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如(ru)果问深(shen)圳哪个(ge)区新房库存最难清理(li)？
则坪山区不能不提(ti)。
打破下限
最近，位(wei)于坪山碧岭的深(shen)业山水东城(cheng)以29293元/㎡的备案(an)均价，不仅打响2025年坪山新房供应的第一枪，也重新定(ding)义了坪山新房的价格体系。
建面约85—243平，单(dan)价区间约2.51—5万/平，总价区间约213—1216万/套，1060套现房入市，精装交付。
这不仅比深(shen)业山水东城(cheng)2022年7月以及2023年2月批次入市的房源价格便宜，更是整个(ge)坪山2020年以来，备案(an)均价最便宜的一次。
要知道，坪山区域新房备案(an)价格高(gao)光(guang)的时候，均价去(qu)到约4.2万/平。
2021年8月位(wei)于坪山石井(jing)的中海万锦熙(xi)岸华庭开盘(pan)，264套约80—106平住(zhu)宅备案(an)均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套；
2021年8月位(wei)于坪山马峦(luan)的金尊府开盘(pan)，592套约88—143平住(zhu)宅备案(an)均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套；
2021年8月位(wei)于坪山马峦(luan)的龙光(guang)玖誉(yu)雅筑(zhu)开盘(pan)，355套住(zhu)宅备案(an)均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套。
就算是碧岭同片区的新房，如(ru)龙光(guang)玖榕(rong)府、蔚蓝左岸花园、深(shen)业山水东城(cheng)前两批次新房，备案(an)均价都是维(wei)持约3.5—3.7万/平。
2023年8月入市的龙光(guang)玖榕(rong)府467套约96—117平住(zhu)宅备案(an)均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套；
蔚蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住(zhu)宅备案(an)均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套。
深(shen)业山水东城(cheng)，2022年7月559套约81—188平住(zhu)宅开盘(pan)，备案(an)均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平住(zhu)宅开盘(pan)，备案(an)均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套。
所(suo)以可以看(kan)到，深(shen)业山水东城(cheng)1060套现房住(zhu)宅入市，正(zheng)标志着坪山的新房价格正(zheng)式迈向“2字头”。
和前两批次的住(zhu)宅房源价格相比，备案(an)均价相差了约8600元/㎡。
假(jia)设2022年7月选择约81平的业主选择最便宜的户型，总价约280万，今年选择约85平最便宜户型，总价约213万，不仅户型面积更大，总价也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案(an)价格，一般而言新房入市，还会有(you)相应的折扣(kou)叠(die)加。
去(qu)化之(zhi)困
从市场的情况来看(kan)，虽然深(shen)圳新房市场2024年已经出(chu)现翘尾(wei)行情。
但对于坪山区域而言，新房去(qu)库存是每个(ge)项目的大难题。
在深(shen)圳各个(ge)区域中，虽然新房住(zhu)宅库存量的前三名一直是龙岗、龙华、宝安，但若要问哪个(ge)区的新房去(qu)库存难度最大，坪山是不能不提(ti)的。
因为(wei)其他区域的新房，顺销期的去(qu)化速度要比坪山区域的新房整体去(qu)化速度要快一些。
最明显的，位(wei)于龙华观澜的山水华庭，108套住(zhu)宅，备案(an)均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被(bei)市场誉(yu)为(wei)开盘(pan)最惨淡新房，24批意向登记客户，成为(wei)当时入围人数最少的新房。
2021年的新房市场远要比如(ru)今的新房市场好不少。
截(jie)至2025年1月8日(ri)，山水华庭在深(shen)圳房地(di)产(chan)信息平台上显示，只卖剩11套住(zhu)宅。
而位(wei)于坪山马峦(luan)的金尊府，2021年5月入市353套住(zhu)宅，市场反(fan)馈开盘(pan)当天是差不多(duo)卖光(guang)。
但时隔1328天，依然还有(you)3套住(zhu)宅未网签，而2021年8月入市，市场反(fan)馈开盘(pan)之(zhi)初卖了约54.38%，时隔1237天，592套房源，依旧剩98套住(zhu)宅未网签。
而这几天深(shen)圳坪山碧岭片区，一次性供应1060套新房住(zhu)宅。
要知道目前整个(ge)坪山区域新房住(zhu)宅库存总量约7151套，深(shen)业山水东城(cheng)一次性供应就占了整个(ge)坪山区新房库存约七分之(zhi)一。
再加上深(shen)业山水东城(cheng)前两批入市房源，到目前为(wei)止仍存在不少房源未出(chu)售。
2022年7月这一批，559套住(zhu)宅剩余269套，2023年2月这一批804套住(zhu)宅剩余533套。
更重要的是，开发商(shang)新房库存不小(xiao)的情况下，还存在工(gong)抵房的情况。
在媒体社交平台上有(you)网友在去(qu)年11月表示，“开发商(shang)没(mei)钱，还以房抵款(kuan)抵了我一套，请款(kuan)一直卡”，也有(you)网友早在去(qu)年7月评论表示，“如(ru)果考虑深(shen)业山水这个(ge)小(xiao)区的能不能买了我们公司的工(gong)抵房呀，85折，公司急卖”。
所(suo)以，新房去(qu)化困难不仅是整个(ge)坪山区域的难题，更是深(shen)业山水东城(cheng)去(qu)化的难题。
面对这样的区域新房格局，或(huo)许价格让步才能真正(zheng)获得一席市场。
作者 | 飞天小(xiao)女警