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或许，只有土豪村才能救房地产(chan)。
困在资金上(shang)
最近佛山(shan)一个土豪村借钱给开发商推动村里旧改的(de)事，上(shang)了新闻。
这个村子是位于佛山(shan)市南海区桂城街(jie)道的(de)永胜村，位置可以说是佛山(shan)南海区相当(dang)不错的(de)地段。
从地理(li)位置来看，步行1.5公里范围内临近广佛线的(de)千灯湖站(zhan)以及金融高新区站(zhan)，近距离可上(shang)广佛江(jiang)珠高速，区域(yu)内还有南海全民健身体育公园以及万达广场，是佛山(shan)非常繁华的(de)新商圈。
周边的(de)小区，也是佛山(shan)最贵的(de)地段。
在中介平台上(shang)显示，永胜村所在位置的(de)片区千灯湖片区，挂盘均(jun)价达到了2.6万/平。
其(qi)中灯湖盛世(shi)挂盘均(jun)价约3.5万/平，万达华府(fu)挂盘均(jun)价约2.9万/平，保利花园一期(qi)挂盘约3.6万/平，保利花园二期(qi)挂盘均(jun)价约3.9万/平，保利花园三期(qi)挂盘均(jun)价约4.2万/平。
这样的(de)地段位置，无论是村民，还是当(dang)地推动村落改造的(de)大手，都(dou)对(dui)永胜村的(de)蝶变寄予厚望(wang)。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式落实开发合作方，已经过去六七年。
但如今，随着(zhe)房地产(chan)行业周期(qi)的(de)变化，永胜村的(de)拆迁旧改也陷入(ru)了困局。
所以作为(wei)佛山(shan)备(bei)受关注的(de)旧改项目，也不得(de)不进行“自救”。
根(gen)据永胜村1月发出的(de)公告显示，整个永胜村拆除(chu)已经达到63%，旧改的(de)首期(qi)回迁住宅倒是已经交(jiao)付，入(ru)住率达到100%，但是剩余还有54%的(de)村民无法回迁，并且回迁遥遥无期(qi)。
考虑(lu)到合作的(de)开发商出现资金短(duan)缺，导致项目进度迟滞，无法正常推进，计划把收到的(de)土地出让金拿出来，垫资推动二期(qi)回迁安置住宅建设。
具体的(de)垫资方案为(wei)——
将永胜村出让金返还款以垫付资金的(de)形式，借款给开发商，优先(xian)建设二期(qi)回迁房，共计约7.86亿元，还不够的(de)由永胜经济社自有资金投入(ru)。
这样的(de)举措，也为(wei)全国的(de)旧改解困，提供了一个样本(ben)。
一来可以推动旧改建设，保证开发商交(jiao)楼任务，二来村民可以尽快回迁，盘活区域(yu)生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。
三来尽管以借款的(de)方式垫资，但永胜村建立了土地监管账户(hu)，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同时也能进行工程进度的(de)监督，最大程度保障交(jiao)楼，促进开发企业开发销售。
四来即便未来开发方无法偿还借款，大概率也还有一定的(de)协议(yi)抵扣(kou)或担保。
不改是常态
对(dui)于有资金实力的(de)旧改村落，很多(duo)时候涉及的(de)是股份合作社。
永胜村旧改之所以能够继续推动项目，更多(duo)仰(yang)仗的(de)是永胜村的(de)实力，也是广东首个探索旧村改造与(yu)村集体收益(yi)平衡的(de)案例。
根(gen)据永胜股份经济合作社公布的(de)财务收支预算方案显示，光经营收入(ru)就达到3101.93万元，投资收益(yi)达到1671.4万元，加上(shang)其(qi)他收入(ru)，总(zong)收入(ru)4781.93万元。
差不多(duo)半个小目标的(de)收入(ru)，而整个预算支出为(wei)641.88万元。
去年年中也曾公布过一次预分红方案，拿出976.69万元分给2273名村民。
所以这样的(de)村集体经济，完全有能力支撑项目的(de)推进。
而这样有实力的(de)村集体，在东莞(guan)、广州、深圳都(dou)并不罕见。
每年广深莞(guan)的(de)“土豪村”晒分红，都(dou)能吸(xi)引一波关注。
比如去年南海的(de)庄边村、胜利村，禅城的(de)郊边村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项目，背后(hou)都(dou)拥有一个有实力的(de)合作社，是否能够效仿(fang)永胜村的(de)做法，也需(xu)要看股份合作社的(de)实力或者村民的(de)意愿。
能够依靠自身摸出一条路子，得(de)到“资金”的(de)救赎的(de)，毕竟是少(shao)数。
最明(ming)显的(de)，一些未拆改的(de)项目，等来的(de)或许不是拆迁的(de)推进，而是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进度龟速。
尤其(qi)一些成本(ben)高，规模大的(de)项目。
像深圳一些旧改项目，成本(ben)非常高，拆迁难度大。
比如深圳南山(shan)区域(yu)的(de)海雅百货大楼城市更新项目，在2022年旧改方案批复后(hou)，却(que)被发现去年11月签约新的(de)商业并重新招商。
比如宝安区航城街(jie)道草围旧村及南片区城市更新单元失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳备(bei)受关注的(de)八(ba)卦岭旧改项目，2019年被纳入(ru)福田(tian)区棚户(hu)区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得(de)向官(guan)方询问，得(de)到的(de)答复却(que)是“正统筹开展(zhan)老旧住宅区改造新政研究工作，待新政策出台后(hou)将参照国家省(sheng)市最新政策，结合各楼栋宗地面积、现状功(gong)能、权(quan)利人意愿等情(qing)况，分类分片，科学施(shi)策”。
所以，旧改项目等着(zhe)等着(zhe)，也有可能不改了。
未来的(de)旧改，或许只有资金真正落实的(de)项目，才能成功(gong)翻身。
作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼(yu)