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近(jin)日，土地市场升温明显，包括上海(hai)、浙(zhe)江省杭州、江苏省苏州等在内(nei)的多个城市频现高(gao)溢价地块，像杭州短期内(nei)出现多个地王地块。与(yu)此同时，民营地产企业、外资(zi)地产企业再次入场，参与(yu)土地竞买；溢价成交的地块不再局限于核心(xin)城市的核心(xin)区(qu)域，部(bu)分城市的远(yuan)郊市场开始(shi)回暖。
土地市场升温的背后，房(fang)价“止跌回稳”的趋势逐渐形成。全国房(fang)价跌幅持续(xu)收窄，二线城市新房(fang)价格环(huan)比上涨；而高(gao)溢价土地成交或推动高(gao)能级城市新房(fang)均价上行，同时优质供货有望吸引改善需求(qiu)入市。
多地高(gao)溢价抢(qiang)地
2月20日，上海(hai)今年首次出让的四宗宅地全部(bu)溢价成交，成交总额159.26亿元。位于热门板块的两宗地块最(zui)低(di)溢价超(chao)33%，位于外环(huan)外的两宗地块最(zui)低(di)溢价13.98%。本次土拍，一些外资(zi)企业或带有外资(zi)背景的联合体在拿地中表现活跃(yue)，同时两宗外环(huan)外地块的溢价成交打(da)破以往郊区(qu)多以底价成交的局面(mian)，显示市场回暖的迹象。
同样是2月20日，杭州市出让的三宗住宅用地亦(yi)全部(bu)溢价成交，成交总额31.405亿元。其中，城东新城单元SC080201-48地块经过77轮竞价成交，溢价54.04%，成交楼板价47486元/平方米，刷新地块所在的城东新城板块最(zui)高(gao)楼板价纪录(lu)，同时刷新杭州市宅地楼板价第四高(gao)的纪录(lu)。澎湃(pai)新闻梳(shu)理发现，这(zhe)是杭州今年的第四个地王。
2月19日，位于江苏省苏州市工业园区(qu)金堰路西(xi)、金鸡湖大道北的苏地2025-WG-Z02号地块进入限时竞价环(huan)节(jie)，绿城中国（03900.HK）旗下公司经过122轮竞价，以14.29亿元的总价竞得该地块，溢价率21.61%，成交楼面(mian)价26754元/平方米。
2月11日，北京市朝(chao)阳(yang)区(qu)一宗涉宅组(zu)合用地成功出让，吸引了多家房(fang)企的关注。经过超(chao)百轮竞价后，金茂和保(bao)利发展组(zu)成的联合体以87.295亿元的价格成功竞得该地块，溢价率10.5%。
除核心(xin)一二线城市优质地块的竞拍热度依然(ran)不减，越多越多的城市出现高(gao)溢价地块。2月24日，广东省东莞市今年首宗住宅地块出让，经过29轮竞价，最(zui)终华润置(zhi)地联合体以12.3亿元的总价竞得，溢价率7.33%。
2月18日，四川(chuan)省成都市一宗涉住宅地块以28.26%的溢价率成交，竞得人为华润置(zhi)地。该地块编(bian)号为CH15(070102):2024-066，位于成华区(qu)保(bao)和街道长春社区(qu)2、3、4组(zu)，东升社区(qu)10组(zu)。1月27日，华润置(zhi)地以51.11%的溢价竞得位于成华区(qu)槐树店路16号，多宝(bao)寺南路2、3号，东虹路社区(qu)集体，保(bao)和街道东桂社区(qu)八组(zu)的住宅用地。
2月18日，浙(zhe)江嘉(jia)兴海(hai)宁(ning)市出让1宗宅地，起拍价2.38亿元。最(zui)终经过204轮竞价，该地块由嘉(jia)兴浙(zhe)华置(zhi)业有限公司以总价3.19亿元竞得，成交楼面(mian)价10109元/平方米，溢价率34.15%。
2月8日，位于河南省郑州市金水区(qu)文劳路北、信息学院路东编(bian)号为郑政出〔2024〕35号(网)的住宅地块经过近(jin)6个小时的激烈竞争，被郑州中海(hai)地产有限公司以10.89亿元竞得，溢价率达87.48%。据中指研(yan)究院监测数据，这(zhe)也是自2021年以来，郑州涉宅用地成交溢价率最(zui)高(gao)的地块。
1月10日，江苏省常州市一宗涉住宅地块溢价成交。位于常州市武进区(qu)洛阳(yang)镇珠光路东侧、公园路北侧城镇住宅（兼容商业）地块，以3.866亿元的总价竞得，溢价率2.66%，竞得人为江苏恒磊建设有限公司。
更(geng)多优质地块推出
市场回暖的过程中，多地调整土地供应的结构，加大核心(xin)区(qu)域优质地块及“小而美”地块的供应力度，导致市场竞争激烈。
近(jin)期成交的北京朝(chao)阳(yang)区(qu)三间房(fang)组(zu)合地块、郑州司法警官学院等，均位于城市核心(xin)区(qu)优质板块，稀(xi)缺性强、配套完善、开发价值较高(gao)。今年1月北京还明确(que)提出，在住宅用地供应方面(mian)，优先向轨道交通站点和就业密(mi)集地区(qu)供应住宅用地。
低(di)密(mi)度住宅用地（容积率≤1.5）的供应比例显著提升。据中指数据监测，2024年，22个重(zhong)点城市容积率在1.5以下的宅地宗数占比约18.0%，较2023年增加6.3个百分点。其中，苏州表现较为突出，为支持高(gao)品质住宅开发，2024年推出的55宗住宅用地中，42宗地块的容积率在1.5以下，占比76%，较2023年大幅提升；山东济南、江苏无(wu)锡宗数占比均超(chao)40%；天津、江苏南京、重(zhong)庆的占比均在20%以上。
行业恢复期，“小而美”地块能够吸引更(geng)多企业参与(yu)土地竞拍，尤其是中小型房(fang)企，这(zhe)类地块因其规模适中、开发周期短、资(zi)金回笼快等特(te)点受到企业青睐。据中指监测，2024年，重(zhong)点40城住宅用地规划建面(mian)在10万平方米以下的成交宗数占比达76%，较2023年提升约9个百分点，其中5万平方米以下宗数占比提升约8个百分点。
对(dui)于近(jin)期的土地市场，天风证券在研(yan)究报(bao)告中表示，“春江水暖鸭先知”。2025年以来高(gao)能级城市土拍呈现良好热度，一方面(mian)或得益于2024年四季度基本面(mian)改善提升房(fang)企投资(zi)信心(xin)，另一方面(mian)或受核心(xin)区(qu)优质地块供给(gei)增加、市场竞争较为激烈所致。
楼市：新房(fang)价格折扣减小、二手房(fang)议价空间收窄
楼市成交数据的改善，给(gei)土地竞买提供更(geng)多预期支撑。
1月统(tong)计局公布(bu)的70城新房(fang)价格指数环(huan)比下跌0.1%，跌幅与(yu)去年12月相比持平；同比下跌5.4%，跌幅收窄0.3个百分点。其中，一线城市新房(fang)价格环(huan)比上涨0.1%，已连续(xu)两个月上涨；二线城市新房(fang)价格环(huan)比上涨0.1%，时隔19个月重(zhong)回环(huan)比上涨区(qu)间。
70城二手住宅价格环(huan)比下跌0.3%，跌幅与(yu)去年12月份(fen)相比持平；同比下跌7.8%，跌幅收窄0.3个百分点。其中，一线城市二手住宅价格环(huan)比上涨0.1%，已连续(xu)四个月上涨。
房(fang)价上涨的城市而言，1月70城新房(fang)住宅价格延续(xu)止跌回稳趋势，24个城市环(huan)比上涨，比上月的23个增加1个；其中长三角地区(qu)表现最(zui)为突出，如上海(hai)涨0.6%、南京0.7%、宁(ning)波0.6%、杭州0.5%。
对(dui)于当前的楼市，国金证券认为，房(fang)价“止跌回稳”趋势逐渐形成。全国房(fang)价跌幅持续(xu)收窄，二线城市新房(fang)价格环(huan)比上涨。
天风证券分析称(cheng)，从房(fang)价走势看，各能级城市新房(fang)、二手房(fang)价格同比降幅持续(xu)收窄，反映去年四季度以来政策(ce)效应带动的成交量提升向价格端积极传导，微观层面(mian)表现为“新房(fang)价格折扣减小、二手房(fang)议价空间收窄”。
光大证券称(cheng)，2025年，随着前期政策(ce)的持续(xu)落地，地方政府楼市调控(kong)自主性提升，区(qu)域分化和城市分化进一步加深，部(bu)分高(gao)能级城市将逐步实现“止跌回稳”。
土拍热度改善，提振市场信心(xin)。高(gao)溢价土地成交或推动高(gao)能级城市新房(fang)均价上行，同时优质供货有望吸引改善需求(qiu)入市，多数城市短期或呈现“供应总量减少、核心(xin)供给(gei)增加、外围逐步去库”的特(te)征，而不同城市的库存周期差异或将决定其分化走势、周期筑底所需时长及价格水平下限。