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每经记者 包晶晶 每经编辑 陈梦妤(yu)
在去库(ku)存的(de)大战略之下，滨江集团（SZ002244，股价9.99元，市(shi)值310.83亿元）对浙江金华这个(ge)三线(xian)城市(shi)仍然(ran)情有独钟。
2月11日，滨江集团公告获取金华市(shi)金东区ZX-33-12-09等4宗商业及(ji)住宅地(di)块各51%股权，这些地(di)块均由金华城投土拍购(gou)入。值得注意的(de)是，其中一宗为容积率1.1的(de)低密度住宅地(di)块，两宗为纯商业用地(di)，以及(ji)一宗商业、住宅用地(di)。
知情人士透露，当初金华城投这4宗地(di)中，有作为托底而拿的(de)地(di)。
此前房地(di)产市(shi)场持续深度调整(zheng)，在地(di)价和限价政策(ce)压缩利润空间的(de)情况下，滨江集团仍然(ran)顶着压力(li)拿地(di)，并且重仓杭州一城，因此曾有传言称(cheng)其是杭州的(de)“第二城投”。此次与金华城投再(zai)次深度合作，又引(yin)发了市(shi)场类似猜测。
对此，滨江集团执行总裁朱(zhu)立东在接受《每日经济新闻》记者采访时表(biao)达得很(hen)坚决：“所有开发合作都是基(ji)于市(shi)场的(de)原则。”
“至(zhi)少90%以上是出于市(shi)场回报的(de)考量(liang)，作为异地(di)的(de)企业，不会纯粹出于托底去承(cheng)担开发工作。特别(bie)是在非大本营区域，要从市(shi)场出发、发挥(hui)各自优势，比如滨江集团的(de)口碑、产品能力(li)或者议(yi)价能力(li)，没有限价的(de)情况下，至(zhi)少我们比人家卖得快，就是我们的(de)优势。”
图源：上市(shi)公司(si)公告
金华已成第二大业绩贡献城市(shi)
金华已经成为滨江集团除(chu)杭州外，最大的(de)业绩贡献区域。
2025年滨江集团还有一个(ge)目标——继续降(jiang)库(ku)存、收缩区域。滨江集团董事长戚金兴此前曾表(biao)示，2025年还要继续降(jiang)库(ku)存，降(jiang)到“非常(chang)健康(kang)的(de)状态”，同时也要降(jiang)“不确定的(de)城市(shi)”。
而对于“确定的(de)区域”，滨江集团的(de)发展(zhan)战略已经非常(chang)明晰：聚焦杭州主(zhu)阵地(di)，杭州以外的(de)地(di)区，有合适(shi)的(de)土地(di)，以“游击战”形式参(can)与。而“游击战”的(de)打法，倒也匹配金华地(di)区本身的(de)市(shi)场特点。
中指(zhi)研究院华东大区常(chang)务副总高院生告诉每经记者，金华属于比较分散的(de)点状市(shi)场，比如下辖的(de)义(yi)乌、永康(kang)，小(xiao)老板多，核心地(di)段的(de)低密产品，2024年确实走(zou)了一波。
金华市(shi)场也开始表(biao)现出止跌回稳态势。
根据国家统计局2月19日公布的(de)最新数(shu)据，1月金华新房价格指(zhi)数(shu)环比止跌持平。根据易居研究院对国家统计局历(li)史数(shu)据的(de)整(zheng)理，金华新房价格从2022年5月起(qi)正式进入下跌区间，2024年10月起(qi)环比跌幅收窄至(zhi)0.5%、0.6%和0.2%。
朱(zhu)立东也坦言：“2025年滨江集团的(de)销售目标在1000亿元上下，还是需要有一定的(de)地(di)区覆盖和土地(di)储备(bei)量(liang)来支撑。2024年金华市(shi)本级新房销售总额(e)大约150亿元，滨江集团占比接近10%，销售额(e)超过14亿元。
他向记者透露：“滨江集团在金华市(shi)本级已开发及(ji)正在开发的(de)项目共(gong)有5个(ge)，与金华城投过往的(de)合作项目开发销售的(de)情况比较好，坚定了大家继续合作的(de)信(xin)心。其中，滨江城投·悦品已经售罄(qing)；滨江城投·和品2024年6月开盘800多套房源，目前销售过半(ban)，也是2024年金华市(shi)本级的(de)销售冠军。”
将范围放大到金华全域，在中指(zhi)研究院《2024年金华全域房地(di)产企业销售业绩排行榜》上，滨江集团以49.7亿元位列第二。高院生也分析，从2024年业绩贡献来看，杭州以外，金华全域销售对滨江集团贡献度排名第二，金额(e)约50亿元。
“滨江集团这次敢在金华拿4个(ge)项目，一方面源于金华的(de)‘点状热度’，另一方面其在金华市(shi)场已经有一定的(de)布局，项目销售比较好、市(shi)场认可度高，内部(bu)风险评估也可以，所以要深耕这个(ge)区域。在这个(ge)节点上，基(ji)于和当地(di)城投已经有一定合作，滨江集团深入研究其资源也很(hen)正常(chang)，一方面解决城投的(de)问题，同时也能补充自己的(de)货值。”高院生分析。
“创造价值，向市(shi)场要溢(yi)价”
“滨江集团在住宅产品打造方面有优势，金华城投本身是市(shi)本级投资公司(si)，资源相对较多，资产处置能力(li)也相对较强，属于在原有良好合作基(ji)础上的(de)进一步(bu)强强合作。”朱(zhu)立东说。
从财务层面来看，滨江集团现金短债比正在逐年改善。截至(zhi)2021年末，公司(si)有息负(fu)债规模457.62亿元，短期债务139.96亿元，现金短债比为1.51倍。到2023年末，公司(si)权益有息负(fu)债360亿元，其中短期债务135.07亿元，占比32.53%，低于期末货币资金（327.04亿元），现金短债比达到2.42倍。
滨江集团方面透露，截至(zhi)2024年12月25日，滨江集团权益有息负(fu)债余额(e)为305亿元，较年初下降(jiang)55亿元；银行存款余额(e)306亿元。“这是滨江集团成立32年来，第一次现金大于有息负(fu)债。”2024年底，戚金兴曾对媒体(ti)表(biao)示。
此次在金华密集开发，特别(bie)是2宗商业地(di)块和1宗含商业的(de)地(di)块，难免带(dai)来资金沉淀，这是否会影响滨江集团进一步(bu)降(jiang)债的(de)计划(hua)？
朱(zhu)立东对每经记者说：“目前是管理扁(bian)平化，资金全部(bu)集中在集团总部(bu)，统筹把控，今年有息负(fu)债要继续往下压，控制到300亿元左右，因此是否发债要评估各个(ge)项目本身的(de)利润情况。”
“另一方面，现在项目开发情况发生了变化，原来开发商之间竞争拿地(di)，但销售价格政府已经限定了，中间的(de)差价大家都是明盘，靠(kao)的(de)就是整(zheng)个(ge)运营、周转、合理控制成本。现在是要创造价值，向市(shi)场要溢(yi)价。如果(guo)单个(ge)项目的(de)利润从前几年的(de)两三个(ge)点，回到10个(ge)点左右，那么能够(gou)创造价值的(de)项目、市(shi)场议(yi)价能力(li)强的(de)项目，就可以有一定的(de)贷款。”朱(zhu)立东解释。
对于商业项目开发，朱(zhu)立东表(biao)示：“对城投公司(si)而言，住宅开发只是其中一块资产，用于增加(jia)短期现金流和短期利润，同时也需要一些资产沉淀。得益于城投公司(si)良好的(de)资产处置能力(li)，以及(ji)滨江集团的(de)产品开发、品牌营造和溢(yi)价能力(li)，二者联合开发，各自发挥(hui)能力(li)。”
从杭州到金华，滨江集团也向市(shi)场传递了信(xin)号：强三线(xian)城市(shi)正在成为挖(wa)掘机会的(de)新战场。滨江集团以各51%权益比例(li)落子金华四盘，探(tan)索“深耕基(ji)本盘+外埠机会型(xing)投资”模式，既巩固了杭州市(shi)场基(ji)本盘，又可以避(bi)免过度依赖单一市(shi)场的(de)系统性风险。
但不得不面对的(de)是，去库(ku)存仍是滨江集团下一阶(jie)段的(de)重要任务，杭州外围项目均面临分化和降(jiang)价促销的(de)局面，金华市(shi)场能否顺利消化低密产品？另一方面，异地(di)权益合作项目也挑战滨江集团的(de)管理半(ban)径，商业项目与住宅项目的(de)品质和销售能否复制2024年的(de)战绩？这些疑问仍待时间检验(yan)。
封(feng)面图片来源：视觉中国-VCG211221953040