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中国网(wang)财经1月21日(ri)讯 日(ri)前(qian)，国家统计局发布(bu)了2024年全国房地产市场基本(ben)情况，多个(ge)指标有所改善(shan)。国家统计局局长康义17日(ri)在国新办举行的新闻发布(bu)会上表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极(ji)变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量(liang)政策和增量(liang)政策的有效落(luo)实，下阶(jie)段房地产市场有望继(ji)续改善(shan)。
2024年房地产销售端、投(tou)资(zi)端、融资(zi)端表现如何？2025年房地产行业前(qian)景如何？针对上述问题，中国网(wang)财经记者采访多位专家进行解读。
销售端：乐(le)观(guan)情形(xing)下商品房销售面积或可止跌
国家统计局数据显示，2024年，新建(jian)商品房销售面积97385万平(ping)方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅(fu)扩大4.4个(ge)百分(fen)点。新建(jian)商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅(fu)扩大10.6个(ge)百分(fen)点。
“需求中枢受(shou)宏观(guan)扰动、二手房分(fen)流等多因素影响继(ji)续下移，销售额降幅(fu)更大主要受(shou)价格(ge)冲击。”天风研究房地产联合首席分(fen)析师王(wang)雯表示，“但从时间维度看，对比2023年，得益于政策积极(ji)引导，单月销售增速整体呈修(xiu)复趋势，一三季度末(mo)为基本(ben)面边际转折(she)点，量(liang)价企(qi)稳已具备基础(chu)。”
具体来看，2024年房地产行业继(ji)续呈调整态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注入信心，行业呈阶(jie)段性回温态势，核心城市恢(hui)复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅(fu)大幅(fu)收窄(zhai)，随后政策利(li)好效应边际递减，市场迅(xun)速回落(luo)，7、8月跌幅(fu)有所扩大。9月末(mo)以(yi)来房地产利(li)好政策频出，中央政治局会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改善(shan)预期，推动房地产市场积极(ji)变化，10、11月销售数据持续改善(shan)，其中11月单月商品房销售面积和销售额同(tong)比全年首次回正，分(fen)别(bie)为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以(yi)来，全国新建(jian)商品房销售额、销售面积累计同(tong)比降幅(fu)持续收窄(zhai)，其中销售面积累计同(tong)比降幅(fu)已连续7个(ge)月收窄(zhai)，销售额降幅(fu)连续8个(ge)月收窄(zhai)，尤其是四(si)季度以(yi)来累计降幅(fu)较快收窄(zhai)，市场信心有所修(xiu)复。
重点城市来看，据中指研究院(yuan)，10月重点100城新房销售面积同(tong)比结束16连跌，四(si)季度销售持续回升，12月在“减税(shui)”政策及(ji)集(ji)中网(wang)签推动下，多个(ge)重点城市市场成交规模出现“翘尾(wei)”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房销售恢(hui)复仍面临(lin)一些挑战，如：居民收入预期尚未根本(ben)性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替(ti)代效应”等问题。
根据中指研究院(yuan)预测，中性情形(xing)下，预计2025年全国商品房销售面积同(tong)比下降6.3%，乐(le)观(guan)情形(xing)下，若货(huo)币化安置100万套城中村改造、收储存量(liang)房等政策加快落(luo)实，2025年全国商品房销售面积或可实现止跌。同(tong)时宏观(guan)经济运行企(qi)稳、居民就业和收入改善(shan)也是房地产止跌回稳的必要条件。
投(tou)资(zi)端：提供“好房子”的房企(qi)才会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年，全国房地产开发投(tou)资(zi)100280亿元，比上年下降10.6%，降幅(fu)较上月扩大0.6个(ge)百分(fen)点，较2023年降幅(fu)扩大1.1个(ge)百分(fen)点。开发投(tou)资(zi)连续31个(ge)月负增长，开发投(tou)资(zi)水(shui)平(ping)仍处于历(li)史(shi)低位。
“受(shou)土地供给量(liang)价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企(qi)等因素影响，2024年行业土地投(tou)资(zi)与(yu)开发规模仍处于低位。”中诚信国际企(qi)业评级部分(fen)析师侯一甲(jia)表示。
侯一甲(jia)指出，2024年以(yi)来，大部分(fen)房企(qi)仍采取谨(jin)慎的开发及(ji)投(tou)资(zi)策略，整体土地投(tou)资(zi)及(ji)项目开发呈收缩(suo)态势，央国企(qi)仍是市场投(tou)资(zi)主力，城投(tou)托底土拍(pai)市场的情况较为明显。拿地开工率整体偏(pian)低，但房企(qi)出于稳健(jian)性考虑，新开盘的项目大多能(neng)够实现盈(ying)利(li)。
“2024年，二手房成交比重进一步上升，受(shou)制于市场需求转向二手房市场，房企(qi)开发企(qi)业面临(lin)较大考验(yan)。”麟评居住大数据研究院(yuan)首席分(fen)析师王(wang)小嫱(qiang)谈到，“未来房地产开发企(qi)业的集(ji)中度将会继(ji)续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企(qi)才会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两年房企(qi)优胜劣汰，一些拿地和新开工房企(qi)的资(zi)金状况是不错的，所以(yi)对于2025年房地产新开工指标应持乐(le)观(guan)态度。”新开工方面，上海易居房地产研究院(yuan)副院(yuan)长严(yan)跃进举例2025年1月各地出现了积极(ji)拿地现象(xiang)，说明一些优质房企(qi)在后续拿地新开工方面动力依然很(hen)足。
竣工方面，受(shou)开发投(tou)资(zi)和拿地等指标的影响，竣工量(liang)也在收缩(suo)。严(yan)跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作，同(tong)时加大对优秀案例的积极(ji)宣传。
展望2025年，严(yan)跃进预测房地产开发投(tou)资(zi)类指标跌幅(fu)可控。同(tong)时，在系列金融和财政政策支持下，房地产开发投(tou)资(zi)指标有结构方面的优化，积极(ji)落(luo)实好“严(yan)控增量(liang)、优化存量(liang)、提高质量(liang)”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量(liang)土地将是2025年促进投(tou)资(zi)开工“止跌回稳”的关键，只有投(tou)资(zi)开工恢(hui)复，才能(neng)增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资(zi)端：更倚重企(qi)业自身经营(ying)能(neng)力
2024年房地产开发企(qi)业到位资(zi)金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行业到位资(zi)金降幅(fu)连续收窄(zhai)9个(ge)月，但降幅(fu)较2023年扩大4.6个(ge)百分(fen)点，整体行业资(zi)金压力仍存。
2024年以(yi)来行业融资(zi)政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断(duan)推进，行业融资(zi)环境持续改善(shan)。
从政策方面来看，2024年1月，中央推动建(jian)立房地产融资(zi)协(xie)调机制，并要求各地政府积极(ji)落(luo)实，并在“924”新政中进一步提出加大“白名单”项目贷款投(tou)放力度;截至 2024年 11 月末(mo)，全国房地产“白名单”项目的投(tou)放金额已经超(chao)过 3.6万亿元，预计全年将超(chao)过4万亿元。
公募(mu)REITS方面,2024年7月26日(ri)，国家发展改革委公布(bu)《关于全面推动基础(chu)设施领域不动产投(tou)资(zi)信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号(hao)文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量(liang)达到29只，发行规模超(chao)640亿元，创(chuang)历(li)年新高;截至2024年末(mo)，公募(mu)REITS产品数量(liang)已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。
此外,9月24日(ri)，央行将“金融16条”和经营(ying)性物业贷款两项政策延(yan)期至2026年末(mo)，该举措有利(li)于进一步缓解房企(qi)在保交楼、现金流及(ji)偿(chang)债等方面的压力。
王(wang)雯认为，2024年融资(zi)端信用收缩(suo)力度较轻，更倚重企(qi)业自身经营(ying)能(neng)力。他具体分(fen)析，2024年房企(qi)到位资(zi)金继(ji)续缩(suo)减，较国内贷款，预收款、按揭贷同(tong)比降幅(fu)更大，反映信用收缩(suo)力度相对较轻，主要或源于供给侧出清(qing)程度已较高、白名单等融资(zi)政策对冲等因素，也反映自身经营(ying)回款能(neng)力对企(qi)业现金流影响逐步加大。
展望2025年，王(wang)小嫱(qiang)表示随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷款审批通过金额的增加等，房企(qi)的资(zi)金面总体压力或改善(shan)，但仍难以(yi)扭转下行态势，预计2025年房企(qi)到位资(zi)金降幅(fu)有望收窄(zhai)至8%左右。(作者：谭梦桐)