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中国网财经1月21日讯 日前，国家统计局发布(bu)了2024年(nian)全国房(fang)地产(chan)市场基本情况，多个指标有所改善。国家统计局局长康义17日在国新办举行的新闻发布(bu)会上表示，近期房(fang)地产(chan)市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房(fang)地产(chan)市场有望继续改善。
2024年(nian)房(fang)地产(chan)销售端、投资端、融资端表现如何？2025年(nian)房(fang)地产(chan)行业前景如何？针对上述问(wen)题，中国网财经记者采访多位专家进行解读。
销售端：乐观情形下商品房(fang)销售面积或可(ke)止跌
国家统计局数据显示，2024年(nian)，新建商品房(fang)销售面积97385万平方米，比上年(nian)下降(jiang)12.9%，较2023年(nian)降(jiang)幅扩大4.4个百分点。新建商品房(fang)销售额96750亿元，下降(jiang)17.1%，较2023年(nian)降(jiang)幅扩大10.6个百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房(fang)分流等多因素影响继续下移，销售额降(jiang)幅更大主要受价格冲(chong)击。”天(tian)风研究房(fang)地产(chan)联合首席分析师王雯表示，“但从时(shi)间(jian)维度看(kan)，对比2023年(nian)，得益于政策积极引(yin)导，单(dan)月销售增速整体呈修复趋势，一三季度末(mo)为基本面边际转折点，量价企稳已具备基础。”
具体来(lai)看(kan)，2024年(nian)房(fang)地产(chan)行业继续呈调整态势，上半年(nian)的“517”新政和下半年(nian)的“924”新政，为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明显。
随着“517”新政出台(tai)，6月商品房(fang)销售额降(jiang)幅大幅收窄，随后(hou)政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末(mo)以来(lai)房(fang)地产(chan)利好政策频(pin)出，中央政治局会议首次提出促进房(fang)地产(chan)市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改善预期，推动房(fang)地产(chan)市场积极变化，10、11月销售数据持续改善，其中11月单(dan)月商品房(fang)销售面积和销售额同(tong)比全年(nian)首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来(lai)看(kan)，2024年(nian)下半年(nian)以来(lai)，全国新建商品房(fang)销售额、销售面积累计同(tong)比降(jiang)幅持续收窄，其中销售面积累计同(tong)比降(jiang)幅已连续7个月收窄，销售额降(jiang)幅连续8个月收窄，尤其是四季度以来(lai)累计降(jiang)幅较快收窄，市场信心有所修复。
重点城市来(lai)看(kan)，据中指研究院(yuan)，10月重点100城新房(fang)销售面积同(tong)比结(jie)束16连跌，四季度销售持续回升，12月在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市市场成交(jiao)规模(mo)出现“翘尾”。
展望2025年(nian)，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房(fang)销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房(fang)市场对新房(fang)“替代效应”等问(wen)题。
根据中指研究院(yuan)预测，中性情形下，预计2025年(nian)全国商品房(fang)销售面积同(tong)比下降(jiang)6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改造、收储存量房(fang)等政策加快落实，2025年(nian)全国商品房(fang)销售面积或可(ke)实现止跌。同(tong)时(shi)宏观经济运行企稳、居民就(jiu)业和收入改善也是房(fang)地产(chan)止跌回稳的必要条件。
投资端：提供“好房(fang)子”的房(fang)企才(cai)会脱颖而出
国家统计局数据显示，2024年(nian)，全国房(fang)地产(chan)开发投资100280亿元，比上年(nian)下降(jiang)10.6%，降(jiang)幅较上月扩大0.6个百分点，较2023年(nian)降(jiang)幅扩大1.1个百分点。开发投资连续31个月负增长，开发投资水平仍处于历(li)史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模(mo)高企等因素影响，2024年(nian)行业土地投资与开发规模(mo)仍处于低位。”中诚信国际企业评(ping)级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年(nian)以来(lai)，大部分房(fang)企仍采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态势，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍市场的情况较为明显。拿(na)地开工率整体偏低，但房(fang)企出于稳健性考(kao)虑，新开盘的项目大多能(neng)够实现盈利。
“2024年(nian)，二手房(fang)成交(jiao)比重进一步上升，受制于市场需求转向二手房(fang)市场，房(fang)企开发企业面临较大考(kao)验。”麟评(ping)居住大数据研究院(yuan)首席分析师王小嫱谈到，“未来(lai)房(fang)地产(chan)开发企业的集中度将(jiang)会继续提升，市场对新房(fang)的产(chan)品要求越(yue)来(lai)越(yue)高，只有提供‘好房(fang)子’的房(fang)企才(cai)会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两年(nian)房(fang)企优胜劣汰，一些拿(na)地和新开工房(fang)企的资金状况是不错的，所以对于2025年(nian)房(fang)地产(chan)新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上海易居房(fang)地产(chan)研究院(yuan)副院(yuan)长严跃进举例2025年(nian)1月各地出现了积极拿(na)地现象，说明一些优质房(fang)企在后(hou)续拿(na)地新开工方面动力依然很足。
竣(jun)工方面，受开发投资和拿(na)地等指标的影响，竣(jun)工量也在收缩。严跃进指出，2025年(nian)要从好房(fang)子的角(jiao)度持续做好保交(jiao)房(fang)工作，同(tong)时(shi)加大对优秀案例的积极宣传。
展望2025年(nian)，严跃进预测房(fang)地产(chan)开发投资类指标跌幅可(ke)控。同(tong)时(shi)，在系列金融和财政政策支持下，房(fang)地产(chan)开发投资指标有结(jie)构方面的优化，积极落实好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将(jiang)是2025年(nian)促进投资开工“止跌回稳”的关(guan)键，只有投资开工恢复，才(cai)能(neng)增加市场有效供应，推动市场进入新的循(xun)环(huan)。
融资端：更倚重企业自(zi)身经营能(neng)力
2024年(nian)房(fang)地产(chan)开发企业到位资金107661亿元，比上年(nian)下降(jiang)17.0%，虽然行业到位资金降(jiang)幅连续收窄9个月，但降(jiang)幅较2023年(nian)扩大4.6个百分点，整体行业资金压力仍存。
2024年(nian)以来(lai)行业融资政策进一步宽松，“白名单(dan)”等政策亦不断推进，行业融资环(huan)境持续改善。
从政策方面来(lai)看(kan)，2024年(nian)1月，中央推动建立房(fang)地产(chan)融资协调机制，并要求各地政府积极落实，并在“924”新政中进一步提出加大“白名单(dan)”项目贷款(kuan)投放力度;截至 2024年(nian) 11 月末(mo)，全国房(fang)地产(chan)“白名单(dan)”项目的投放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年(nian)将(jiang)超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年(nian)7月26日，国家发展改革委(wei)公布(bu)《关(guan)于全面推动基础设施领域不动产(chan)投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号(hao)文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年(nian)新成立REITS产(chan)品数量达(da)到29只，发行规模(mo)超640亿元，创历(li)年(nian)新高;截至2024年(nian)末(mo)，公募REITS产(chan)品数量已达(da)58只，合计发行规模(mo)达(da)1609.69亿元。
此外,9月24日，央行将(jiang)“金融16条”和经营性物业贷款(kuan)两项政策延期至2026年(nian)末(mo)，该举措有利于进一步缓解房(fang)企在保交(jiao)楼、现金流及偿债等方面的压力。
王雯认为，2024年(nian)融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自(zi)身经营能(neng)力。他具体分析，2024年(nian)房(fang)企到位资金继续缩减，较国内贷款(kuan)，预收款(kuan)、按揭贷同(tong)比降(jiang)幅更大，反(fan)映信用收缩力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单(dan)等融资政策对冲(chong)等因素，也反(fan)映自(zi)身经营回款(kuan)能(neng)力对企业现金流影响逐步加大。
展望2025年(nian)，王小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单(dan)”项目贷款(kuan)审批通过金额的增加等，房(fang)企的资金面总体压力或改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年(nian)房(fang)企到位资金降(jiang)幅有望收窄至8%左右。(作者：谭梦桐)