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或(huo)许(xu)，只(zhi)有土豪村才能救(jiu)房地(di)产。
困在资金上
最近佛山一个土豪村借钱给开发商推动村里旧(jiu)改的事，上了新闻。
这个村子是位于佛山市南海区桂城街道的永胜村，位置可以说(shuo)是佛山南海区相当不错的地(di)段。
从地(di)理位置来(lai)看，步行1.5公里范围内临近广佛线的千灯湖站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民(min)健(jian)身体育公园以及万达(da)广场，是佛山非常繁华的新商圈。
周(zhou)边的小(xiao)区，也是佛山最贵(gui)的地(di)段。
在中介平台上显(xian)示，永胜村所在位置的片区千灯湖片区，挂盘均价达(da)到了2.6万/平。
其(qi)中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达(da)华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样的地(di)段位置，无论是村民(min)，还是当地(di)推动村落改造的大手，都对(dui)永胜村的蝶变寄(ji)予厚望。
从2016年(nian)提及改造开始(shi)，到2019年(nian)被正式落实开发合作方，已经过(guo)去(qu)六七年(nian)。
但(dan)如今，随着房地(di)产行业周(zhou)期的变化，永胜村的拆迁旧(jiu)改也陷入(ru)了困局。
所以作为(wei)佛山备受关注的旧(jiu)改项(xiang)目，也不得不进行“自救(jiu)”。
根据(ju)永胜村1月发出的公告显(xian)示，整个永胜村拆除已经达(da)到63%，旧(jiu)改的首(shou)期回迁住宅倒是已经交付，入(ru)住率达(da)到100%，但(dan)是剩余还有54%的村民(min)无法回迁，并(bing)且回迁遥遥无期。
考虑到合作的开发商出现资金短缺，导致项(xiang)目进度(du)迟滞(zhi)，无法正常推进，计划(hua)把收到的土地(di)出让金拿出来(lai)，垫资推动二期回迁安置住宅建设。
具(ju)体的垫资方案为(wei)——
将永胜村出让金返(fan)还款以垫付资金的形式，借款给开发商，优先建设二期回迁房，共计约7.86亿元，还不够的由永胜经济社自有资金投入(ru)。
这样的举措，也为(wei)全国的旧(jiu)改解困，提供(gong)了一个样本。
一来(lai)可以推动旧(jiu)改建设，保证开发商交楼任务(wu)，二来(lai)村民(min)可以尽快回迁，盘活区域生态，提升(sheng)周(zhou)边城市面貌，恢复(fu)经济生态。
三来(lai)尽管以借款的方式垫资，但(dan)永胜村建立了土地(di)监管账户，可以进行专款专用(yong)，便于资金使用(yong)监督，确保资金监管，同(tong)时也能进行工(gong)程进度(du)的监督，最大程度(du)保障交楼，促进开发企业开发销售。
四来(lai)即便未(wei)来(lai)开发方无法偿还借款，大概率也还有一定的协(xie)议抵(di)扣或(huo)担保。
不改是常态
对(dui)于有资金实力的旧(jiu)改村落，很多时候涉及的是股份合作社。
永胜村旧(jiu)改之所以能够继续推动项(xiang)目，更多仰仗的是永胜村的实力，也是广东(dong)首(shou)个探索旧(jiu)村改造与村集体收益平衡的案例。
根据(ju)永胜股份经济合作社公布的财务(wu)收支预算方案显(xian)示，光经营收入(ru)就达(da)到3101.93万元，投资收益达(da)到1671.4万元，加上其(qi)他收入(ru)，总收入(ru)4781.93万元。
差不多半个小(xiao)目标的收入(ru)，而整个预算支出为(wei)641.88万元。
去(qu)年(nian)年(nian)中也曾公布过(guo)一次(ci)预分红方案，拿出976.69万元分给2273名村民(min)。
所以这样的村集体经济，完全有能力支撑项(xiang)目的推进。
而这样有实力的村集体，在东(dong)莞、广州、深圳都并(bing)不罕见。
每年(nian)广深莞的“土豪村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去(qu)年(nian)南海的庄边村、胜利村，禅城的郊边村、鄱阳村等。
但(dan)并(bing)非每个旧(jiu)改项(xiang)目，背后都拥有一个有实力的合作社，是否能够效仿永胜村的做法，也需要看股份合作社的实力或(huo)者村民(min)的意愿。
能够依靠自身摸(mo)出一条路子，得到“资金”的救(jiu)赎的，毕竟是少数。
最明显(xian)的，一些未(wei)拆改的项(xiang)目，等来(lai)的或(huo)许(xu)不是拆迁的推进，而是不拆了，或(huo)者直接搁置了。
拆迁旧(jiu)改进度(du)龟速。
尤其(qi)一些成本高，规模(mo)大的项(xiang)目。
像深圳一些旧(jiu)改项(xiang)目，成本非常高，拆迁难度(du)大。
比如深圳南山区域的海雅百货大楼城市更新项(xiang)目，在2022年(nian)旧(jiu)改方案批(pi)复(fu)后，却被发现去(qu)年(nian)11月签约新的商业并(bing)重(zhong)新招商。
比如宝安区航城街道草围旧(jiu)村及南片区城市更新单元失效，去(qu)年(nian)12月被踢出旧(jiu)改计划(hua)。
再比如深圳备受关注的八卦岭旧(jiu)改项(xiang)目，2019年(nian)被纳入(ru)福田区棚(peng)户区改造年(nian)度(du)计划(hua)，如今五年(nian)过(guo)去(qu)了，迟迟未(wei)见动静。
有市民(min)急得向(xiang)官方询问，得到的答复(fu)却是“正统筹开展老旧(jiu)住宅区改造新政研(yan)究工(gong)作，待新政策出台后将参照国家省市最新政策，结合各楼栋(dong)宗地(di)面积、现状功(gong)能、权利人意愿等情况，分类分片，科学施策”。
所以，旧(jiu)改项(xiang)目等着等着，也有可能不改了。
未(wei)来(lai)的旧(jiu)改，或(huo)许(xu)只(zhi)有资金真正落实的项(xiang)目，才能成功(gong)翻身。
作者 | 醉酒大鲨鱼