“房地(di)产市场的积极变化，并不是交(jiao)易量稳(wen)定单维度(du)的考核，而是多重目(mu)标(biao)的实现。”广(guang)东省住房政(zheng)策研究中心首(shou)席研究员李宇嘉(jia)在接受中国网财经记者采访时(shi)表示。

在李宇嘉(jia)看来，房地(di)产市场的积极变化既体(ti)现在市场止跌回稳(wen)，也体(ti)现在防风险，既有需求端降门槛等传统纾困(kun)措施，也有白名单机制、城中村改造等纾困(kun)创新模式，既有传统模式稳(wen)市场，也需要(yao)新模式……

此外，会议上还提出(chu)，好房子建设有序推进，举办中国建筑科技展，集中展出(chu)167项数字化、工业化、智能化发展的新成果(guo)、新技术、新应(ying)用，重点展示新建好房子、旧(jiu)改好房子样板。发布《好住房技术导则》，引导房企积极建设好房子。

“这是未来住房发展增量空(kong)间的重要(yao)内容。”李宇嘉(jia)认为(wei)，2024年，住建部一直在探索好房子的技术指标(biao)，建设导则等，目(mu)前取得(de)了积极的进展，基础制度(du)和标(biao)准(zhun)初步形成。下一步将在各地(di)落(luo)地(di)，满足最广(guang)泛群体(ti)的改善型住房需求。

2025年“止跌回稳(wen)”仍排任务首(shou)位

本次会议明确了2025年全国住建工作的五(wu)项重点任务，分(fen)别为(wei)持续用力推动房地(di)产市场止跌回稳(wen)，推动构建房地(di)产发展新模式，大力实施城市更新，打造“中国建造”升(sheng)级版和建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。

值得(de)一提的是，“持续用力推进房地(di)产市场止跌回稳(wen)”位居五(wu)大任务之(zhi)首(shou)。

具体(ti)来看，会议从供需两方面明确了具体(ti)举措发力稳(wen)住楼市。需求方面，会议强调要(yao)把“四个取消、四个降低、两个增加(jia)”各项存(cun)量政(zheng)策和增量政(zheng)策坚决落(luo)实到位。

大力支持刚(gang)性和改善性住房需求。中指研究院政(zheng)策研究总监陈文静预计，核心城市限制性政(zheng)策有望进一步优化，北上深继续放(fang)松(song)限购政(zheng)策；降低房贷利率、核心城市降低首(shou)付比(bi)例、降低交(jiao)易税费等均具备空(kong)间。

有效(xiao)发挥住房公积金支持作用。据中指监测，2024年各地(di)出(chu)台公积金相(xiang)关政(zheng)策超400条，从提高贷款额(e)度(du)上限、支持支付首(shou)付款、延长还款期(qi)限、优化套数认定等方面进行(xing)优化调整，其中，针对多孩(hai)家庭提高贷款额(e)度(du)上限是多城公积金政(zheng)策的侧(ce)重点之(zhi)一。

“此次会议，关于住房公积金的提法被明显单列，意味着(zhe) 2025 年住房公积金的政(zheng)策会持续发力，是各地(di)要(yao)明确的重点方向。”上海易居房地(di)产研究院副院长严跃进指出(chu)。

“如(ru)各地(di)继续提高公积金贷款额(e)度(du)、延长贷款期(qi)限等，多孩(hai)家庭、人才等人群的支持力度(du)或更大。”在陈文静看来，全国层面降低公积金贷款利率也存(cun)在一定预期(qi)。

加(jia)力实施城中村和危旧(jiu)房改造，推进货(huo)币化安置，在新增100万套的基础上继续扩(kuo)大城中村改造规模。

“2025年城中村改造的配套政(zheng)策有望继续完善，加(jia)快城中村改造节奏。”陈文静谈到，“随着(zhe)各项配套政(zheng)策跟(gen)进落(luo)实，货(huo)币化安置城中村改造或将在2025年新房销售中发挥实质性带动作用，将是促进新房销售止跌回稳(wen)的关键举措之(zhi)一。”

记者了解到，近期(qi)部分(fen)城市已(yi)通过(guo)城中村改造专项借款、房票安置结(jie)合的方式，实现了较好的新房销售去化，如(ru)郑州。

供给方面，本次会议继续强调商品房建设要(yao)严控增量、优化存(cun)量、提高质量，重点提及要(yao)增加(jia)保障房供给。

从政(zheng)策强调的排序来看，严跃进认为(wei)，商品房的工作要(yao)比(bi)保障房的工作更需要(yao)重视。他还指出(chu)，商品房的工作也发生了重大变化，从增量转向了存(cun)量。

展望2025年，陈文静认为(wei)应(ying)完善存(cun)量商品房收储政(zheng)策。在收购主体(ti)、收购价格和住房用途方面给予城市政(zheng)府更大自主权。同时(shi)，多措并举盘活商办用房，存(cun)量商办用房转为(wei)租(zu)赁房或是重要(yao)方向。

此外，陈文静还表示落(luo)实专项债收购存(cun)量闲置土地(di)政(zheng)策，继续完善相(xiang)关配套政(zheng)策，加(jia)速推动土地(di)“去库存(cun)”，改善市场供求关系及企业资金状况也将是供给端明年的重点工作之(zhi)一。

推动构建房地(di)产发展新模式

本次会议还明确了推动构建房地(di)产发展新模式的五(wu)个方面，包括：一是加(jia)快发展保障性住房，增加(jia)改善性住房特别是好房子供给；二是建立(li)“人房地(di)钱”要(yao)素联动机制；三是有力有序推行(xing)现房销售，优化预售资金监管；四是加(jia)快建立(li)房屋全生命周期(qi)安全管理制度(du)；五(wu)是完善房地(di)产全过(guo)程监管。

“2024年对于改善型需求，更多从需求端或购房端入手(shou)。但此次会议比(bi)较明确提及改善性住房的供给，尤(you)其是和好房子进行(xing)结(jie)合。”在严跃进看来，完善住房供应(ying)体(ti)系是房地(di)产发展新模式5项工作的首(shou)要(yao)内容。相(xiang)关房企应(ying)积极研究一系列涉及改善型住房的拿地(di)和开(kai)发投资等内容，持续优化产品设计。

值得(de)一提的是，根(gen)据中指研究院监测，目(mu)前全国已(yi)有多地(di)在新供应(ying)地(di)块中持续优化容积率和计容规则，引导和鼓励房企打造更优质的产品，提升(sheng)购房者居住体(ti)验。

陈文静预计后续将有更多城市继续优化供给端政(zheng)策，为(wei)“好房子”供给提供支持。而“好房子”不断放(fang)量，也有望进一步引导改善性住房需求释(shi)放(fang)，促进市场修复。

“未来商品房和保障房都要(yao)以需定供。”对于推动建立(li)“人房地(di)钱”要(yao)素联动新机制，李宇嘉(jia)认为(wei)，目(mu)的是摸清底数(有多少房、有多少人)厘清需求，这样供应(ying)出(chu)来的房子才不会过(guo)剩。

展望2025年，根(gen)据“中国房地(di)产业中长期(qi)发展动态模型”测算，中性情形下，陈文静预计2025年全国商品房销售面积同比(bi)小幅下降；乐观情形下，若城中村改造及收储存(cun)量房等加(jia)快落(luo)实，居民置业意愿提升(sheng)，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。(作者：谭梦桐(tong))