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2月19日，继开盘首日涨停后，国泰君安济南能源供(gong)热REIT再度涨7.69%。2月20日，国泰君安济南能源供(gong)热REIT开市起至当日10时30分停牌，复牌后有所下(xia)跌。截至20日收(shou)盘，该基(ji)金二级市场交易(yi)价格下(xia)跌0.34%，收(shou)报11.480元/份。
该基(ji)金的(de)火爆是近期REITs整(zheng)体(ti)行情的(de)缩影，“首日涨停”“认购端创纪录”“高溢(yi)价”等再度成为高频词。有基(ji)金经理分析，当前部(bu)分REITs项目估(gu)值或已偏(pian)离基(ji)本面，此阶段，投资者(zhe)宜综合估(gu)值性价比(bi)和(he)基(ji)本面趋(qu)势判(pan)断，留意高估(gu)值但基(ji)本面韧性不足(zu)项目的(de)回撤风险。
REITs行情升温(wen)
近两三个月以来，此前蛰伏良久的(de)REITs基(ji)金终(zhong)于“扬眉吐气”，始于去年(nian)12月份的(de)行情演绎至今，中证REITs指数整(zheng)体(ti)涨幅已经逼近14%，仅年(nian)内涨幅就超过了8%。
具体(ti)来看，表现最好的(de)嘉实物美消费REIT今年(nian)来涨幅超过30%，华泰南京建邺REIT上涨超26%，华夏大悦城商业REIT、中金印力(li)消费基(ji)础设施REIT分别涨超24%和(he)23%，当前已上市的(de)61只产品中，仅有1只年(nian)内微跌。
二级市场的(de)走强还(hai)带动了发行认购端的(de)火爆，2月12日，汇添富基(ji)金发布关(guan)于旗(qi)下(xia)汇添富九州通医药REIT的(de)认购申请确认比(bi)例结果公(gong)告，其中公(gong)众(zhong)投资者(zhe)有效(xiao)认购申请实际确认比(bi)例为 0.084%，有效(xiao)认购倍数达1192倍，自1月份国泰君安资管(guan)济南能源供(gong)热REIT后，再度创出(chu)历史新高。
资金面是近期行情的(de)重要推动因素。中信建投国家电投新能源REIT基(ji)金经理徐程龙(long)解读近期行情时表示(shi)，公(gong)募REITs的(de)股息率一般高于国债收(shou)益率，在利率下(xia)行周期中为投资者(zhe)提(ti)供(gong)了可能获得更高和(he)更确定(ding)收(shou)益的(de)投资选择。目前国家已将公(gong)募REITs纳入FOF基(ji)金、社保基(ji)金等资金的(de)投资范围，同时推动公(gong)募REITs纳入沪港通，这(zhe)些方式将为公(gong)募REITs市场带来更多的(de)增量资金。
华南某公(gong)募基(ji)金投研人士也分析称，近来公(gong)募REITs的(de)大涨主要是包括打新效(xiao)应、高分红和(he)稀缺属性以及市场情绪(xu)和(he)政策环境等多种(zhong)因素共同作(zuo)用的(de)结果。
首先在底层资产类型稀缺和(he)特许经营的(de)情况下(xia)，REITs在发售时和(he)上市后的(de)二级市场交易(yi)表现出(chu)较(jiao)为强烈的(de)打新效(xiao)应。其次，在利率下(xia)行阶段，公(gong)募REITs的(de)利率敏感属性与高派(pai)息率优势进一步显现。此外，政策支(zhi)持(chi)和(he)增量政策的(de)持(chi)续出(chu)台也为公(gong)募REITs市场带来了更多的(de)发展机遇。持(chi)续强势背后不仅反映了市场对(dui)公(gong)募REITs配置(zhi)价值的(de)认可，更凸显了在当前经济环境下(xia)，兼具股债属性的(de)REITs资产正成为投资者(zhe)多元化配置(zhi)的(de)重要选择。
溢(yi)价高发区
在行情“苦尽甘来”之际，且底层资产经营并未有重大突破的(de)背景下(xia)，REITs基(ji)金的(de)溢(yi)价现象即日渐突出(chu)。截至2月19日，溢(yi)价率最高的(de)基(ji)金为嘉实物美消费REIT，升水率高达59%，华夏北京保障房REIT、国泰君安济南能源供(gong)热REIT以及嘉实中国电建清洁能源REIT等三只产品升水率也超过50%，中金厦门安居REIT等其余5只产品升水率则超过了四成。
中金公(gong)司(si)曾在近期发布的(de)研报中提(ti)醒，当前部(bu)分REITs项目估(gu)值或已偏(pian)离基(ji)本面，市场轮动加速，交易(yi)配置(zhi)难度增加。此阶段，投资者(zhe)宜综合估(gu)值性价比(bi)和(he)基(ji)本面趋(qu)势判(pan)断，留意高估(gu)值但基(ji)本面韧性不足(zu)项目的(de)回撤风险。
“基(ji)金二级市场交易(yi)价格大涨，会导致买(mai)入成本上涨，并影响投资者(zhe)实际的(de)净现金流分配率。”华宝(bao)基(ji)金提(ti)醒，由于公(gong)募REITs的(de)特殊(shu)性，二级市场价格上涨过高，分红收(shou)益将会被稀释(shi)，参(can)与二级市场炒作(zuo)需谨慎。
值得注意的(de)是，在集体(ti)溢(yi)价的(de)背景下(xia)也有个别产品面临折价，如包括华夏中国交建高速REIT在内的(de)4只高速公(gong)路类REITs和(he)建信中关(guan)村产业园等2只产业园类REITs依旧处于“打折”价格。
预计更多“首单”问世
2024年(nian)，REITs发行端按下(xia)了“加速键”，多个“首只”产品也接连推出(chu)，包括了首批消费REITs、首只水利REIT发行上市和(he)首只农(nong)贸市场REIT、首只热能REIT申报获批。此外，复星(xing)国际旗(qi)下(xia)港股上市公(gong)司(si)复星(xing)旅文宣布启(qi)动私有化退市，并计划将其核心资产三亚亚特兰蒂斯在上海证券交易(yi)所独立上市，借(jie)助REIT模式进行资产证券化。
广发成都高投产业园REIT拟任基(ji)金经理杜金鑫表示(shi)：“以文化旅游为例，之前只有5A级景区才(cai)能发行REITs，现在已经拓展到4A级景区，预计可发行公(gong)募REITs的(de)景区项目市场容(rong)量会有较(jiao)大提(ti)升。近期也有供(gong)热、跨海大桥(qiao)、农(nong)贸市场等项目陆续出(chu)现，我们期待未来有更多新的(de)资产类型可以上市。”他(ta)认为，从资产分布来看，未来将呈现百花齐放(fang)的(de)态势，随着市场不断扩(kuo)容(rong)，公(gong)募REITs的(de)底层资产范围或进一步拓展。
中金基(ji)金认为，2025年(nian)伴(ban)随政策的(de)进一步完善和(he)市场的(de)逐步成熟，REITs市场规模有望继续扩(kuo)大。常态化发行机制下(xia)，预计将有更多领(ling)域的(de)“首单”项目纳入公(gong)募REITs发行范围，文旅基(ji)础设施、养老、数据(ju)中心等领(ling)域有望迎来新的(de)突破，随着更多类型资产的(de)入市，REITs市场有望进一步提(ti)质扩(kuo)容(rong)，服(fu)务实体(ti)经济，盘活存(cun)量带动增量的(de)能力(li)更加显著(zhu)。
在各类资产中，该作(zuo)何选择？展望后市，中信建投明阳智能新能源REIT基(ji)金经理白(bai)若冰更加看好能源类与消费类REITs。他(ta)认为，在当今时代，全球能源转型的(de)趋(qu)势势不可挡，新能源产业如风电、光(guang)伏、核能等发展迅(xun)速，能源领(ling)域REITs能够为投资者(zhe)提(ti)供(gong)参(can)与新能源项目的(de)投资机会，分享新能源产业发展的(de)红利。同时，能源类资产在一定(ding)程度上具有抗周期属性，能够在经济波动中保持(chi)相对(dui)稳定(ding)的(de)运营和(he)收(shou)益，这(zhe)有助于降低投资者(zhe)的(de)风险。
此外，消费类REITs同样具有一定(ding)的(de)抗周期属性。白(bai)若冰认为，虽然整(zheng)体(ti)消费市场可能受到一定(ding)的(de)影响，但一些具有品牌优势、运营管(guan)理能力(li)强的(de)消费基(ji)础设施项目能够通过优化品牌组合、提(ti)升服(fu)务质量等方式吸引消费者(zhe)，保持(chi)相对(dui)稳定(ding)的(de)经营业绩。同时，随着消费者(zhe)的(de)消费观念的(de)转变，消费者(zhe)对(dui)于购物、餐饮、娱(yu)乐等消费场所的(de)品质和(he)体(ti)验要求(qiu)越来越高，这(zhe)将为消费类基(ji)础设施的(de)运营和(he)发展提(ti)供(gong)机遇，进而带动消费基(ji)础设施REITs的(de)业绩增长。
责编：杨喻程
校对(dui)：王锦程