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中国网财经(jing)1月21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全国房地(di)产市(shi)场(chang)基本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日在(zai)国新办举行的新闻发布会(hui)上(shang)表示，近期房地(di)产市(shi)场(chang)在(zai)政策组(zu)合拳作用下积极变化增(zeng)多，市(shi)场(chang)信心在(zai)逐步提振。随着存量政策和(he)增(zeng)量政策的有效落实，下阶段房地(di)产市(shi)场(chang)有望继续改善。
2024年房地(di)产销售端、投(tou)资端、融资端表现如(ru)何？2025年房地(di)产行业前景如(ru)何？针对上(shang)述问题，中国网财经(jing)记者采访多位专家进行解读。
销售端：乐观情形下商品房销售面(mian)积或(huo)可(ke)止跌(die)
国家统计局数据显示，2024年，新建商品房销售面(mian)积97385万(wan)平方(fang)米(mi)，比(bi)上(shang)年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分点。
“需求(qiu)中枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲(chong)击。”天风研(yan)究房地(di)产联合首席分析师王雯表示，“但从(cong)时间维度看，对比(bi)2023年，得益于政策积极引导(dao)，单月销售增(zeng)速整体呈修复趋势(shi)，一三季(ji)度末为基本面(mian)边际转折点，量价企稳已具备基础(chu)。”
具体来看，2024年房地(di)产行业继续呈调(diao)整态(tai)势(shi)，上(shang)半(ban)年的“517”新政和(he)下半(ban)年的“924”新政，为市(shi)场(chang)注入信心，行业呈阶段性回温态(tai)势(shi)，核心城市(shi)恢复尤为明(ming)显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收(shou)窄，随后政策利好效应边际递(di)减(jian)，市(shi)场(chang)迅速回落，7、8月跌(die)幅有所扩大。9月末以(yi)来房地(di)产利好政策频出，中央政治局会(hui)议首次提出促进房地(di)产市(shi)场(chang)止跌(die)回稳的表述，旨(zhi)在(zai)提振市(shi)场(chang)信心、改善预期，推(tui)动房地(di)产市(shi)场(chang)积极变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单月商品房销售面(mian)积和(he)销售额同比(bi)全年首次回正，分别为3.25%和(he) 1.38%。
从(cong)数据上(shang)来看，2024年下半(ban)年以(yi)来，全国新建商品房销售额、销售面(mian)积累计同比(bi)降幅持续收(shou)窄，其中销售面(mian)积累计同比(bi)降幅已连续7个月收(shou)窄，销售额降幅连续8个月收(shou)窄，尤其是四季(ji)度以(yi)来累计降幅较快收(shou)窄，市(shi)场(chang)信心有所修复。
重(zhong)点城市(shi)来看，据中指研(yan)究院(yuan)，10月重(zhong)点100城新房销售面(mian)积同比(bi)结束16连跌(die)，四季(ji)度销售持续回升，12月在(zai)“减(jian)税”政策及集中网签推(tui)动下，多个重(zhong)点城市(shi)市(shi)场(chang)成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研(yan)究指数研(yan)究部总经(jing)理曹晶晶认为新房销售恢复仍面(mian)临一些挑战，如(ru)：居民(min)收(shou)入预期尚未根本性扭(niu)转、有效供给(gei)不足、二手房市(shi)场(chang)对新房“替代效应”等问题。
根据中指研(yan)究院(yuan)预测，中性情形下，预计2025年全国商品房销售面(mian)积同比(bi)下降6.3%，乐观情形下，若货(huo)币化安置100万(wan)套城中村(cun)改造、收(shou)储存量房等政策加快落实，2025年全国商品房销售面(mian)积或(huo)可(ke)实现止跌(die)。同时宏观经(jing)济(ji)运行企稳、居民(min)就业和(he)收(shou)入改善也是房地(di)产止跌(die)回稳的必(bi)要条件。
投(tou)资端：提供“好房子”的房企才会(hui)脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地(di)产开发投(tou)资100280亿元，比(bi)上(shang)年下降10.6%，降幅较上(shang)月扩大0.6个百分点，较2023年降幅扩大1.1个百分点。开发投(tou)资连续31个月负增(zeng)长，开发投(tou)资水平仍处于历史低位。
“受土地(di)供给(gei)量价齐跌(die)、销售持续下滑、库(ku)存规模高企等因素影响，2024年行业土地(di)投(tou)资与开发规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以(yi)来，大部分房企仍采取谨慎的开发及投(tou)资策略，整体土地(di)投(tou)资及项(xiang)目开发呈收(shou)缩态(tai)势(shi)，央国企仍是市(shi)场(chang)投(tou)资主力，城投(tou)托底土拍市(shi)场(chang)的情况较为明(ming)显。拿地(di)开工率整体偏(pian)低，但房企出于稳健性考虑，新开盘的项(xiang)目大多能够实现盈利。
“2024年，二手房成交比(bi)重(zhong)进一步上(shang)升，受制于市(shi)场(chang)需求(qiu)转向二手房市(shi)场(chang)，房企开发企业面(mian)临较大考验。”麟评居住大数据研(yan)究院(yuan)首席分析师王小嫱谈到，“未来房地(di)产开发企业的集中度将会(hui)继续提升，市(shi)场(chang)对新房的产品要求(qiu)越来越高，只(zhi)有提供‘好房子’的房企才会(hui)在(zai)市(shi)场(chang)调(diao)整中脱颖而出。”
“最近两年房企优(you)胜劣汰，一些拿地(di)和(he)新开工房企的资金(jin)状(zhuang)况是不错的，所以(yi)对于2025年房地(di)产新开工指标应持乐观态(tai)度。”新开工方(fang)面(mian)，上(shang)海易居房地(di)产研(yan)究院(yuan)副(fu)院(yuan)长严跃进举例2025年1月各地(di)出现了积极拿地(di)现象，说明(ming)一些优(you)质房企在(zai)后续拿地(di)新开工方(fang)面(mian)动力依然(ran)很足。
竣工方(fang)面(mian)，受开发投(tou)资和(he)拿地(di)等指标的影响，竣工量也在(zai)收(shou)缩。严跃进指出，2025年要从(cong)好房子的角度持续做好保交房工作，同时加大对优(you)秀案例的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地(di)产开发投(tou)资类指标跌(die)幅可(ke)控。同时，在(zai)系(xi)列金(jin)融和(he)财政政策支持下，房地(di)产开发投(tou)资指标有结构方(fang)面(mian)的优(you)化，积极落实好“严控增(zeng)量、优(you)化存量、提高质量”的导(dao)向。
曹晶晶认为，盘活闲(xian)置存量土地(di)将是2025年促进投(tou)资开工“止跌(die)回稳”的关(guan)键，只(zhi)有投(tou)资开工恢复，才能增(zeng)加市(shi)场(chang)有效供应，推(tui)动市(shi)场(chang)进入新的循环。
融资端：更倚重(zhong)企业自身经(jing)营能力
2024年房地(di)产开发企业到位资金(jin)107661亿元，比(bi)上(shang)年下降17.0%，虽然(ran)行业到位资金(jin)降幅连续收(shou)窄9个月，但降幅较2023年扩大4.6个百分点，整体行业资金(jin)压(ya)力仍存。
2024年以(yi)来行业融资政策进一步宽松(song)，“白名(ming)单”等政策亦不断推(tui)进，行业融资环境持续改善。
从(cong)政策方(fang)面(mian)来看，2024年1月，中央推(tui)动建立房地(di)产融资协调(diao)机制，并要求(qiu)各地(di)政府积极落实，并在(zai)“924”新政中进一步提出加大“白名(ming)单”项(xiang)目贷(dai)款投(tou)放(fang)力度;截至(zhi) 2024年 11 月末，全国房地(di)产“白名(ming)单”项(xiang)目的投(tou)放(fang)金(jin)额已经(jing)超过 3.6万(wan)亿元，预计全年将超过4万(wan)亿元。
公募REITS方(fang)面(mian),2024年7月26日，国家发展改革委公布《关(guan)于全面(mian)推(tui)动基础(chu)设施领域不动产投(tou)资信托基金(jin)(REITS)项(xiang)目常态(tai)化发行的通(tong)知》(1014号(hao)文)，部署推(tui)进REITS常态(tai)化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只(zhi)，发行规模超640亿元，创历年新高;截至(zhi)2024年末，公募REITS产品数量已达58只(zhi)，合计发行规模达1609.69亿元。
此外(wai),9月24日，央行将“金(jin)融16条”和(he)经(jing)营性物业贷(dai)款两项(xiang)政策延期至(zhi)2026年末，该(gai)举措有利于进一步缓解房企在(zai)保交楼、现金(jin)流及偿债等方(fang)面(mian)的压(ya)力。
王雯认为，2024年融资端信用收(shou)缩力度较轻，更倚重(zhong)企业自身经(jing)营能力。他具体分析，2024年房企到位资金(jin)继续缩减(jian)，较国内贷(dai)款，预收(shou)款、按揭贷(dai)同比(bi)降幅更大，反映信用收(shou)缩力度相(xiang)对较轻，主要或(huo)源于供给(gei)侧出清程度已较高、白名(ming)单等融资政策对冲(chong)等因素，也反映自身经(jing)营回款能力对企业现金(jin)流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱表示随着政策的持续发力，如(ru)“白名(ming)单”项(xiang)目贷(dai)款审批通(tong)过金(jin)额的增(zeng)加等，房企的资金(jin)面(mian)总体压(ya)力或(huo)改善，但仍难以(yi)扭(niu)转下行态(tai)势(shi)，预计2025年房企到位资金(jin)降幅有望收(shou)窄至(zhi)8%左右。(作者：谭(tan)梦(meng)桐(tong))