▲任(ren)大鹏。受访者供图

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本就不能买，宅基地确权登记“房地一体”

新京报：不允许城镇居民到农(nong)村购(gou)房、购(gou)宅基地，不允许退休干部到农(nong)村占地建房，背(bei)后的制度与法(fa)律依据是什么？

任(ren)大鹏：农(nong)村宅基地制度是保(bao)障农(nong)村居民户有所居的基本制度。“一户一宅”是农(nong)村宅基地管理的基本原则。

根据土(tu)地管理法(fa)等法(fa)律规定，宅基地的所有权归(gui)农(nong)民集体，符合(he)条件的农(nong)村居民作(zuo)为集体经济组织成员，可以以户为单位依法(fa)申请取得农(nong)村集体土(tu)地建住宅。根据2021年实施的土(tu)地管理法(fa)实施条例第三十(shi)四条规定，申请取得农(nong)村宅基地使用权需要具备以下要素，一是申请人必(bi)须(xu)是农(nong)村居民，二是必(bi)须(xu)以户为单位申请，三是要符合(he)法(fa)定程序。所以，就农(nong)村宅基地的权利主体而(er)言，要与集体经济组织之间建立宅基地使用权的法(fa)律关(guan)系，其适格主体必(bi)须(xu)是农(nong)村集体经济组织成员。

城镇居民、退休干部等都不具有农(nong)村集体经济组织成员身份，根据法(fa)律法(fa)规的规定，不属于农(nong)村宅基地的适格主体，因此不能到农(nong)村申请取得农(nong)民宅基地。农(nong)村房屋的所有权与宅基地使用权具有不可分割的关(guan)系，按照宅基地确权登记的“房地一体”原则，城镇居民到农(nong)村购(gou)房，必(bi)然要以取得宅基地使用权为前提(ti)。城镇居民依法(fa)不能取得农(nong)村宅基地使用权，也就当(dang)然不能到农(nong)村购(gou)房。退休干部也是如此，不具有获得宅基地使用权的主体资格，到农(nong)村占地建房自(zi)然也没有法(fa)律依据。

新京报：宅基地属于集体所有，并无外部交易的通道。之所以强(qiang)调禁止，是否已经出现变通的方式，可以由集体经济组织之外的人，甚至是城市(shi)居民购(gou)买？

任(ren)大鹏：实践中，确实存在着(zhe)农(nong)村宅基地私下买卖(mai)的现象。依据法(fa)律和政策规定，农(nong)村宅基地的资格权主体，只(zhi)限于农(nong)村集体经济组织成员。农(nong)村集体经济组织法(fa)明确规定了集体经济组织成员的认定条件，不具有集体成员资格，也就当(dang)然不具有申请取得宅基地的权利。为此，集体经济组织以外的人购(gou)买农(nong)村宅基地，其行为应属无效。

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禁令背(bei)后，是保(bao)障公平与保(bao)护农(nong)民利益

新京报：为何不允许城镇居民、退休干部到农(nong)村购(gou)房、建房？这一规定的目(mu)的是什么？

任(ren)大鹏：中央一号文件的上述规定，其政策考量的核心是，第一，城镇居民到农(nong)村购(gou)房购(gou)宅基地或者退休干部到农(nong)村建房，会挤压有限的农(nong)村集体建设用地资源，甚至会挤占农(nong)用地，威胁耕(geng)地红线。第二，农(nong)村宅基地归(gui)集体所有，申请取得农(nong)村宅基地使用权是农(nong)村居民作(zuo)为集体经济组织成员独有的基本权利，尤其是很多地方集体土(tu)地资源短缺，本集体经济组织成员即使符合(he)条件也不见得能够取得宅基地，需要通过多种方式保(bao)障农(nong)村居民户有所居的权利。非农(nong)村集体经济组织成员取得宅基地，会损(sun)害农(nong)村集体经济组织成员的法(fa)定权利，导致(zhi)不公平现象。第三，农(nong)村宅基地制度在相(xiang)关(guan)法(fa)律中有明确规定，不具备主体资格的主体取得宅基地使用权，于法(fa)无据。

新京报：也有声音认为，干部退休后回乡置产(chan)，可以帮助乡村发展，如何理解这两者之间的关(guan)系？

任(ren)大鹏：中央政策和相(xiang)关(guan)法(fa)律，切实鼓励各类要素包括人才(cai)要素融入乡村振兴(xing)中。乡村振兴(xing)促进法(fa)第二十(shi)八条第二款和第三款也有明确规定，地方政府要支持(chi)和引导各类人才(cai)服务乡村振兴(xing)，乡镇、村集体也应当(dang)为返乡入乡，提(ti)供必(bi)要的生(sheng)产(chan)生(sheng)活服务和相(xiang)关(guan)福利待遇。退休官(guan)员等人才(cai)返乡，对于实现乡村振兴(xing)目(mu)标(biao)提(ti)供人才(cai)支撑，是必(bi)要的，依法(fa)为返乡人才(cai)提(ti)供必(bi)要的生(sheng)产(chan)生(sheng)活条件，也确实有助于人才(cai)在乡村做(zuo)出贡献。

但是，支持(chi)人才(cai)返乡，与允许其在农(nong)村购(gou)房和购(gou)买农(nong)民宅基地，是两个不同的概念。这里有两个问题需要厘清(qing)，一是退休干部返乡，并不见得一定属于乡村振兴(xing)人才(cai)返乡。二是对人才(cai)的支持(chi)方式有多种形式，例如在居住保(bao)障上，土(tu)地管理法(fa)第六十(shi)二条第六款规定，“鼓励农(nong)村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。”返乡人才(cai)租住农(nong)民的闲置住宅，同样可以解决其必(bi)需的生(sheng)活条件。

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亮相(xiang)一号文件，更具政策导向性

新京报：如果允许农(nong)村房屋、宅基地自(zi)由交易，会出现怎样的问题？

任(ren)大鹏：农(nong)村宅基地具有特(te)殊属性，其使用权行使主体、权利内容和权利行使的限制等，在法(fa)律中有明确规定，因此不属于可以自(zi)由流通的财产(chan)。如果允许农(nong)村房屋和宅基地自(zi)由交易，会损(sun)害农(nong)村集体经济组织及其成员的权利，损(sun)害相(xiang)关(guan)法(fa)律的权威性。

新京报：这种禁止已在法(fa)律和此前的部委要求中明确体现，为何还要出现在中央一号文件中继续强(qiang)调？

任(ren)大鹏：对于农(nong)村宅基地的管理，需要遵(zun)循土(tu)地管理法(fa)、土(tu)地管理法(fa)实施条例等法(fa)律法(fa)规确立的制度。与相(xiang)关(guan)部门的规定相(xiang)比，今年中央一号文件针(zhen)对性地对于城镇居民到农(nong)村购(gou)房、购(gou)宅基地和退休干部到农(nong)村占地建房做(zuo)出禁止性规定，更具政策导向性和权威性，对于切实深化(hua)农(nong)村土(tu)地制度改革，赋予农(nong)民更加充分的财产(chan)权益具有重要意义。同时(shi)，禁令的实施，意味着(zhe)相(xiang)关(guan)制度会进一步明确和细化(hua)，有助于妥善处理人才(cai)下乡和农(nong)村宅基地管理过程中出现的矛盾，有效矫正(zheng)在农(nong)村宅基地管理中存在的一些错误做(zuo)法(fa)。

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禁止购(gou)房购(gou)地，是否会影(ying)响“新农(nong)人”？

新京报：这些年，我国一直在鼓励盘活宅基地等农(nong)村闲置资源，禁令是否会影(ying)响资源盘活？

任(ren)大鹏：农(nong)村宅基地问题具有历史和现实复杂性。关(guan)于农(nong)村宅基地改革，中央多次强(qiang)调要稳慎推进。从实践看，随着(zhe)大量农(nong)民向城市(shi)迁徙(si)，农(nong)村宅基地闲置状况显著，导致(zhi)了各项建设中紧缺的建设用地资源浪费。各地在盘活利用闲置宅基地改革的试点过程中，有很多创新和探索。根据中央要求，闲置宅基地及其他(ta)资源的盘活利用，必(bi)须(xu)符合(he)相(xiang)关(guan)法(fa)律的规定，切实做(zuo)到改革于法(fa)有据。如根据乡村振兴(xing)促进法(fa)第六十(shi)七条的规定，盘活农(nong)村存量建设用地，应当(dang)优(you)先满足乡村产(chan)业(ye)、公共服务设施和农(nong)民住宅用地合(he)理需求。

新京报：到乡村创业(ye)的年轻人，也会产(chan)生(sheng)置产(chan)需求，如果一直租房，是否会影(ying)响“新农(nong)人”的热情？怎么才(cai)能让乡村留住这些人才(cai)？

任(ren)大鹏：年轻人返乡创业(ye)，对于乡村产(chan)业(ye)发展和文化(hua)繁荣(rong)等，都具有重要意义，各地应当(dang)采(cai)取多种激励措(cuo)施引导城市(shi)人才(cai)下乡，推动专业(ye)人才(cai)服务乡村。有条件的地方，可以为新农(nong)人购(gou)房或者租住农(nong)民房屋给予补贴，但不应当(dang)允许新农(nong)人等通过购(gou)买农(nong)村宅基地和农(nong)民住宅的方式解决生(sheng)活条件。乡村要留住人才(cai)，更重要的是为年轻人提(ti)供就业(ye)和发展机会，而(er)不是突破法(fa)律和政策的边界。

值班编辑 古丽(li)