越来(lai)越高，只有提供‘好房子’的房企才(cai)会在(zai)市场调整中脱颖(ying)而出。”

“最近两年(nian)房企优(you)胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况是不错的，所(suo)以对于2025年(nian)房地产新开工指标应持乐观态(tai)度。”新开工方(fang)面，上海易居房地产研(yan)究(jiu)院副院长(chang)严跃(yue)进举例2025年(nian)1月(yue)各(ge)地出现了积极拿地现象，说明一些优(you)质房企在(zai)后续拿地新开工方(fang)面动力依(yi)然很足。

竣(jun)工方(fang)面，受(shou)开发投资和拿地等指标的影响，竣(jun)工量也在(zai)收(shou)缩。严跃(yue)进指出，2025年(nian)要从好房子的角度持续做好保交房工作(zuo)，同时加(jia)大对优(you)秀案例的积极宣(xuan)传。

展望2025年(nian)，严跃(yue)进预测房地产开发投资类指标跌幅可控。同时，在(zai)系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有结构方(fang)面的优(you)化，积极落实好“严控增量、优(you)化存量、提高质量”的导向。

曹(cao)晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年(nian)促进投资开工“止跌回(hui)稳”的关键，只有投资开工恢复，才(cai)能增加(jia)市场有效供应，推动市场进入新的循环(huan)。

融资端：更倚(yi)重企业自身经营能力

2024年(nian)房地产开发企业到位(wei)资金107661亿元，比上年(nian)下降17.0%，虽然行业到位(wei)资金降幅连续收(shou)窄9个(ge)月(yue)，但(dan)降幅较2023年(nian)扩(kuo)大4.6个(ge)百分点，整体行业资金压力仍存。

2024年(nian)以来(lai)行业融资政策进一步宽松，“白名单(dan)”等政策亦不断推进，行业融资环(huan)境持续改善。

从政策方(fang)面来(lai)看，2024年(nian)1月(yue)，中央推动建立房地产融资协调机制，并要求(qiu)各(ge)地政府积极落实，并在(zai)“924”新政中进一步提出加(jia)大“白名单(dan)”项目贷款投放(fang)力度;截至 2024年(nian) 11 月(yue)末，全国房地产“白名单(dan)”项目的投放(fang)金额已经超过 3.6万(wan)亿元，预计全年(nian)将超过4万(wan)亿元。

公募REITS方(fang)面,2024年(nian)7月(yue)26日，国家发展改革委公布《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常态(tai)化发行的通(tong)知》(1014号文)，部署推进REITS常态(tai)化发行工作(zuo)，2024年(nian)新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创历年(nian)新高;截至2024年(nian)末，公募REITS产品数量已达58只，合(he)计发行规模达1609.69亿元。

此外,9月(yue)24日，央行将“金融16条(tiao)”和经营性(xing)物业贷款两项政策延期至2026年(nian)末，该(gai)举措有利于进一步缓(huan)解房企在(zai)保交楼、现金流及偿债等方(fang)面的压力。

王雯认为，2024年(nian)融资端信用收(shou)缩力度较轻(qing)，更倚(yi)重企业自身经营能力。他具体分析，2024年(nian)房企到位(wei)资金继续缩减，较国内贷款，预收(shou)款、按揭贷同比降幅更大，反映信用收(shou)缩力度相对较轻(qing)，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单(dan)等融资政策对冲等因素，也反映自身经营回(hui)款能力对企业现金流影响逐(zhu)步加(jia)大。

展望2025年(nian)，王小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单(dan)”项目贷款审批通(tong)过金额的增加(jia)等，房企的资金面总体压力或改善，但(dan)仍难以扭转下行态(tai)势，预计2025年(nian)房企到位(wei)资金降幅有望收(shou)窄至8%左右。(作(zuo)者：谭梦(meng)桐)