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“2024年，物业(ye)类纠(jiu)纷收案3469起，调解成功3201起，调解成功率提升(sheng)至92%，最大限(xian)度将物业(ye)纠(jiu)纷化解在前(qian)端。”2月6日，河南省新乡市红旗区人民法院院长吴俊喜指着手(shou)头的一组数据向《法治(zhi)日报》记者介绍说。
红旗区法院辖区内有141个住宅小区和43家物业(ye)公司，过去，涌入法院的物业(ye)类纠(jiu)纷让办案法官不堪重负，给社(she)区治(zhi)理带(dai)来很大难度。2024年以来，法院依(yi)托区综治(zhi)中心，聚力联动解纷，探寻物业(ye)纠(jiu)纷治(zhi)理“最优解”。
多方联动
物业(ye)纠(jiu)纷涌现，已成为影(ying)响城市基层社(she)会秩序与市民“获得感(gan)”的一个重要因素。如何化解小区的物业(ye)纠(jiu)纷，维护居(ju)民生活(huo)安宁(ning)和小区和谐稳(wen)定，成为社(she)区治(zhi)理中亟(ji)待破解的课题。红旗区法院从涉(she)案小区平均缴费、成诉(su)率和败诉(su)率等情况入手(shou)，绘制(zhi)成物业(ye)纠(jiu)纷分布图，运用红、黄、绿三种色彩标准划分小区，实施“一色一策”：“红色”小区矛盾多发，业(ye)主对物业(ye)服务质量不满，需要加大治(zhi)理力度；“黄色”小区则需要动态跟踪适时引导(dao)；“绿色”小区是最终的治(zhi)理目标，需要提炼经验、复制(zhi)推广(guang)。
红旗区法院经实地走访(fang)调查发现，“红色”小区多数业(ye)主对物业(ye)服务不满意，业(ye)主和物业(ye)公司之间的对立情绪严重。找到“病灶”后，红旗区法院依(yi)托红旗区综治(zhi)中心，协调城建、街道、居(ju)民委(wei)员会、水电热力等相关单位形成联动机制(zhi)，扩展纠(jiu)纷化解链条。
某小区房屋漏(lou)水、外墙瓷(ci)砖脱落，业(ye)主向物业(ye)公司反映，却(que)迟迟得不到有效解决，大批业(ye)主拒缴物业(ye)费，业(ye)主与物业(ye)公司对立情绪严重。红旗区法院邀请住建、物业(ye)公司、开发商、业(ye)委(wei)会、业(ye)主代表坐在一起协商调解，承办法官通过释法析理，促成双方达成和解协议，业(ye)主同意补(bu)交物业(ye)费用，物业(ye)公司配合(he)协助找开发商限(xian)期解决漏(lou)水、瓷(ci)砖脱落等问题。
一小区因业(ye)主拒交物业(ye)费而(er)产生大规模(mo)物业(ye)纠(jiu)纷，涉(she)诉(su)业(ye)主多达483户，红旗区法院将其中一户业(ye)主的案件进(jin)入诉(su)讼程序，通过“示(shi)范诉(su)讼+多元调解”解决纠(jiu)纷问题。法院判决后，人民调解员及时跟进(jin)调处，多数业(ye)主接受调解，实现“审理一个、调解一批、教育一片”的效果。
“电动车能不能在楼道里充电？物业(ye)公司应该尽(jin)到怎样的提醒(xing)义(yi)务？”红旗区法院挑选有典型意义(yi)的案件，到小区内开展巡回审判，邀请小区居(ju)民、人大代表、政协委(wei)员等现场观摩。同时采(cai)用“庭(ting)审+普法”的模(mo)式，由(you)审判法官现场答疑，讲解典型的物业(ye)纠(jiu)纷案例，为业(ye)主普及法律知识，起到以点带(dai)面的辐射效果，提高业(ye)主和物业(ye)公司的法治(zhi)意识。
及时化解
2014年，某小区业(ye)主韩某家里刚装修好，地下室就(jiu)遭(zao)水淹，损失较大。经过协商，原物业(ye)公司负责人口头承诺(nuo)，暂不用缴纳物业(ye)费，但并未签订(ding)协议。2024年，物业(ye)公司负责人更换，要求(qiu)韩某补(bu)交欠费。双方因此产生纠(jiu)纷，物业(ye)公司将其诉(su)至法院。
在法院调解下，双方各让一步，物业(ye)公司减免(mian)业(ye)主部分物业(ye)费，业(ye)主一次性补(bu)缴剩余欠费，承诺(nuo)今(jin)后不再(zai)以此为由(you)拒缴物业(ye)费。
红旗区法院将成诉(su)率介于业(ye)主总数的1%-5%之间、上(shang)年度败诉(su)率不高于成诉(su)案件的10%的小区标记为“黄色”。这类小区虽未产生大规模(mo)集体诉(su)讼，但小区内仍不时产生纠(jiu)纷。红旗区法院把梳理出的相关情况通报给红旗区综治(zhi)中心，区综治(zhi)中心分区域指定调解员为小区定向联络员，联络员对物业(ye)公司服务管理实施动态跟踪，督促物业(ye)公司提升(sheng)管理水平，同时通过定期实地走访(fang)和线(xian)上(shang)交流，向居(ju)民了解小区动态，捕捉到矛盾纠(jiu)纷后及时分析研判，及时进(jin)行(xing)化解。
2024年12月1日，红旗区综治(zhi)中心集中约谈25家物业(ye)企业(ye)负责人，红旗区法院相关负责人通报物业(ye)纠(jiu)纷案件立案、调解和审判情况。当月，法院收录物业(ye)类案件527件，案件调解成功率达67%，得到物业(ye)公司和业(ye)主的认可。
源(yuan)头预防(fang)
“真是太(tai)感(gan)谢咱们的调解员了，为我们物业(ye)公司成功化解了多起物业(ye)纠(jiu)纷起诉(su)案件，还促使200多户未起诉(su)的业(ye)主主动缴纳物业(ye)费……”1月22日，某物业(ye)公司负责人专程来到红旗区综治(zhi)中心表示(shi)感(gan)谢。
某小区部分业(ye)主以未入住为由(you)拒绝缴纳物业(ye)费。调解员田文生上(shang)门了解到，业(ye)主对物业(ye)公司的管家态度、保安服务礼仪等比较满意，但因为未入住而(er)产生心理不平衡。他释法说理解开业(ye)主“心结”，矛盾成功化解。
“我们划分的‘绿色’小区，业(ye)主总体上(shang)对物业(ye)服务比较满意，绝大多数业(ye)主能及时缴纳物业(ye)费，如果发生物业(ye)纠(jiu)纷，由(you)调解员调解，调解不成则进(jin)入诉(su)讼程序，由(you)速(su)裁团(tuan)队进(jin)行(xing)快(kuai)速(su)审理并判决结案。”吴俊喜说。
针(zhen)对“绿色”小区的治(zhi)理经验，红旗区法院发挥(hui)“府(fu)院联动”机制(zhi)作用，与区综治(zhi)中心、区住建局建立联席(xi)会议、信(xin)息通报交流等制(zhi)度，并就(jiu)物业(ye)服务问题多次与市住建局、市物业(ye)协会商讨深化物业(ye)服务类案件的治(zhi)理，健全完善物业(ye)纠(jiu)纷化解机制(zhi)，从源(yuan)头预防(fang)物业(ye)纠(jiu)纷，实现社(she)区治(zhi)理常(chang)态化和规范化，全面推进(jin)平安社(she)区建设。（记者 赵红旗）