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楼市一月开门(men)红，连官方都特地作了头版播报。
市场活(huo)络，热(re)点楼盘受追捧(peng)，土(tu)拍升温，交易(yi)价格反弹(dan)，仿佛整个市场都重新回归。
但“开门(men)红” 的背后，其实是(shi)外(wai)围区(qu)域的分化。
年前冲刺
年前（1月24日），位于盐田梅沙(sha)的特发小梅沙(sha)觐海广场踩点加推(tui)获批预售，126套118~121平住宅，备案均价约(yue)57020元/㎡，总价区(qu)间约(yue)535万~820万/套。
作为位于小梅沙(sha)风景区(qu)的住宅，是(shi)名副其实的一线海景房。
出门(men)即8号(hao)线小梅沙(sha)站(zhan)地铁口，毗邻小梅沙(sha)海洋馆(guan)、小梅沙(sha)生态公(gong)园(yuan)，约(yue)3公(gong)里的大梅沙(sha)海滨公(gong)园(yuan)－小梅沙(sha)栈道，是(shi)盐田数一数二的生态地段。
但这样的项目，市场却没有多少水花。
去年6月，项目获批63套约(yue)118~121平住宅，备案均价约(yue)52097元/㎡，虽然开盘当天，开发商对外(wai)宣传称“热(re)销(xiao)45%”，但时隔(ge)近(jin)8个月，还剩余24套未售。
而加推(tui)的126套住宅，在深圳房地产信(xin)息平台上显示，春节期间暂无网签记录。
为何出现这样的情况？
一方面返乡潮导致短期内(nei)的购房需求下降，只有小部分人群留(liu)深利用假期看(kan)房，另一方面项目的位置配套本身就存在一些短板(ban)。
比如购房群体重视的轨道交通，2023年12月才开通8号(hao)线二期（鸿安围站(zhan)—小梅沙(sha)站(zhan)），通往南山、福(fu)田等腹地距离较远。
比如购房群体比较关注的教(jiao)育资源，整个盐田区(qu)域出彩的学校，都是(shi)深圳名校集团化后的教(jiao)育资源。
再比如购房群体比较重视的购物娱乐(le)消(xiao)费(fei)，虽然附近(jin)整体规划约(yue)8.8万平的小梅沙(sha)滨海主题商业(ye)区(qu)，但还需要时间才能真正成熟。
更(geng)重要的是(shi)，项目所在区(qu)位，三(san)面环山，难以发展出有韧性的产业(ye)，不仅如此，高度依赖(lai)软硬设施的旅游业(ye)，也还需要发展。
所以，整体来看(kan)，环境环境资源确实不错，但难留(liu)住真正居住置业(ye)需求。
从众星(xing)捧(peng)月到(dao)被人遗忘(wang)
事实上，特发小梅沙(sha)觐海广场只是(shi)盐田新房的一个缩影。
如今的盐田新房有多难消(xiao)耗？
曾经的海景房，一房难求，如今却鲜少关注。
曾经的新房，领涨整个深圳楼市，如今却卖不掉(diao)。
盐田楼市的辉(hui)煌始于2008年，这一年盐田诞生深圳首(shou)个突破“2字头”价格的小区(qu)。
如今斗转星(xing)移，即使是(shi)2018—2020年深圳楼市跃升阶段，盐田依旧有项目顺销(xiao)到(dao)2025年。
比如位于盐田沙(sha)头角(jiao)的半山悦海花园(yuan)2018年8月预售，836套82~319平住宅备案均价约(yue)52160元/㎡，截至2025年2月剩余41套房源在售；
比如位于盐田港的悦千山雅园(yuan)2019年9月预售，254套63~98平住宅，备案均价约(yue)49611元/㎡，截至2025年2月剩余44套房源在售。
比如位于盐田港的鹏(peng)广达时代广场2020年12月预售，146套91~115平住宅，备案均价约(yue)57310元/㎡，截至2025年2月剩余13套房源在售。
再比如位于盐田港的山海四季二期华府 2020年11月获批预售，780套91~117平住宅，备案均价约(yue)57855元/㎡，截至2025年2月剩余50套房源在售。
要知道，2020年—2021年阶段，是(shi)深圳楼市非常火热(re)的阶段。
这就更(geng)不用说2022年以后入市的新房。
像盐田港的山海天成2022年12月入市，323套90~151平住宅，备案均价约(yue)52482元/㎡，截至2025年2月依旧剩余164套房源未售。
像盐田梅沙(sha)的特发觐海广场（3栋(dong)） 2024年6月入市，63套118~121平住宅，备案均价约(yue)52097元/㎡，只有几十套的货量，顺销(xiao)半年多依旧还剩余24套。
这些新房，在入市后有的还一度推(tui)出过特价房，工抵(di)房等，给出的折(she)扣甚(shen)至把单价直接(jie)拉回到(dao)2字头。
而二手房的价格，回到(dao)2字头也已经不是(shi)什么新鲜事。
比如沙(sha)头角(jiao)老城区(qu)位置的佳兆业(ye)盐田城市广场，中海半山溪谷花园(yuan)，去年9月、12月在中介平台都有“2字头”的成交记录。
比如为旅游专属打造的梅沙(sha)位置，2020年6月曾经以备案均价约(yue)60993元/㎡预售的星(xing)都·梅沙(sha)天邸，在去年也有2字头的成交记录。
这是(shi)什么概念？
换(huan)句话说，深圳楼市整体上扬的时候，盐田的市场也跟着往上走，但当深圳楼市整体回落(luo)收缩的时候，盐田收缩得更(geng)明显。
即使与后起发展的坪山区(qu)域相比，也显得市场韧性薄弱得多。
从坪山区(qu)域的二手房相对比较近(jin)的成交记录来看(kan)，成交价格水平维持在1.8万-3万/平。
从近(jin)5年的楼市走势来看(kan)，盐田呈现出了先升后回落(luo)的势态，2018—2020年跟随整个深圳楼市的步(bu)伐稳(wen)步(bu)上升，2021年达到(dao)高点后开始回调(diao)，2022—2024年受市场环境影响(xiang)继续收缩。
这也证明了一个事实，海景房只有在位置的加持下，才能真正体现出价值。
而在量价收缩的阶段，任何新房入市，都难有明显的水花。
所以，特发小梅沙(sha)觐海广场大概率也不会例外(wai)。
作者 | 醉酒大鲨鱼