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如果问深(shen)圳哪个区(qu)新房(fang)库存最(zui)难清理？
则坪山区(qu)不能不提。
打破下限
最(zui)近，位(wei)于坪山碧(bi)岭的深(shen)业山水东城(cheng)以29293元/㎡的备案均价，不仅打响2025年坪山新房(fang)供应的第一枪(qiang)，也重新定义了坪山新房(fang)的价格体系。
建面约85—243平，单价区(qu)间约2.51—5万/平，总(zong)价区(qu)间约213—1216万/套，1060套现房(fang)入(ru)市，精装交(jiao)付。
这不仅比深(shen)业山水东城(cheng)2022年7月(yue)以及2023年2月(yue)批次入(ru)市的房(fang)源价格便宜，更是整个坪山2020年以来，备案均价最(zui)便宜的一次。
要知道，坪山区(qu)域(yu)新房(fang)备案价格高光的时候，均价去到约4.2万/平。
2021年8月(yue)位(wei)于坪山石井的中海万锦(jin)熙岸华庭开盘，264套约80—106平住宅(zhai)备案均价约42746元/㎡，总(zong)价区(qu)间约320—478万/套；
2021年8月(yue)位(wei)于坪山马峦的金(jin)尊府(fu)开盘，592套约88—143平住宅(zhai)备案均价约41689元/㎡，总(zong)价区(qu)间约361—621万/套；
2021年8月(yue)位(wei)于坪山马峦的龙光玖誉雅筑开盘，355套住宅(zhai)备案均价约42572元/㎡，总(zong)价区(qu)间约358—500万/套。
就算是碧(bi)岭同片区(qu)的新房(fang)，如龙光玖榕(rong)府(fu)、蔚(wei)蓝左岸花园、深(shen)业山水东城(cheng)前两批次新房(fang)，备案均价都是维持约3.5—3.7万/平。
2023年8月(yue)入(ru)市的龙光玖榕(rong)府(fu)467套约96—117平住宅(zhai)备案均价约36665元/㎡，总(zong)价区(qu)间约328—452万/套；
蔚(wei)蓝左岸花园(1栋)188套约75—93平住宅(zhai)备案均价约36540元/㎡，总(zong)价区(qu)间约247—365万/套。
深(shen)业山水东城(cheng)，2022年7月(yue)559套约81—188平住宅(zhai)开盘，备案均价约37923元/㎡，总(zong)价区(qu)间约280—958万/套；
2023年2月(yue)804套约81—233平住宅(zhai)开盘，备案均价约37902元/㎡，总(zong)价区(qu)间约277—1208万/套。
所以可以看到，深(shen)业山水东城(cheng)1060套现房(fang)住宅(zhai)入(ru)市，正标志着坪山的新房(fang)价格正式迈向“2字头”。
和前两批次的住宅(zhai)房(fang)源价格相比，备案均价相差了约8600元/㎡。
假设2022年7月(yue)选择约81平的业主选择最(zui)便宜的户(hu)型，总(zong)价约280万，今年选择约85平最(zui)便宜户(hu)型，总(zong)价约213万，不仅户(hu)型面积更大，总(zong)价也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案价格，一般而言新房(fang)入(ru)市，还会有相应的折扣叠加。
去化(hua)之困
从市场的情况来看，虽然深(shen)圳新房(fang)市场2024年已经(jing)出现翘尾行情。
但(dan)对于坪山区(qu)域(yu)而言，新房(fang)去库存是每个项目的大难题。
在深(shen)圳各个区(qu)域(yu)中，虽然新房(fang)住宅(zhai)库存量的前三(san)名一直(zhi)是龙岗、龙华、宝安，但(dan)若要问哪个区(qu)的新房(fang)去库存难度(du)最(zui)大，坪山是不能不提的。
因为其他区(qu)域(yu)的新房(fang)，顺销期的去化(hua)速度(du)要比坪山区(qu)域(yu)的新房(fang)整体去化(hua)速度(du)要快一些。
最(zui)明显的，位(wei)于龙华观澜的山水华庭，108套住宅(zhai)，备案均价约47561元/㎡，2021年8月(yue)入(ru)市。
曾经(jing)一度(du)被市场誉为开盘最(zui)惨淡新房(fang)，24批意向登记客户(hu)，成为当时入(ru)围(wei)人(ren)数最(zui)少的新房(fang)。
2021年的新房(fang)市场远要比如今的新房(fang)市场好不少。
截至2025年1月(yue)8日(ri)，山水华庭在深(shen)圳房(fang)地产信息平台(tai)上显示，只卖剩11套住宅(zhai)。
而位(wei)于坪山马峦的金(jin)尊府(fu)，2021年5月(yue)入(ru)市353套住宅(zhai)，市场反(fan)馈开盘当天是差不多卖光。
但(dan)时隔(ge)1328天，依(yi)然还有3套住宅(zhai)未网签，而2021年8月(yue)入(ru)市，市场反(fan)馈开盘之初卖了约54.38%，时隔(ge)1237天，592套房(fang)源，依(yi)旧剩98套住宅(zhai)未网签。
而这几(ji)天深(shen)圳坪山碧(bi)岭片区(qu)，一次性供应1060套新房(fang)住宅(zhai)。
要知道目前整个坪山区(qu)域(yu)新房(fang)住宅(zhai)库存总(zong)量约7151套，深(shen)业山水东城(cheng)一次性供应就占了整个坪山区(qu)新房(fang)库存约七分之一。
再加上深(shen)业山水东城(cheng)前两批入(ru)市房(fang)源，到目前为止仍存在不少房(fang)源未出售。
2022年7月(yue)这一批，559套住宅(zhai)剩余269套，2023年2月(yue)这一批804套住宅(zhai)剩余533套。
更重要的是，开发商新房(fang)库存不小(xiao)的情况下，还存在工抵(di)房(fang)的情况。
在媒体社交(jiao)平台(tai)上有网友在去年11月(yue)表示，“开发商没钱，还以房(fang)抵(di)款抵(di)了我一套，请款一直(zhi)卡(ka)”，也有网友早在去年7月(yue)评论表示，“如果考(kao)虑深(shen)业山水这个小(xiao)区(qu)的能不能买了我们公司的工抵(di)房(fang)呀，85折，公司急卖”。
所以，新房(fang)去化(hua)困难不仅是整个坪山区(qu)域(yu)的难题，更是深(shen)业山水东城(cheng)去化(hua)的难题。
面对这样的区(qu)域(yu)新房(fang)格局(ju)，或许价格让步才能真(zhen)正获得(de)一席市场。
作者 | 飞天小(xiao)女警