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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤
在去库存的大战略之下，滨江集(ji)团（SZ002244，股价9.99元(yuan)，市值310.83亿元(yuan)）对浙江金华这个三线城(cheng)市仍然情有独钟。
2月11日(ri)，滨江集(ji)团公告获取金华市金东区(qu)ZX-33-12-09等4宗商业及住宅地块各(ge)51%股权，这些地块均由金华城(cheng)投土拍购入(ru)。值得注意的是，其中一宗为容(rong)积率1.1的低(di)密度住宅地块，两宗为纯商业用地，以及一宗商业、住宅用地。
知情人士透露(lu)，当初金华城(cheng)投这4宗地中，有作为托底而拿的地。
此前房地产市场持续(xu)深(shen)度调整(zheng)，在地价和(he)限价政策压缩利润空间的情况下，滨江集(ji)团仍然顶着(zhe)压力拿地，并(bing)且重(zhong)仓杭(hang)州一城(cheng)，因此曾有传言称其是杭(hang)州的“第二城(cheng)投”。此次(ci)与金华城(cheng)投再次(ci)深(shen)度合作，又引发了市场类(lei)似猜(cai)测。
对此，滨江集(ji)团执行总(zong)裁朱立东在接受《每日(ri)经济新闻》记者采访时表达得很坚(jian)决：“所有开(kai)发合作都是基于市场的原则。”
“至少90%以上是出于市场回(hui)报的考量，作为异地的企业，不会纯粹(cui)出于托底去承担开(kai)发工作。特别(bie)是在非大本营区(qu)域，要从市场出发、发挥各(ge)自优势，比如滨江集(ji)团的口(kou)碑、产品能力或者议价能力，没有限价的情况下，至少我们比人家卖得快，就是我们的优势。”
图源(yuan)：上市公司公告
金华已成第二大业绩贡献城(cheng)市
金华已经成为滨江集(ji)团除杭(hang)州外，最大的业绩贡献区(qu)域。
2025年滨江集(ji)团还(hai)有一个目标——继续(xu)降库存、收缩区(qu)域。滨江集(ji)团董事长戚金兴此前曾表示，2025年还(hai)要继续(xu)降库存，降到“非常健(jian)康(kang)的状态”，同时也要降“不确(que)定的城(cheng)市”。
而对于“确(que)定的区(qu)域”，滨江集(ji)团的发展战略已经非常明晰：聚焦杭(hang)州主阵地，杭(hang)州以外的地区(qu)，有合适的土地，以“游击战”形式参(can)与。而“游击战”的打法，倒(dao)也匹配金华地区(qu)本身的市场特点。
中指研究院华东大区(qu)常务副总(zong)高院生告诉每经记者，金华属于比较(jiao)分(fen)散的点状市场，比如下辖的义乌、永康(kang)，小老板多，核心(xin)地段的低(di)密产品，2024年确(que)实走了一波。
金华市场也开(kai)始表现出止(zhi)跌回(hui)稳态势。
根据国家统计局2月19日(ri)公布的最新数据，1月金华新房价格指数环比止(zhi)跌持平。根据易居研究院对国家统计局历史数据的整(zheng)理，金华新房价格从2022年5月起正式进入(ru)下跌区(qu)间，2024年10月起环比跌幅收窄至0.5%、0.6%和(he)0.2%。
朱立东也坦(tan)言：“2025年滨江集(ji)团的销售目标在1000亿元(yuan)上下，还(hai)是需要有一定的地区(qu)覆(fu)盖和(he)土地储(chu)备量来支撑。2024年金华市本级新房销售总(zong)额大约150亿元(yuan)，滨江集(ji)团占比接近10%，销售额超过14亿元(yuan)。
他向记者透露(lu)：“滨江集(ji)团在金华市本级已开(kai)发及正在开(kai)发的项目共有5个，与金华城(cheng)投过往的合作项目开(kai)发销售的情况比较(jiao)好，坚(jian)定了大家继续(xu)合作的信心(xin)。其中，滨江城(cheng)投·悦品已经售罄(qing)；滨江城(cheng)投·和(he)品2024年6月开(kai)盘800多套房源(yuan)，目前销售过半(ban)，也是2024年金华市本级的销售冠军(jun)。”
将范(fan)围放大到金华全域，在中指研究院《2024年金华全域房地产企业销售业绩排行榜(bang)》上，滨江集(ji)团以49.7亿元(yuan)位列第二。高院生也分(fen)析，从2024年业绩贡献来看，杭(hang)州以外，金华全域销售对滨江集(ji)团贡献度排名第二，金额约50亿元(yuan)。
“滨江集(ji)团这次(ci)敢(gan)在金华拿4个项目，一方面源(yuan)于金华的‘点状热度’，另一方面其在金华市场已经有一定的布局，项目销售比较(jiao)好、市场认(ren)可度高，内部风险评估也可以，所以要深(shen)耕这个区(qu)域。在这个节点上，基于和(he)当地城(cheng)投已经有一定合作，滨江集(ji)团深(shen)入(ru)研究其资(zi)源(yuan)也很正常，一方面解决城(cheng)投的问题，同时也能补充自己的货值。”高院生分(fen)析。
“创造价值，向市场要溢价”
“滨江集(ji)团在住宅产品打造方面有优势，金华城(cheng)投本身是市本级投资(zi)公司，资(zi)源(yuan)相对较(jiao)多，资(zi)产处置能力也相对较(jiao)强(qiang)，属于在原有良(liang)好合作基础上的进一步强(qiang)强(qiang)合作。”朱立东说。
从财务层面来看，滨江集(ji)团现金短债比正在逐年改善。截(jie)至2021年末，公司有息负债规模457.62亿元(yuan)，短期债务139.96亿元(yuan)，现金短债比为1.51倍。到2023年末，公司权益有息负债360亿元(yuan)，其中短期债务135.07亿元(yuan)，占比32.53%，低(di)于期末货币资(zi)金（327.04亿元(yuan)），现金短债比达到2.42倍。
滨江集(ji)团方面透露(lu)，截(jie)至2024年12月25日(ri)，滨江集(ji)团权益有息负债余额为305亿元(yuan)，较(jiao)年初下降55亿元(yuan)；银行存款余额306亿元(yuan)。“这是滨江集(ji)团成立32年来，第一次(ci)现金大于有息负债。”2024年底，戚金兴曾对媒体表示。
此次(ci)在金华密集(ji)开(kai)发，特别(bie)是2宗商业地块和(he)1宗含商业的地块，难免(mian)带来资(zi)金沉淀，这是否会影响滨江集(ji)团进一步降债的计划(hua)？
朱立东对每经记者说：“目前是管理扁平化(hua)，资(zi)金全部集(ji)中在集(ji)团总(zong)部，统筹把控，今年有息负债要继续(xu)往下压，控制到300亿元(yuan)左右，因此是否发债要评估各(ge)个项目本身的利润情况。”
“另一方面，现在项目开(kai)发情况发生了变化(hua)，原来开(kai)发商之间竞(jing)争拿地，但销售价格政府已经限定了，中间的差价大家都是明盘，靠的就是整(zheng)个运营、周转、合理控制成本。现在是要创造价值，向市场要溢价。如果单个项目的利润从前几年的两三个点，回(hui)到10个点左右，那(na)么能够创造价值的项目、市场议价能力强(qiang)的项目，就可以有一定的贷款。”朱立东解释。
对于商业项目开(kai)发，朱立东表示：“对城(cheng)投公司而言，住宅开(kai)发只是其中一块资(zi)产，用于增加短期现金流和(he)短期利润，同时也需要一些资(zi)产沉淀。得益于城(cheng)投公司良(liang)好的资(zi)产处置能力，以及滨江集(ji)团的产品开(kai)发、品牌营造和(he)溢价能力，二者联(lian)合开(kai)发，各(ge)自发挥能力。”
从杭(hang)州到金华，滨江集(ji)团也向市场传递了信号：强(qiang)三线城(cheng)市正在成为挖掘机会的新战场。滨江集(ji)团以各(ge)51%权益比例落子金华四盘，探索“深(shen)耕基本盘+外埠机会型投资(zi)”模式，既巩固了杭(hang)州市场基本盘，又可以避免(mian)过度依赖单一市场的系统性风险。
但不得不面对的是，去库存仍是滨江集(ji)团下一阶段的重(zhong)要任务，杭(hang)州外围项目均面临分(fen)化(hua)和(he)降价促销的局面，金华市场能否顺利消化(hua)低(di)密产品？另一方面，异地权益合作项目也挑战滨江集(ji)团的管理半(ban)径，商业项目与住宅项目的品质和(he)销售能否复制2024年的战绩？这些疑问仍待时间检验。
封面图片来源(yuan)：视觉中国-VCG211221953040