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等待了八年，深圳最牛街道的住房格局即将更新。
据最新消息(xi)，位于科技园翰(han)熙典居(ju)预计将会在年后开放展厅，并且计划3-4月(yue)入市。
而一旦入市，这也将会成为深圳最牛街道又(you)一标(biao)志性(xing)项目。
重构格局
2025年整个深圳南山有看头的项目不少。
如深圳湾的中信深圳湾、华润(run)&中海T107-0107地块，一直拖了很多年的半岛城邦五期，再比(bi)如前海天健K104-0049地块，后海的饼干厂旧(jiu)改等。
但(dan)入市节奏释(shi)放得相对比(bi)较明确的是位于南山科技园的翰(han)熙典居(ju)。
翰(han)熙典居(ju)前身(shen)是南山桂庙新村旧(jiu)改，周边不仅汇聚(ju)了腾讯(xun)、百度、大疆等科技公司，还是毗邻深圳最强的学府，从立项到动工，历经(jing)了8年，预计首批住宅将在2025年一季度入市，首推约247套105-120-130-155平住宅。
整个南山桂庙新村旧(jiu)改分为3个地块，分3期开发，其中翰(han)熙典居(ju)位于02地块，共4个单元。
目前最新的建(jian)设进度最高的已经(jing)有二十多层，最低(di)的也有十层。
并且项目已经(jing)在做蓄客(ke)准备。
这意(yi)味着，一旦入市，整个南山核心片区的住宅体系将重构一次。
一方面项目周边新房稀缺，片区范围内的新房不算多，2024年仅有卓越九(jiu)珑一个项目入市，2023年仅有绿(lu)景白石洲璟(jing)庭入市，再往前追溯是华润(run)城润(run)玺的一二期。
并且项目整体的改造建(jian)设体量足够大。
分三(san)期开发，改造的用地总面积达到41659.44平方米，01地块住宅规划总户(hu)数达到859 户(hu)，其中保(bao)障性(xing)住房 612 户(hu)，02地块规划总户(hu)数达到328 户(hu)，其中保(bao)障性(xing)住房0户(hu)，03地块规划总户(hu)数139 户(hu)，其中保(bao)障性(xing)住房0户(hu)。
所有地块将可诞生714套可售商品房。
这样的供应体量，对于整个科技园片区来说已经(jing)不少。
另(ling)一方面，项目周边全是2011左右以前的小区，十几二十年的楼龄，大部分小区无论从外观还是内部花园，都看得出岁月(yue)的洗礼。
而且无论是楼龄还是小区格局，很多都是过去的款式和(he)设计，甚至(zhi)有些还是板楼的格局，已经(jing)有些跟不上深圳人的居(ju)住需求。
比(bi)如与项目一路之隔(ge)的厚德品园，2008年建(jian)成，小区为板楼结构分为A、B、C、D座，无论是小区花园公共设施还是整体的外观视角，都给人空(kong)间局促感和(he)年代感，并且由于小区规模小，停(ting)车位不够1:1。
更重要的是，小区由于地理位置和(he)户(hu)型设计的原因，内部租客(ke)数量较多，整体的居(ju)住氛围就不够纯粹。
比(bi)如项目南向(xiang)一路之隔(ge)的锦隆花园，1998年建(jian)成，是整个深大南最老(lao)的小区，外观是纯绿(lu)色，小区地面停(ting)车比(bi)较多。
再比(bi)如宏(hong)观苑、学林雅苑、海文(wen)花园、创世纪滨海花园等小区，与项目距离同样不远，基本都是2000—2002年左右建(jian)成的小区。
所以，整体上看，项目周边基本是老(lao)旧(jiu)社区，加上有些小区车位不够，一些小区是地面停(ting)车位，也导致(zhi)整个区域看上去路面停(ting)车较多，居(ju)住会给人一种(zhong)凌(ling)乱的感觉。
如今翰(han)熙典居(ju)即将要入市，也将会是整个片区内备受关注的新房。
不过，整个深大南片区，虽然位置优越，但(dan)片区内缺少大型的购物中心，深大南大型的购物中心需要步(bu)行到约1公里左右的海岸(an)城商圈(quan)，并且整个片区对应的学府中学也在海岸(an)城商圈(quan)附近，同样有一点距离。
关键看价(jia)格
新房入市，除了重构区域内的住宅格局，更会重构区域内的价(jia)格体系。
比(bi)如光明曾经(jing)新房稀缺，标(biao)杆项目龙光玖龙台入市后便成为当时的住宅风向(xiang)标(biao)，二手(shou)房源价(jia)格也一度引领整个区域的二手(shou)住宅价(jia)格走势。
再比(bi)如南山深圳湾的标(biao)杆楼盘(pan)，基本引领了整个南山区甚至(zhi)是深圳的二手(shou)房价(jia)格趋势。
所以，作为核心区少有的新项目，自然也少不了市场的关注。
目前整个大科技园片区，按(an)照市场的共识以及代表性(xing)小区，又(you)可以分为北和(he)南区域，对应的是高新区域、深大南与大冲润(run)府、松坪村片区。
而翰(han)熙典居(ju)属于科技园南山区的深大南小区域，价(jia)格虽然还未公布(bu)，但(dan)入市后，无论价(jia)格如何，也将大大改写周边住宅的价(jia)格格局。
目前无论是北片区还是南片区，项目周边都存在参考的新房样本。
科技园片区的新房市场中，华润(run)城润(run)玺在价(jia)格方面以约13.2万/平的备案均价(jia)成为区域内的风向(xiang)标(biao)，而去年入市的卓越九(jiu)珑，8.68万/平的备案均价(jia)。
但(dan)翰(han)熙典居(ju)无论是开发、设计还是社区规模、位置、供应体量、用地成本等都与华润(run)城润(run)玺以及卓越九(jiu)珑有明显不同。
那么将如何定价(jia)？
目前项目周边的二手(shou)住宅包括了厚德品园、学林雅院、海文(wen)花园、创世纪滨海花园、宏(hong)观苑、锦隆花园等。
从中介渠道来看，周边二手(shou)房小区成交鲜有活跃。
整体看，翰(han)熙典居(ju)周边二手(shou)房价(jia)格水平在6.5万—10.4万/平。
比(bi)如厚德品园去年12月(yue)以及2月(yue)曾经(jing)分别成交一套950万的114.55平户(hu)型以及一套763万的73.42平户(hu)型；
比(bi)如学林雅院去年曾经(jing)成交4套房源，分别为550万的82.95平户(hu)型、538万的82.81平户(hu)型、868万的112.8平，1181万的180.1平户(hu)型；
再比(bi)如锦隆花园去年则成交过3套，一套88平658万，一套89.63平728万，还有一套是89.69平689万。
所以，项目性(xing)价(jia)比(bi)如何，关键在价(jia)格。
作者(zhe) | 飞天小女(nu)警