“房地产市场的积极变(bian)化，并不是交易量稳定单维度(du)的考核，而是多重目标(biao)的实现。”广东省住房政策(ce)研(yan)究中心首席研(yan)究员李(li)宇嘉在接受中国网财经记者采访时表示。

在李(li)宇嘉看来，房地产市场的积极变(bian)化既体现在市场止跌回稳，也体现在防风险，既有需求端降门槛等传统纾困措施，也有白名单机制(zhi)、城中村改(gai)造等纾困创新模式，既有传统模式稳市场，也需要(yao)新模式……

此外(wai)，会议上还提出，好房子建设有序推进(jin)，举办中国建筑科技展，集中展出167项数字化、工业化、智能化发展的新成果、新技术、新应用(yong)，重点展示新建好房子、旧(jiu)改(gai)好房子样板。发布《好住房技术导则》，引导房企积极建设好房子。

“这是未来住房发展增量空间的重要(yao)内容。”李(li)宇嘉认(ren)为，2024年，住建部一直(zhi)在探索好房子的技术指标(biao)，建设导则等，目前取得了积极的进(jin)展，基础制(zhi)度(du)和标(biao)准初步形(xing)成。下一步将(jiang)在各地落(luo)地，满足最广泛群体的改(gai)善型住房需求。

2025年“止跌回稳”仍排(pai)任务首位

本(ben)次会议明确了2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持续用(yong)力推动房地产市场止跌回稳，推动构建房地产发展新模式，大力实施城市更新，打(da)造“中国建造”升(sheng)级版和建设安全、舒适、绿(lu)色、智慧的好房子。

值得一提的是，“持续用(yong)力推进(jin)房地产市场止跌回稳”位居五大任务之(zhi)首。

具体来看，会议从供需两方面明确了具体举措发力稳住楼市。需求方面，会议强(qiang)调要(yao)把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策(ce)和增量政策(ce)坚决落(luo)实到位。

大力支持刚性和改(gai)善性住房需求。中指研(yan)究院(yuan)政策(ce)研(yan)究总监陈文静预计(ji)，核心城市限制(zhi)性政策(ce)有望进(jin)一步优化，北上深继续放松限购政策(ce)；降低房贷利率、核心城市降低首付比例、降低交易税费等均(jun)具备空间。

有效发挥住房公积金支持作用(yong)。据中指监测，2024年各地出台(tai)公积金相关政策(ce)超400条，从提高贷款额度(du)上限、支持支付首付款、延长还款期限、优化套数认(ren)定等方面进(jin)行优化调整，其中，针对多孩家庭提高贷款额度(du)上限是多城公积金政策(ce)的侧重点之(zhi)一。

“此次会议，关于住房公积金的提法被明显单列，意味着 2025 年住房公积金的政策(ce)会持续发力，是各地要(yao)明确的重点方向。”上海易居房地产研(yan)究院(yuan)副院(yuan)长严跃进(jin)指出。

“如各地继续提高公积金贷款额度(du)、延长贷款期限等，多孩家庭、人才(cai)等人群的支持力度(du)或更大。”在陈文静看来，全国层(ceng)面降低公积金贷款利率也存在一定预期。

加力实施城中村和危旧(jiu)房改(gai)造，推进(jin)货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改(gai)造规模。

“2025年城中村改(gai)造的配套政策(ce)有望继续完善，加快城中村改(gai)造节奏。”陈文静谈到，“随着各项配套政策(ce)跟进(jin)落(luo)实，货币化安置城中村改(gai)造或将(jiang)在2025年新房销售中发挥实质性带动作用(yong)，将(jiang)是促(cu)进(jin)新房销售止跌回稳的关键举措之(zhi)一。”

记者了解到，近期部分城市已通过城中村改(gai)造专项借款、房票(piao)安置结合的方式，实现了较好的新房销售去化，如郑州。

供给方面，本(ben)次会议继续强(qiang)调商(shang)品房建设要(yao)严控增量、优化存量、提高质量，重点提及要(yao)增加保障房供给。

从政策(ce)强(qiang)调的排(pai)序来看，严跃进(jin)认(ren)为，商(shang)品房的工作要(yao)比保障房的工作更需要(yao)重视。他还指出，商(shang)品房的工作也发生了重大变(bian)化，从增量转向了存量。

展望2025年，陈文静认(ren)为应完善存量商(shang)品房收储政策(ce)。在收购主体、收购价格(ge)和住房用(yong)途方面给予城市政府更大自主权。同时，多措并举盘活商(shang)办用(yong)房，存量商(shang)办用(yong)房转为租赁房或是重要(yao)方向。

此外(wai)，陈文静还表示落(luo)实专项债收购存量闲置土地政策(ce)，继续完善相关配套政策(ce)，加速推动土地“去库存”，改(gai)善市场供求关系及企业资金状况也将(jiang)是供给端明年的重点工作之(zhi)一。

推动构建房地产发展新模式

本(ben)次会议还明确了推动构建房地产发展新模式的五个方面，包括：一是加快发展保障性住房，增加改(gai)善性住房特别是好房子供给；二是建立“人房地钱”要(yao)素联动机制(zhi)；三是有力有序推行现房销售，优化预售资金监管；四是加快建立房屋全生命周期安全管理制(zhi)度(du)；五是完善房地产全过程监管。

“2024年对于改(gai)善型需求，更多从需求端或购房端入手。但此次会议比较明确提及改(gai)善性住房的供给，尤其是和好房子进(jin)行结合。”在严跃进(jin)看来，完善住房供应体系是房地产发展新模式5项工作的首要(yao)内容。相关房企应积极研(yan)究一系列涉及改(gai)善型住房的拿(na)地和开(kai)发投资等内容，持续优化产品设计(ji)。

值得一提的是，根据中指研(yan)究院(yuan)监测，目前全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和计(ji)容规则，引导和鼓励房企打(da)造更优质的产品，提升(sheng)购房者居住体验。

陈文静预计(ji)后续将(jiang)有更多城市继续优化供给端政策(ce)，为“好房子”供给提供支持。而“好房子”不断放量，也有望进(jin)一步引导改(gai)善性住房需求释(shi)放，促(cu)进(jin)市场修复。

“未来商(shang)品房和保障房都要(yao)以(yi)需定供。”对于推动建立“人房地钱”要(yao)素联动新机制(zhi)，李(li)宇嘉认(ren)为，目的是摸清底(di)数(有多少房、有多少人)厘清需求，这样供应出来的房子才(cai)不会过剩。

展望2025年，根据“中国房地产业中长期发展动态(tai)模型”测算，中性情形(xing)下，陈文静预计(ji)2025年全国商(shang)品房销售面积同比小幅下降；乐观情形(xing)下，若城中村改(gai)造及收储存量房等加快落(luo)实，居民(min)置业意愿提升(sheng)，2025年全国商(shang)品房销售面积或可实现止跌。(作者：谭梦桐)