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中国网财经1月(yue)21日讯 日前，国家统计局发布了2024年全(quan)国房地产市场基本情况，多个指标有所(suo)改(gai)善。国家统计局局长康(kang)义17日在国新办举行的新闻(wen)发布会上(shang)表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变化增多，市场信心在逐步提振。随着存量政策和增量政策的有效落(luo)实(shi)，下阶段房地产市场有望继续改(gai)善。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年房地产行业前景如何？针对上(shang)述问题，中国网财经记者采访(fang)多位专家进行解读。
销售端：乐观情形下商(shang)品房销售面积或可止(zhi)跌
国家统计局数据显(xian)示，2024年，新建商(shang)品房销售面积97385万平(ping)方米，比上(shang)年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个百分(fen)点。新建商(shang)品房销售额(e)96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个百分(fen)点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分(fen)流等多因素影响继续下移，销售额(e)降幅更大主要(yao)受价格冲击。”天风研究房地产联合首席分(fen)析师王雯表示，“但从时间维度看，对比2023年，得(de)益于政策积极引导，单月(yue)销售增速整体呈修复趋(qu)势，一三季(ji)度末为基本面边际转(zhuan)折点，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年房地产行业继续呈调整态势，上(shang)半年的“517”新政和下半年的“924”新政，为市场注入信心，行业呈阶段性(xing)回温态势，核心城市恢复尤为明显(xian)。
随着“517”新政出台，6月(yue)商(shang)品房销售额(e)降幅大幅收窄，随后政策利(li)好效应边际递减，市场迅(xun)速回落(luo)，7、8月(yue)跌幅有所(suo)扩大。9月(yue)末以来房地产利(li)好政策频出，中央政治(zhi)局会议首次提出促进房地产市场止(zhi)跌回稳的表述，旨在提振市场信心、改(gai)善预期，推动房地产市场积极变化，10、11月(yue)销售数据持续改(gai)善，其中11月(yue)单月(yue)商(shang)品房销售面积和销售额(e)同比全(quan)年首次回正，分(fen)别为3.25%和 1.38%。
从数据上(shang)来看，2024年下半年以来，全(quan)国新建商(shang)品房销售额(e)、销售面积累计同比降幅持续收窄，其中销售面积累计同比降幅已连续7个月(yue)收窄，销售额(e)降幅连续8个月(yue)收窄，尤其是四季(ji)度以来累计降幅较快收窄，市场信心有所(suo)修复。
重点城市来看，据中指研究院，10月(yue)重点100城新房销售面积同比结(jie)束16连跌，四季(ji)度销售持续回升，12月(yue)在“减税”政策及集中网签推动下，多个重点城市市场成交规模出现“翘尾”。
展望2025年，中指研究指数研究部总经理曹晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑(tiao)战，如：居民收入预期尚未根本性(xing)扭转(zhuan)、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预测(ce)，中性(xing)情形下，预计2025年全(quan)国商(shang)品房销售面积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安(an)置100万套(tao)城中村(cun)改(gai)造、收储存量房等政策加快落(luo)实(shi)，2025年全(quan)国商(shang)品房销售面积或可实(shi)现止(zhi)跌。同时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改(gai)善也(ye)是房地产止(zhi)跌回稳的必要(yao)条件。
投资端：提供“好房子”的房企才(cai)会脱颖而出
国家统计局数据显(xian)示，2024年，全(quan)国房地产开发投资100280亿元，比上(shang)年下降10.6%，降幅较上(shang)月(yue)扩大0.6个百分(fen)点，较2023年降幅扩大1.1个百分(fen)点。开发投资连续31个月(yue)负增长，开发投资水平(ping)仍处于历史低位。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模高企等因素影响，2024年行业土地投资与开发规模仍处于低位。”中诚信国际企业评级部分(fen)析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部分(fen)房企仍采取谨慎的开发及投资策略，整体土地投资及项目开发呈收缩态势，央国企仍是市场投资主力，城投托(tuo)底土拍市场的情况较为明显(xian)。拿地开工率整体偏低，但房企出于稳健性(xing)考虑，新开盘的项目大多能够实(shi)现盈利(li)。
“2024年，二手房成交比重进一步上(shang)升，受制于市场需求转(zhuan)向二手房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据研究院首席分(fen)析师王小嫱谈到，“未来房地产开发企业的集中度将会继续提升，市场对新房的产品要(yao)求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才(cai)会在市场调整中脱颖而出。”
“最近两年房企优胜劣汰，一些拿地和新开工房企的资金状况是不错的，所(suo)以对于2025年房地产新开工指标应持乐观态度。”新开工方面，上(shang)海易居房地产研究院副院长严跃进举例2025年1月(yue)各地出现了积极拿地现象，说明一些优质房企在后续拿地新开工方面动力依然很(hen)足。
竣工方面，受开发投资和拿地等指标的影响，竣工量也(ye)在收缩。严跃进指出，2025年要(yao)从好房子的角度持续做(zuo)好保交房工作，同时加大对优秀案例的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测(ce)房地产开发投资类指标跌幅可控。同时，在系列(lie)金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有结(jie)构方面的优化，积极落(luo)实(shi)好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年促进投资开工“止(zhi)跌回稳”的关键，只有投资开工恢复，才(cai)能增加市场有效供应，推动市场进入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经营能力
2024年房地产开发企业到位资金107661亿元，比上(shang)年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连续收窄9个月(yue)，但降幅较2023年扩大4.6个百分(fen)点，整体行业资金压力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持续改(gai)善。
从政策方面来看，2024年1月(yue)，中央推动建立房地产融资协调机制，并要(yao)求各地政府(fu)积极落(luo)实(shi)，并在“924”新政中进一步提出加大“白名单”项目贷款(kuan)投放力度;截至 2024年 11 月(yue)末，全(quan)国房地产“白名单”项目的投放金额(e)已经超过 3.6万亿元，预计全(quan)年将超过4万亿元。
公(gong)募REITS方面,2024年7月(yue)26日，国家发展改(gai)革委公(gong)布《关于全(quan)面推动基础设施领域不动产投资信托(tuo)基金(REITS)项目常(chang)态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常(chang)态化发行工作，2024年新成立REITS产品数量达到29只，发行规模超640亿元，创历年新高;截至2024年末，公(gong)募REITS产品数量已达58只，合计发行规模达1609.69亿元。
此外,9月(yue)24日，央行将“金融16条”和经营性(xing)物业贷款(kuan)两项政策延期至2026年末，该举措有利(li)于进一步缓解房企在保交楼、现金流及偿债等方面的压力。
王雯认为，2024年融资端信用收缩力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他具体分(fen)析，2024年房企到位资金继续缩减，较国内(nei)贷款(kuan)，预收款(kuan)、按揭贷同比降幅更大，反映信用收缩力度相对较轻，主要(yao)或源于供给侧(ce)出清程度已较高、白名单等融资政策对冲等因素，也(ye)反映自身经营回款(kuan)能力对企业现金流影响逐步加大。
展望2025年，王小嫱表示随着政策的持续发力，如“白名单”项目贷款(kuan)审批通过金额(e)的增加等，房企的资金面总体压力或改(gai)善，但仍难以扭转(zhuan)下行态势，预计2025年房企到位资金降幅有望收窄至8%左右。(作者：谭梦桐)