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那么整个代建市场究竟(jing)有哪些变(bian)化(hua)，作为行业公认的模范生绿城管理又表现如何？
1、行业景象年度(du)回眸，“老大哥”风采依(yi)旧
过去一(yi)年论及代建行业的变(bian)化(hua)，有如下几个方面值得关(guan)注。
其一(yi)，规模保持高位，行业开始降速。
根据中指研究院报告，2024年，初步统计，代建企业代建项(xiang)目新签约规划建筑(zhu)面积预计为1.65亿平方米(mi)，较2023年下降4.7%，首次出现下降，但规模仍然保持在(zai)高位。
数据范围说明：房地产代建是由有开发需求的委托方发起，由拥有开发能力和建设经验的受托方进行部分或全程参与融资、设计、开发、管理及服务，最终实现共赢的一(yi)种商业模式。数据以实际签约数据为准，不包含：（1）各(ge)类(lei)框架(jia)协议、战(zhan)略协议等产生的代建规模；（2）各(ge)类(lei)城市微(wei)更新、房屋微(wei)改造(zao)规模；（3）纯(chun)咨询类(lei)项(xiang)目规模；（4）股权式代建中股权占(zhan)比高于(yu)10%的项(xiang)目规模；（5）由集团委托子公司或自有平台的代建项(xiang)目规模。同时，根据比例剔除部分当年解(jie)约项(xiang)目规模。
（来源：CREIS 中指数据）
与此同时，中指研究院发布的《2024年中国(guo)房地产代建企业排行榜(bang)》显示，2024年，28家典型代建企业代建新增规划建筑(zhu)面积同比增长7.7%，这一(yi)增长速度(du)相较于(yu)2018年至(zhi)2023年的全国(guo)代建行业年平均增长速度(du)均有所下滑。
很显然，代建行业在(zai)经历了前几年的高速增长后，开始进入一(yi)个更为成熟和稳(wen)定(ding)的阶段，市场的竞争也日益激(ji)烈。
尽管行业增速有所下滑，但不可否认，整个代建市场仍然具有较大的发展空间。根据中指研究院预计，代建市场规模行业占(zhan)比将以年均21.3%的速度(du)高速增长，预计2025年代建行业渗透率达到12.5%。相比之(zhi)下，欧(ou)美国(guo)家成熟代建市场的行业渗透率达到20-30%，差距仍然明显。
其二，房企蜂拥涌入，市场竞争加剧。
在(zai)房地产行业深度(du)调整的背景下，近年来代建行业吸(xi)引了大量房企的参与，市场竞争愈发激(ji)烈。
根据克而瑞的监测数据，截(jie)至(zhi)2024年9月，已(yi)有超百家房企涉足代建或承接相关(guan)业务。具体而言，在(zai)2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已(yi)布局(ju)代建业务；而在(zai)销售额百强房企中，进军代建领域的企业占(zhan)比高达约80%。
很显然，代建行业已(yi)经从一(yi)个相对小众(zhong)的领域，迅速发展成为一(yi)个竞争激(ji)烈的红海市场。究其根本来看，核心也在(zai)于(yu)房地产行业在(zai)经历了多年的高速增长后，面临着市场饱和、政策调控和经济环境(jing)变(bian)化(hua)等多方面的挑战(zhan)。代建业务得益于(yu)其轻(qing)资产、低风险、高回报的特点，成为众(zhong)多房企转型的首选(xuan)。而在(zai)这一(yi)趋势下，也持续带动着行业的“升温”扩容。
其三，市场集中度(du)不断提升。
行业持续规模提升的同时，代建市场的集中度(du)也在(zai)迎来提升，这一(yi)现象不仅体现在(zai)市场份额的集中，还体现在(zai)企业间的分化(hua)发展。
透过整个市场近年来的情况也可以看到，具备领先优(you)势的代建企业借助其强大的资金优(you)势和背景资源，通过并购重组实现规模化(hua)扩张，保证行业领先地位。而中小代建企业近年来则受困于(yu)资金压力、市场竞争加剧等，逐(zhu)步被市场淘汰或吞(tun)并，这种趋势使得行业内的资源进一(yi)步向优(you)势企业集中。
CRIC数据显示，过去一(yi)年，行业新拓面积TOP3企业拓展面积总计6807万平方米(mi)，占(zhan)30强企业比重达33%。而TOP20企业新拓面积占(zhan)30强比重高达92%。
（来源：CRIC）
另外(wai)根据亿翰智库统计，截(jie)至(zhi)2024年底，在(zai)代建行业市场份额分布中，排名前10的企业占(zhan)据了58%的份额，而其余近百家企业则共同瓜分了剩余的42%的市场份额。由此来看，行业集中度(du)的提升仍然还有较大的空间。
在(zai)上述行业趋势演变(bian)下，过去一(yi)年，作为行业先行者的绿城管理则继续交出了一(yi)份不错的年度(du)成绩单。
公司依(yi)然保持了其在(zai)代建行业的领先地位，并且(qie)增速表现稳(wen)健。
根据中指院CREIS发布的《2024年中国(guo)房地产企业代建排行榜(bang)》，绿城管理以3649万平方米(mi)的新签约规划建筑(zhu)面积稳(wen)居行业榜(bang)首。
（来源：中指研究院）
与此同时，根据公司公布的2024年业务更新公告。去年绿城管理新拓代建项(xiang)目的合(he)约总建筑(zhu)面积同比增长约3.4%，新拓代建项(xiang)目代建费预估达93.2亿元人(ren)民币。
此外(wai)，数据还显示，在(zai)2024年绿城管理完成了118个代建项(xiang)目交付，交付面积达1656万平方米(mi)，覆盖8万多户居民；与此同时，政府代建累计交付6390万平方米(mi)，累计为42.8万户原(yuan)住民改善居住环境(jing)。
透过上面的数据，不难看到，作为行业“老大哥”的绿城管理不仅在(zai)规模上领先，更在(zai)质量和效益上表现出色，可谓风采依(yi)旧。
2、踏浪前行风正(zheng)劲，谁主沉浮？
毫无疑(yi)问，整个代建行业仍然处在(zai)风口之(zhi)上，受益政策的支持、市场需求的旺盛，行业扩容潜力巨大。
政策视(shi)角(jiao)来看，近年来，政府大力推动保障性租(zu)赁住房建设和城市更新，多地出台代建管理办法，为代建行业提供了广阔市场空间和制度(du)保障。
市场需求来看，除了政府代建需求稳(wen)定(ding)增长，商业代建和资本代建的需求潜力同样不容小觑。同时过去代建项(xiang)目主要(yao)以住宅为主，如今项(xiang)目类(lei)型也开始逐(zhu)渐丰富，代建模式亦愈发多样，为行业发展带来了巨大的想象空间。
数据范围说明：以企业实际签约的代建项(xiang)目为口径。
（来源：亿翰智库）
由此来看，绿城管理在(zai)这一(yi)行业风口之(zhi)上仍然有机会(hui)持续领跑。
一(yi)方面，公司占(zhan)据了行业领先地位，伴随市场集中度(du)的提升，有望持续实现强者恒强。
数据显示，过去的2024年，在(zai)行业整体承压的背景下，绿城管理实现合(he)约销售额达1050亿元，合(he)约建筑(zhu)总面积1.25亿平方米(mi)，在(zai)建面积5400万平方米(mi)，市占(zhan)率连续九年超20%，行业龙(long)头(tou)地位可谓持续巩固。
另一(yi)方面，绿城管理有着深厚的行业积累，竞争力突(tu)出。
具体则可以从如下几个层面来思考：
其一(yi)，产品力塑(su)造(zao)能力强，市场覆盖面广而精。
代建行业竞争的本质在(zai)于(yu)产品力和成本管控的平衡，核心是提供具有性价比的产品。作为行业长期深耕者，绿城管理高度(du)注重产品力的打造(zao)，形成了多个产品体系，其开发的项(xiang)目更是获得业界的诸多荣誉。
如其绿城·武汉桂湖雲(yun)翠、邗城·扬州柳岸晓(xiao)风、交投绿城·奉化(hua)望山澄庐三项(xiang)作品，此前就分别获评(ping)“2024年全国(guo)十大优(you)秀代建项(xiang)目”、“2024全国(guo)十大优(you)质精选(xuan)作品”、“2024全国(guo)十大高端臻选(xuan)作品”大奖；而包括上述项(xiang)目外(wai)，还有德达绿城·德州瑧月兰(lan)庭(ting)、绿城·平阳晓(xiao)风和月、绿城·慈溪晓(xiao)风印翠，也均入选(xuan)“2024全国(guo)优(you)居100项(xiang)目”。可以说，这些都(dou)是市场公认的“好房子”，显示出绿城管理能够更加全面的满足委托方的多维诉求。
（来源：公司资料）
值得一(yi)提的是，2024年，绿城管理还升级发布确幸社区产品体系2.0、确幸工(gong)坊2.0体系等，当年确幸工(gong)坊2.0落(luo)地全国(guo)逾30个项(xiang)目，以功能实用、高品质工(gong)艺为导向提升产品能力。
以全维实景示范区为例，2024年绿城管理全新升级全维实景示范区2.0，更加注重以人(ren)为本，以客户需求为基，将功能实用、微(wei)创(chuang)新和高品质工(gong)艺作为产品导向，链接工(gong)地开放现场，并融入确幸工(gong)坊2.0体系全面展示。2024年开放59个全维实景示范区，在(zai)前期设计速率、示范区整体展示效果、展示面积、营造(zao)速率等方面大升维。
作为代建行业的领军企业，可以说绿城管理始终以人(ren)为本，以客户需求为基，持续精进自身产品力，践行绿城“好房子”标准。产品系统坚持以B端及C端客户满意度(du)为目标，聚焦经营兑现能力，强化(hua)产品提速提效，做大做强供应链，夯实产品力底盘。
与此同时，绿城管理的代建项(xiang)目业已(yi)布局(ju)中国(guo)30个省(sheng)、直辖(xia)市及自治区的130余座主要(yao)城市，市场覆盖面广而精。这种广泛的市场布局(ju)，使其能够深入了解(jie)不同地区客户的需求和市场特点，进一(yi)步优(you)化(hua)产品设计和服务，提升产品力，从而在(zai)各(ge)地市场中树立良(liang)好的口碑，吸(xi)引更多客户，形成良(liang)性循(xun)环，以此不断巩固其市场地位和影响力。
其二，品牌优(you)势与客户信任(ren)积淀深厚。
绿城管理凭借其高品质的服务和良(liang)好的品牌声(sheng)誉，赢得了客户的高度(du)信任(ren)。
就在(zai)2024中国(guo)房地产品牌价值研究成果发布会(hui)上，绿城管理还相继获得“2024中国(guo)房地产代建领先品牌”、“2024中国(guo)房地产政府代建领先品牌”等殊(shu)荣，显示出其受到业界的认可。
值得一(yi)提的是，作为绿城中国(guo)轻(qing)资产板块业务中专门从事代建业务的板块，绿城管理与绿城品牌一(yi)脉相承，绿城作为高品质品牌的代表，其品牌影响力在(zai)业界有目共睹，这一(yi)定(ding)程度(du)也能够让绿城管理为委托方实现品牌赋能，进而能够给委托方项(xiang)目带来更高品牌溢价机会(hui)和商业价值回报。基于(yu)此，这也有助于(yu)其持续获得客户的青睐，收获更多的业务机会(hui)。
其三，综合(he)运营实力突(tu)出。
通过十余年的代建服务经验的积累，绿城管理构(gou)筑(zhu)了强大的综合(he)运营实力，形成了强大的产业链体系，并不断强化(hua)多元业务解(jie)题能力。这一(yi)点充分体现在(zai)其对行业的赋能上。
可以看到近年来绿城管理先后对外(wai)发布服务C端业主的“M确幸社区”及服务B端客户的“M登山模型”，以及在(zai)行业首发《绿城管理集采发展白皮书》及《绿城管理公建能力白皮书》，助力B端委托方经营诉求的兑现，提升整体的认可度(du)及满意度(du)。这些成果不仅展示了绿城管理在(zai)代建领域的深厚积累，也为整个行业提供了宝贵的参考和借鉴。
以其打造(zao)的“M登山模型”为例，该模型将代建服务细化(hua)为6大步骤和23个关(guan)键触点，实现了服务的标准化(hua)、体系化(hua)、流程化(hua)。这种系统化(hua)的方法显著提升了公司运营效率和人(ren)均效能，确保了项(xiang)目经营过程的可控性和经营结果的实现，有效提高了委托方的满意度(du)。
同时，绿城管理在(zai)2024年对内也持续进行“改革、改变(bian)、改进”，聚焦组织变(bian)革，提升组织能力建设，强化(hua)团队战(zhan)斗力。公司稳(wen)经营、优(you)管理，重塑(su)竞争优(you)势，坚守(shou)行业领先地位，值得一(yi)提的是，绿城管理已(yi)连续八年蝉联“中国(guo)房地产代建运营引领企业”第(di)一(yi)名，过去一(yi)年更是荣获30余项(xiang)行业TOP1荣誉，展现了业界对其综合(he)运营实力的高度(du)肯定(ding)。
（来源：公司资料）
由上也不难看到，在(zai)长期的探索和耕耘(yun)中，绿城管理已(yi)经构(gou)建了差异化(hua)竞争优(you)势，而这也保障了其能够在(zai)激(ji)烈的市场竞争中持续站稳(wen)脚跟。
3、资本市场启新颜，后市价值看点几何？
站在(zai)当下来看，新的一(yi)年中国(guo)资产牛市预期的潜力正(zheng)愈发清(qing)晰(xi)，在(zai)各(ge)大重磅政策的有力提振(zhen)下，资金正(zheng)大举做多中国(guo)资产，市场活(huo)力被显著激(ji)发。
而就在(zai)近期，高盛、摩根大通等知名投资机构(gou)纷纷发布研报，上调中国(guo)资产评(ping)级，看好2025年中国(guo)资本市场。外(wai)资机构(gou)普(pu)遍认为，2025年企业盈(ying)利(li)复苏将为中国(guo)市场的上行提供支撑，增量资金有望持续涌入。
在(zai)此背景下，寻找市场的确定(ding)性与预期差中，代建行业的潜力也变(bian)得颇为乐(le)观。
一(yi)方面，代建行业的逆周期增长过去已(yi)经受到了市场的认可，因此优(you)秀的代建企业有望在(zai)顺周期中进一(yi)步放大基本面优(you)势和市场潜力。
过去传统的重资产开发模式尽管在(zai)行业上升期间收获颇丰，但在(zai)应对行业周期性风险方面呈(cheng)现出明显的缺陷，而代建模式下，通过品牌和管理的输出，一(yi)定(ding)程度(du)降低了房地产市场周期性波动带来的系统风险，具有一(yi)定(ding)的穿越周期的能力。这在(zai)当下不确定(ding)性持续升温的大环境(jing)下，显得难能可贵。因此，这也将有助于(yu)其在(zai)资本市场获得更多的溢价机会(hui)，同时考虑行业外(wai)部环境(jing)的向好预期，也将令其在(zai)资本市场的表现更具估值弹性。
另一(yi)方面，绿城管理作为行业头(tou)部企业同时，也是“中国(guo)代建第(di)一(yi)股”，在(zai)市场具有高辨识度(du)，其稀缺性优(you)势也将让其更加具备看点和吸(xi)引力。
再者，伴随当前宏观环境(jing)的向好，行业的企稳(wen)复苏，有利(li)于(yu)公司长期稳(wen)健的发展，同时公司过往具有良(liang)好的经营性现金流和高于(yu)地产行业的派息能力、高管多次增持展现对公司长期发展的信心，也将更有助于(yu)其获得市场资金的青睐。
4、结语
总的来看，在(zai)当前房地产市场的波动环境(jing)中，代建行业的潜力持续受到市场的关(guan)注。在(zai)此背景下，绿城管理展现出了其业务模式的韧性和管理层的战(zhan)略眼光，公司不断构(gou)筑(zhu)差异化(hua)的优(you)势，赢得客户信赖，控制经营风险，综合(he)竞争力表现突(tu)出。
不难预期，未来在(zai)行业持续的空间扩容中，绿城管理还将不断收获成长机遇，并在(zai)资本市场迎来更好的表现。