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随着(zhe)2024年四季报陆(lu)续披露完(wan)毕，公募(mu)不(bu)动产投资信托基金（REITs）交出(chu)了(le)一份亮眼的成绩单。Wind数据显示，全市场51只(zhi)披露2024年四季报的公募(mu)REITs，在报告(gao)期内共取得营(ying)业(ye)收入35.59亿元，净利润(run)2.58亿元。业(ye)内人士表示，根据底层(ceng)资产类型的不(bu)同，部分(fen)项目在四季度的盈利有所承压(ya)，不(bu)过(guo)从全年来看，在市产品的业(ye)绩达成率仍较为良(liang)好。
近年来，我国公募(mu)REITs市场快速发展，制度规则持续完(wan)善，发行规模稳步增长，资产类型不(bu)断丰富。南开大学金融学教授田利辉认为，REITs产品因其自身分(fen)红机制稳定、风(feng)险水平适中、流动性更高以及可提(ti)供多样化资产配置渠道而(er)备受关注。政策支持态(tai)度明确，市场稳步扩容，投资者认知(zhi)度不(bu)断提(ti)高，这使(shi)得REITs市场的活跃度进一步提(ti)升，为投资者提(ti)供了(le)更好的交易机会。
消费(fei)类基础设施REITs无疑是2024年四季度公募(mu)REITs中综合表现最优异的资产类型。中金公司研报分(fen)析，从2024年四季报披露数据来看，消费(fei)类REITs大部分(fen)项目表现稳中有升，经营(ying)有望保持稳健表现。若以季度收入完(wan)成度测算（参照(zhao)招募(mu)书口径），除金茂REIT和百联(lian)REIT外，其余项目季度完(wan)成度均在100%以上，其中首创奥莱(lai)REIT以及物美REIT季度收入完(wan)成度较高，分(fen)别达132%和120%。
田利辉表示，消费(fei)类REITs表现突出(chu)的原因是其优质底层(ceng)资产、优良(liang)的运营(ying)管理能力和逐(zhu)渐回暖的消费(fei)市场。消费(fei)类REITs的底层(ceng)资产通常位于地理位置优越、消费(fei)需求强盛的城市核(he)心商圈，运营(ying)成熟稳定，具(ju)备较强的增长潜力。而(er)且消费(fei)类REITs的原始权益人通常在商业(ye)地产领域深耕多年，具(ju)有较强的运营(ying)管理能力。这有助于提(ti)升底层(ceng)资产的运营(ying)效率，从而(er)增加(jia)REITs的收益。
中信证券首席经济学家明明分(fen)析，一般会从营(ying)业(ye)收入、税息折旧及摊销前(qian)利润(run)、可供分(fen)配金额以及对(dui)应完(wan)成度，还有客流量、会员数、当季度开展的一系列营(ying)销活动等方面，来观测消费(fei)类REITs表现。此外，宏(hong)观层(ceng)面还可能关注资产所在区域的社零等指标。
消费(fei)类REITs底层(ceng)资产在2024年四季度的表现与同期消费(fei)市场回暖密切关联(lian)。田利辉认为，四季报数据显示，消费(fei)类基础设施REITs底层(ceng)资产的出(chu)租率维持在高位，整体均在95%以上，这反映出(chu)消费(fei)市场的需求和REITs底层(ceng)资产的优质性。消费(fei)市场回暖带来了(le)客流增长，消费(fei)市场的增长为REITs提(ti)供了(le)更多的商业(ye)机会和租户需求，从而(er)推动了(le)出(chu)租率和收益提(ti)升。
有公募(mu)基金经理表示，会更加(jia)关注消费(fei)市场的恢复势头能否持续，以及长期趋势的演(yan)化。公募(mu)REITs的投资期限很长，在投资完(wan)成后需要长期经营(ying)资产，因此消费(fei)市场的演(yan)变趋势是指导项目经营(ying)的重要基础，也是做年度预(yu)算和中期规划的依据之一。同时，消费(fei)行为在不(bu)同年龄和区域的结构性变化也是关注的重点。比如年轻群体偏(pian)向冲动消费(fei)、偏(pian)爱个性化产品等多元化的消费(fei)行为等，需要密切关注这些变化，以便及时调整投资运营(ying)策略，为店(dian)铺的经营(ying)、选品的过(guo)程提(ti)供参考(kao)。
业(ye)内人士认为，持续扩大内需已(yi)成为当前(qian)政策重要引导方向，在此背景下，“以旧换(huan)新”“消费(fei)券”等方式或(huo)将支撑消费(fei)类REITs的经营(ying)表现，这也吸(xi)引了(le)不(bu)少(shao)机构的关注。明明表示，综合战略配售和网(wang)下数据来看，目前(qian)券商自营(ying)、险资等机构均积极参与了(le)消费(fei)类REITs投资。
结合2024年四季报披露信息，中金公司认为在当前(qian)宏(hong)观环境下，消费(fei)基础设施竞争(zheng)正发生边际变化：相较于一线城市，二线三线核(he)心零售物业(ye)或(huo)能保持良(liang)好的竞争(zheng)力和增长趋势；消费(fei)更趋于理性，消费(fei)者更注重消费(fei)体验，如运动户外、生活方式、新式餐饮(yin)等“强社交属性”“强社群属性”相关业(ye)态(tai)的消费(fei)增长较快；目的性消费(fei)、体验式消费(fei)正在逐(zhu)渐成为趋势；运营(ying)商运营(ying)能力及品牌价值或(huo)进一步赋能消费(fei)基础设施，吸(xi)引或(huo)覆盖更为广泛的消费(fei)群体，从而(er)提(ti)升项目经营(ying)效益。（经济日报记者 勾明扬）