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或许，只有土豪村才能(neng)救房地(di)产。
困(kun)在(zai)资金(jin)上
最近(jin)佛山一个土豪村借(jie)钱给开发商推动村里旧改的事，上了新闻。
这个村子是位于佛山市南海(hai)区桂城街道的永胜村，位置可以说是佛山南海(hai)区相当不错的地(di)段。
从地(di)理位置来看，步行1.5公里范围(wei)内临近(jin)广佛线的千灯湖站(zhan)以及金(jin)融高新区站(zhan)，近(jin)距离可上广佛江珠高速(su)，区域内还有南海(hai)全民健身体育公园以及万达广场，是佛山非常繁华的新商圈。
周边的小区，也是佛山最贵的地(di)段。
在(zai)中介平台(tai)上显(xian)示，永胜村所(suo)在(zai)位置的片(pian)区千灯湖片(pian)区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其(qi)中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期(qi)挂盘约3.6万/平，保利花园二期(qi)挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期(qi)挂盘均价约4.2万/平。
这样的地(di)段位置，无论是村民，还是当地(di)推动村落改造的大手，都对永胜村的蝶变寄(ji)予厚望。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式(shi)落实开发合作方，已经过(guo)去六七年。
但如今，随着房地(di)产行业(ye)周期(qi)的变化，永胜村的拆迁旧改也陷入了困(kun)局。
所(suo)以作为佛山备受关注的旧改项(xiang)目，也不得(de)不进(jin)行“自救”。
根据(ju)永胜村1月发出的公告显(xian)示，整个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期(qi)回迁住(zhu)宅倒是已经交付，入住(zhu)率达到100%，但是剩余还有54%的村民无法(fa)回迁，并(bing)且回迁遥遥无期(qi)。
考虑到合作的开发商出现资金(jin)短缺，导致项(xiang)目进(jin)度迟滞，无法(fa)正常推进(jin)，计划把收到的土地(di)出让金(jin)拿(na)出来，垫资推动二期(qi)回迁安置住(zhu)宅建设。
具(ju)体的垫资方案(an)为——
将永胜村出让金(jin)返还款以垫付资金(jin)的形式(shi)，借(jie)款给开发商，优先建设二期(qi)回迁房，共计约7.86亿元(yuan)，还不够的由永胜经济(ji)社(she)自有资金(jin)投入。
这样的举措，也为全国的旧改解(jie)困(kun)，提供了一个样本(ben)。
一来可以推动旧改建设，保证开发商交楼(lou)任务(wu)，二来村民可以尽快回迁，盘活区域生态，提升周边城市面貌，恢复经济(ji)生态。
三来尽管以借(jie)款的方式(shi)垫资，但永胜村建立(li)了土地(di)监管账户，可以进(jin)行专款专用，便于资金(jin)使(shi)用监督，确保资金(jin)监管，同时也能(neng)进(jin)行工程进(jin)度的监督，最大程度保障交楼(lou)，促进(jin)开发企业(ye)开发销售。
四来即(ji)便未(wei)来开发方无法(fa)偿还借(jie)款，大概(gai)率也还有一定的协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金(jin)实力的旧改村落，很多时候涉(she)及的是股份合作社(she)。
永胜村旧改之(zhi)所(suo)以能(neng)够继续推动项(xiang)目，更多仰仗的是永胜村的实力，也是广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡的案(an)例。
根据(ju)永胜股份经济(ji)合作社(she)公布的财务(wu)收支预(yu)算方案(an)显(xian)示，光经营收入就达到3101.93万元(yuan)，投资收益达到1671.4万元(yuan)，加上其(qi)他收入，总收入4781.93万元(yuan)。
差不多半个小目标的收入，而整个预(yu)算支出为641.88万元(yuan)。
去年年中也曾公布过(guo)一次预(yu)分(fen)红方案(an)，拿(na)出976.69万元(yuan)分(fen)给2273名村民。
所(suo)以这样的村集体经济(ji)，完全有能(neng)力支撑项(xiang)目的推进(jin)。
而这样有实力的村集体，在(zai)东莞、广州、深圳都并(bing)不罕见。
每年广深莞的“土豪村”晒分(fen)红，都能(neng)吸引一波关注。
比如去年南海(hai)的庄边村、胜利村，禅城的郊边村、鄱阳村等。
但并(bing)非每个旧改项(xiang)目，背后都拥有一个有实力的合作社(she)，是否能(neng)够效仿永胜村的做法(fa)，也需(xu)要看股份合作社(she)的实力或者村民的意愿。
能(neng)够依靠自身摸出一条(tiao)路子，得(de)到“资金(jin)”的救赎的，毕竟(jing)是少(shao)数。
最明(ming)显(xian)的，一些未(wei)拆改的项(xiang)目，等来的或许不是拆迁的推进(jin)，而是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁旧改进(jin)度龟(gui)速(su)。
尤(you)其(qi)一些成本(ben)高，规模大的项(xiang)目。
像深圳一些旧改项(xiang)目，成本(ben)非常高，拆迁难度大。
比如深圳南山区域的海(hai)雅百(bai)货大楼(lou)城市更新项(xiang)目，在(zai)2022年旧改方案(an)批复后，却(que)被发现去年11月签约新的商业(ye)并(bing)重(zhong)新招商。
比如宝安区航城街道草围(wei)旧村及南片(pian)区城市更新单元(yuan)失效，去年12月被踢(ti)出旧改计划。
再(zai)比如深圳备受关注的八卦岭旧改项(xiang)目，2019年被纳(na)入福田区棚(peng)户区改造年度计划，如今五年过(guo)去了，迟迟未(wei)见动静。
有市民急得(de)向官方询问(wen)，得(de)到的答复却(que)是“正统筹开展(zhan)老旧住(zhu)宅区改造新政(zheng)研(yan)究工作，待新政(zheng)策出台(tai)后将参(can)照国家省市最新政(zheng)策，结(jie)合各楼(lou)栋(dong)宗地(di)面积、现状功(gong)能(neng)、权利人意愿等情况(kuang)，分(fen)类分(fen)片(pian)，科学施策”。
所(suo)以，旧改项(xiang)目等着等着，也有可能(neng)不改了。
未(wei)来的旧改，或许只有资金(jin)真正落实的项(xiang)目，才能(neng)成功(gong)翻身。
作者 | 醉酒(jiu)大鲨鱼