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中国网财(cai)经1月21日讯 日前，国家统计局(ju)发布了2024年全国房地产市场基本情况，多个(ge)指标有所改善(shan)。国家统计局(ju)局(ju)长康义17日在(zai)国新办举行的新闻(wen)发布会上表示，近期房地产市场在(zai)政策(ce)组(zu)合拳(quan)作用下积(ji)极变化增多，市场信心在(zai)逐步(bu)提振。随着存量政策(ce)和增量政策(ce)的有效落实，下阶段(duan)房地产市场有望继续改善(shan)。
2024年房地产销售端(duan)、投资端(duan)、融资端(duan)表现如何？2025年房地产行业前景(jing)如何？针对上述问题，中国网财(cai)经记者(zhe)采(cai)访多位专(zhuan)家进行解读。
销售端(duan)：乐(le)观(guan)情形(xing)下商品房销售面积(ji)或可止跌
国家统计局(ju)数据显示，2024年，新建商品房销售面积(ji)97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个(ge)百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个(ge)百分点。
“需求中枢(shu)受宏观(guan)扰(rao)动(dong)、二手房分流(liu)等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲(chong)击。”天风研究房地产联合首席分析师王雯表示，“但从时间维度看，对比2023年，得益于政策(ce)积(ji)极引导(dao)，单月销售增速整(zheng)体呈修复趋势，一三季度末为基本面边际转折点，量价企稳已具(ju)备基础。”
具(ju)体来看，2024年房地产行业继续呈调整(zheng)态势，上半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注(zhu)入信心，行业呈阶段(duan)性回温态势，核心城市恢(hui)复尤为明显。
随着“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策(ce)利(li)好效应边际递减(jian)，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以(yi)来房地产利(li)好政策(ce)频出，中央政治局(ju)会议首次提出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在(zai)提振市场信心、改善(shan)预期，推动(dong)房地产市场积(ji)极变化，10、11月销售数据持续改善(shan)，其中11月单月商品房销售面积(ji)和销售额同比全年首次回正，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以(yi)来，全国新建商品房销售额、销售面积(ji)累计同比降幅持续收窄，其中销售面积(ji)累计同比降幅已连续7个(ge)月收窄，销售额降幅连续8个(ge)月收窄，尤其是四季度以(yi)来累计降幅较快收窄，市场信心有所修复。
重点城市来看，据中指研究院，10月重点100城新房销售面积(ji)同比结束16连跌，四季度销售持续回升，12月在(zai)“减(jian)税”政策(ce)及集中网签推动(dong)下，多个(ge)重点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部(bu)总经理曹晶晶认为新房销售恢(hui)复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未(wei)根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形(xing)下，预计2025年全国商品房销售面积(ji)同比下降6.3%，乐(le)观(guan)情形(xing)下，若货币化安(an)置100万套城中村改造、收储存量房等政策(ce)加快落实，2025年全国商品房销售面积(ji)或可实现止跌。同时宏观(guan)经济运(yun)行企稳、居民就业和收入改善(shan)也是房地产止跌回稳的必要条件。
投资端(duan)：提供“好房子”的房企才会脱颖而出
国家统计局(ju)数据显示，2024年，全国房地产开发投资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个(ge)百分点，较2023年降幅扩大1.1个(ge)百分点。开发投资连续31个(ge)月负增长，开发投资水平仍处(chu)于历史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处(chu)于低位。”中诚(cheng)信国际企业评级部(bu)分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以(yi)来，大部(bu)分房企仍采(cai)取谨慎的开发及投资策(ce)略，整(zheng)体土地投资及项目开发呈收缩(suo)态势，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍(pai)市场的情况较为明显。拿地开工率整(zheng)体偏低，但房企出于稳健(jian)性考虑，新开盘的项目大多能(neng)够实现盈(ying)利(li)。
“2024年，二手房成交比重进一步(bu)上升，受制于市场需求转向二手房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱(qiang)谈到，“未(wei)来房地产开发企业的集中度将会继续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会在(zai)市场调整(zheng)中脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况是不错的，所以(yi)对于2025年房地产新开工指标应持乐(le)观(guan)态度。”新开工方面，上海易(yi)居房地产研究院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积(ji)极拿地现象，说(shuo)明一些优质房企在(zai)后续拿地新开工方面动(dong)力依然很足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在(zai)收缩(suo)。严跃进指出，2025年要从好房子的角度持续做好保交房工作，同时加大对优秀案例的积(ji)极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地产开发投资类指标跌幅可控。同时，在(zai)系列金融和财(cai)政政策(ce)支持下，房地产开发投资指标有结构方面的优化，积(ji)极落实好“严控增量、优化存量、提高质量”的导(dao)向。
曹晶晶认为，盘活闲(xian)置存量土地将是2025年促进投资开工“止跌回稳”的关键，只有投资开工恢(hui)复，才能(neng)增加市场有效供应，推动(dong)市场进入新的循环。
融资端(duan)：更倚重企业自身经营能(neng)力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收窄9个(ge)月，但降幅较2023年扩大4.6个(ge)百分点，整(zheng)体行业资金压力仍存。
2024年以(yi)来行业融资政策(ce)进一步(bu)宽松，“白名(ming)单”等政策(ce)亦不断(duan)推进，行业融资环境(jing)持续改善(shan)。
从政策(ce)方面来看，2024年1月，中央推动(dong)建立房地产融资协调机制，并要求各地政府积(ji)极落实，并在(zai)“924”新政中进一步(bu)提出加大“白名(ming)单”项目贷款投放力度;截至 2024年 11 月末，全国房地产“白名(ming)单”项目的投放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面,2024年7月26日，国家发展改革委公布《关于全面推动(dong)基础设施领域不动(dong)产投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通(tong)知》(1014号文)，部(bu)署推进REITS常态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创(chuang)历年新高;截至2024年末，公募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。
此(ci)外,9月24日，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策(ce)延(yan)期至2026年末，该举措有利(li)于进一步(bu)缓解房企在(zai)保交楼、现金流(liu)及偿(chang)债等方面的压力。
王雯认为，2024年融资端(duan)信用收缩(suo)力度较轻，更倚重企业自身经营能(neng)力。他具(ju)体分析，2024年房企到位资金继续缩(suo)减(jian)，较国内贷款，预收款、按(an)揭贷同比降幅更大，反映信用收缩(suo)力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名(ming)单等融资政策(ce)对冲(chong)等因素，也反映自身经营回款能(neng)力对企业现金流(liu)影响逐步(bu)加大。
展望2025年，王小嫱(qiang)表示随着政策(ce)的持续发力，如“白名(ming)单”项目贷款审批通(tong)过金额的增加等，房企的资金面总体压力或改善(shan)，但仍难以(yi)扭转下行态势，预计2025年房企到位资金降幅有望收窄至8%左右。(作者(zhe)：谭梦(meng)桐)