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在(zai)去(qu)库存的大战略之下，滨江集团(tuan)（SZ002244，股价9.99元，市值310.83亿(yi)元）对浙江金(jin)华(hua)这个三(san)线城(cheng)市仍然情有独(du)钟(zhong)。
2月11日，滨江集团(tuan)公告获取金(jin)华(hua)市金(jin)东(dong)区ZX-33-12-09等4宗商业及住(zhu)宅地块各51%股权。值得注意的是，其中一宗为容积率1.1的低(di)密(mi)度(du)住(zhu)宅地块，两宗为纯商业用地，以及一宗商业、住(zhu)宅用地。
有知(zhi)情人士透露，当初金(jin)华(hua)城(cheng)投这4宗地中，有作为托底而拿的地。
此前房地产(chan)市场(chang)持续(xu)深度(du)调整(zheng)，在(zai)地价和限价政策压(ya)缩利(li)润空(kong)间(jian)的情况下，滨江集团(tuan)仍然顶着压(ya)力拿地，并且重(zhong)仓杭州一城(cheng)，因(yin)此曾有传(chuan)言称其是杭州的“第二城(cheng)投”。此次与金(jin)华(hua)城(cheng)投再次深度(du)合作，又引发了市场(chang)类似猜测。
对此，滨江集团(tuan)执行总裁朱(zhu)立东(dong)在(zai)接受《每日经济新闻》记(ji)者采访(fang)时表达得很坚决：“所有开发合作都是基于市场(chang)的原则。”
“至少90%以上是出于市场(chang)回报的考量，作为异地的企业，不会纯粹出于托底去(qu)承(cheng)担开发工作。特别是在(zai)非大本营区域，要(yao)从市场(chang)出发、发挥各自优势，比如滨江集团(tuan)的口碑、产(chan)品(pin)能力或者议价能力，没(mei)有限价的情况下，至少我们比人家卖得快(kuai)，就(jiu)是我们的优势。”朱(zhu)立东(dong)如是表示。
继续(xu)降库存和收缩区域
金(jin)华(hua)已经成为滨江集团(tuan)除杭州外，最大的业绩贡献区域。
2025年滨江集团(tuan)还有一个目标——继续(xu)降库存、收缩区域。滨江集团(tuan)董事长戚金(jin)兴此前曾表示，2025年还要(yao)继续(xu)降库存，降到(dao)“非常健康的状态”，同时也要(yao)降“不确定的城(cheng)市”。
而对于“确定的区域”，滨江集团(tuan)的发展战略已经非常明晰：聚焦杭州主阵地，杭州以外的地区，有合适的土地，以“游击(ji)战”形(xing)式参与。而“游击(ji)战”的打(da)法，倒也匹配(pei)金(jin)华(hua)地区本身(shen)的市场(chang)特点。
中指研究院华(hua)东(dong)大区常务副(fu)总高(gao)院生告诉《每日经济新闻》记(ji)者，金(jin)华(hua)属于比较分散的点状市场(chang)，比如下辖的义乌(wu)、永康，小老(lao)板多，核心地段的低(di)密(mi)产(chan)品(pin)，2024年确实走了一波。
金(jin)华(hua)市场(chang)也开始表现出止跌回稳态势。根据国(guo)家统计局(ju)2月19日公布的最新数据，1月，金(jin)华(hua)新房价格指数环比止跌持平(ping)。
根据易居研究院对国(guo)家统计局(ju)历史数据的整(zheng)理，金(jin)华(hua)新房价格从2022年5月起正式进入下跌区间(jian)，2024年10月起环比跌幅(fu)收窄至0.5%、0.6%和0.2%。
朱(zhu)立东(dong)也坦言：“2025年滨江集团(tuan)的销售目标在(zai)1000亿(yi)元上下，还是需要(yao)有一定的地区覆盖和土地储备量来支撑。2024年金(jin)华(hua)市本级新房销售总额大约150亿(yi)元，滨江集团(tuan)占(zhan)比接近(jin)10%，销售额超过14亿(yi)元。”
朱(zhu)立东(dong)还向记(ji)者透露：“滨江集团(tuan)在(zai)金(jin)华(hua)市本级已开发及正在(zai)开发的项目共有5个，与金(jin)华(hua)城(cheng)投过往的合作项目开发销售的情况比较好，坚定了大家继续(xu)合作的信(xin)心。其中，滨江城(cheng)投·悦品(pin)已经售罄；滨江城(cheng)投·和品(pin)于2024年6月开盘，推出800多套房源，目前已销售过半，成为2024年金(jin)华(hua)市本级的销售冠军。”
若(ruo)把统计范围扩展至金(jin)华(hua)全域，根据中指研究院发布的《2024年金(jin)华(hua)全域房地产(chan)企业销售业绩排行榜》，滨江集团(tuan)以49.7亿(yi)元的销售额位列(lie)第二。
高(gao)院生也分析(xi)指出，从2024年业绩贡献来看，杭州以外，金(jin)华(hua)全域销售对滨江集团(tuan)贡献度(du)排名第二，金(jin)额约50亿(yi)元。
“滨江集团(tuan)这次敢在(zai)金(jin)华(hua)拿4个项目，一方面源于金(jin)华(hua)的‘点状热(re)度(du)’，另(ling)一方面其在(zai)金(jin)华(hua)市场(chang)已经有一定的布局(ju)，项目销售比较好、市场(chang)认可度(du)高(gao)，内部风险评估也可以，所以要(yao)深耕这个区域。在(zai)这个节(jie)点上，基于和当地城(cheng)投已经有一定合作，滨江集团(tuan)深入研究其资源也很正常，一方面解决城(cheng)投的问(wen)题，同时也能补(bu)充自己的货值。”高(gao)院生如是分析(xi)称。
现金(jin)短债比正逐年改善(shan)
“滨江集团(tuan)在(zai)住(zhu)宅产(chan)品(pin)开发方面具有显著优势，而金(jin)华(hua)城(cheng)投作为市一级投资公司，拥有丰富的资源和强大的资产(chan)处置(zhi)能力。这次的合作是在(zai)双方原有良好合作基础(chu)上的进一步强强联手。”朱(zhu)立东(dong)说。
从财务层面来看，滨江集团(tuan)现金(jin)短债比正在(zai)逐年改善(shan)。现金(jin)短债比是指在(zai)一定时期内，企业货币资金(jin)与短期有息负债的比率。它是衡量企业短期偿债能力的重(zhong)要(yao)指标之一。截(jie)至2021年末，公司有息负债规模457.62亿(yi)元，短期债务139.96亿(yi)元，现金(jin)短债比为1.51倍(bei)。到(dao)2023年末，公司权益(yi)有息负债360亿(yi)元，其中短期债务135.07亿(yi)元，占(zhan)比32.53%，低(di)于期末货币资金(jin)（327.04亿(yi)元），现金(jin)短债比达到(dao)2.42倍(bei)。
滨江集团(tuan)方面透露，截(jie)至2024年12月25日，滨江集团(tuan)的权益(yi)有息负债余额达到(dao)305亿(yi)元，相比年初下降了55亿(yi)元。同时，银行存款(kuan)余额为306亿(yi)元。2024年底，戚金(jin)兴曾对媒体(ti)表示，“这是滨江集团(tuan)成立32年来，首次实现现金(jin)余额超过有息负债。”
此次在(zai)金(jin)华(hua)密(mi)集开发，特别是2宗商业地块和1宗含商业的地块，难免带来资金(jin)沉淀，这是否会影响滨江集团(tuan)进一步降低(di)负债？
朱(zhu)立东(dong)对《每日经济新闻》记(ji)者说：“目前是管理扁平(ping)化，资金(jin)全部集中在(zai)集团(tuan)总部，统筹把控，今年有息负债要(yao)继续(xu)往下压(ya)，控制到(dao)300亿(yi)元左右，因(yin)此是否发债要(yao)评估各个项目本身(shen)的利(li)润情况。”
“另(ling)一方面，现在(zai)项目开发情况发生了变化，原来开发商之间(jian)竞争拿地，但销售价格已经被限定了，中间(jian)的差价大家都是明盘，靠的就(jiu)是整(zheng)个运营、周转、合理控制成本。现在(zai)是要(yao)创造价值，向市场(chang)要(yao)溢价。如果单个项目的利(li)润从前几年的两三(san)个点，回到(dao)10个点左右，那么能够创造价值的项目、市场(chang)议价能力强的项目，就(jiu)可以有一定的贷款(kuan)。”朱(zhu)立东(dong)如是解释道。
对于商业项目开发，朱(zhu)立东(dong)表示：“对城(cheng)投公司而言，住(zhu)宅开发只(zhi)是其中一块资产(chan)，用于增加短期现金(jin)流和短期利(li)润，同时也需要(yao)一些资产(chan)沉淀。得益(yi)于城(cheng)投公司良好的资产(chan)处置(zhi)能力，以及滨江集团(tuan)的产(chan)品(pin)开发、品(pin)牌营造和溢价能力，二者联合开发，各自发挥能力。”
从杭州到(dao)金(jin)华(hua)，滨江集团(tuan)也向市场(chang)传(chuan)递了信(xin)号：强三(san)线城(cheng)市正在(zai)成为挖掘机会的新战场(chang)。滨江集团(tuan)以各51%权益(yi)比例落子金(jin)华(hua)四盘，探索“深耕基本盘+外埠(bu)机会型投资”模式，既巩固了杭州市场(chang)基本盘，又可以避免过度(du)依赖(lai)单一市场(chang)的系统性风险。
但不得不面对的是，去(qu)库存仍是滨江集团(tuan)下一阶段的重(zhong)要(yao)任务，杭州外围项目均面临分化和降价促(cu)销的局(ju)面，金(jin)华(hua)市场(chang)能否顺利(li)消化低(di)密(mi)产(chan)品(pin)？另(ling)一方面，异地权益(yi)合作项目也挑战滨江集团(tuan)的管理半径，商业项目与住(zhu)宅项目的品(pin)质和销售能否复制2024年的战绩？这些疑问(wen)仍待时间(jian)检验。
每日经济新闻