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热点城市土拍热度持续升温。证券时报记者梳理,今年以来,北京、上海(hai)、深圳、杭州(zhou)、郑州(zhou)、成都、苏州(zhou)等多地土拍出现溢价率超(chao)过20%的地块,最高(gao)溢价率达87.5%。业内(nei)人士指(zhi)出,近期成交的高(gao)溢价地块都是核心城市的优质地块,短期来看,预计地方政府将(jiang)进一步加(jia)大核心区域优质地块供应,同时通过放宽规划设计条件等提(ti)升房(fang)企拿地意愿,进而通过优质新房(fang)供给带(dai)动(dong)市场(chang)需求释(shi)放。
2月20日,上海(hai)2025年第一批次土拍竞争激烈,4宗涉宅地块全部溢价成交,其(qi)中,虹口区地块和(he)浦东新区地块热度较高(gao),溢价率分别达到38%和(he)33%,虹口区地块更是经(jing)过184轮竞价以89.64亿元成交,成为上海(hai)去年8月实行“双高(gao)双竞”政策以来的总价新“地王”,成交楼面价117474元/㎡。同日,杭州(zhou)出让了3宗涉宅用地也全部溢价成交,其(qi)中,上城区地块经(jing)过77轮竞价溢价54.04%成交,滨江区地块经(jing)过85轮竞价溢价43.69%成交。
2月以来,苏州(zhou)、北京等地均有(you)地块经(jing)过超(chao)百轮竞价,郑州(zhou)一宗地块更是经(jing)历了近6个小时激烈竞价,最终以87%的溢价率成交,创下郑州(zhou)自2021年以来住宅用地溢价率的最高(gao)纪录(lu)。
这些地块高(gao)溢价成交的原因(yin),更多是因(yin)为地块本身质素的优异。中指(zhi)研究院指(zhi)数事业部总经(jing)理曹晶晶对证券时报记者表示,上海(hai)、北京、杭州(zhou)、郑州(zhou)等地的高(gao)溢价地块均位于城市核心区优质板块,稀缺性强、配套完善、开发价值较高(gao)。近期优质地块土拍升温也反映出房(fang)企对核心城市新房(fang)销售前景的看好(hao),加(jia)快补仓。
为了提(ti)高(gao)房(fang)企拿地积极性,核心一二线城市加(jia)大了核心区域的优质地块供应力度,低(di)密度住宅用地的供应占比显著提(ti)升。以北京为例,今年1月明确提(ti)出,在住宅用地供应方面,优先向轨(gui)道交通站(zhan)点和(he)就业密集地区供应住宅用地。在2025年供地计划中,对于商(shang)品住宅用地首次采用了弹性指(zhi)标,并提(ti)出加(jia)大优质地块供应。2025年度第一轮拟供应商(shang)品住宅用地清单中,涉及的4宗地块均位于市场(chang)需求突(tu)出、基础设施和(he)公共服务配套较好(hao)的区域,包(bao)括(kuo)中心城区的海(hai)淀区有(you)1宗,城市副中心地区有(you)1宗;平原多点地区的顺义区有(you)2宗。
在加(jia)大优质地块供应的同时,多地还优化了地块规划设计条件,助力“好(hao)房(fang)子”建设。如2月,北京发布了《北京市平原多点地区“好(hao)房(fang)子”规划管理相关技(ji)术要点(试行)》,在目(mu)前土地供应量约占全市的60%的平原多点地区率先试点,包(bao)括(kuo)通过阳台(tai)、饰面层部分面积不(bu)计入容(rong)积率,适度提(ti)高(gao)“得房(fang)率”;通过底层架(jia)空,配建邻里共享公共空间,增设风雨连廊等方式,补充基础公共服务功能(neng);通过建筑高(gao)度弹性管控(kong),引导形成高(gao)低(di)错落(luo)的城市天际线,优化小区空间布局等。
曹晶晶认为,北京的示范效应和(he)风向标意义明显,预计2025年将(jiang)有(you)更多城市优化相关政策。
展望未(wei)来,曹晶晶预计,短期来看,地方政府将(jiang)进一步优化土地供应策略(lue),一方面着力提(ti)升供地质量,加(jia)大核心区域优质地块供应;另一方面通过放宽规划设计条件,如优化容(rong)积率计算规则、鼓励(li)立体生态住宅、放宽层高(gao)限制等,给予产(chan)品设计更多的灵活性,以此提(ti)升房(fang)企拿地意愿,进而通过优质新房(fang)供给带(dai)动(dong)市场(chang)需求释(shi)放。