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房地产深度调整过后(hou)，南京(jing)、成(cheng)都新建(jian)商品住宅销售价格领涨70城之(zhi)首，一线城市一二手房销售价格则以上海深圳领涨。
2月19日，国家统计局发布1月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。数据显示，2025年(nian)1月份，70个大中城市中，一线城市商品住宅销售价格环比继续上涨，当中上海、深圳领涨；二三线城市环比总(zong)体(ti)略降；一二三线城市同比降幅均持续收(shou)窄。
1月份，一线城市新建(jian)商品住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回(hui)落0.1个百分点。其中，北京(jing)下降0.4%，广州(zhou)持平，上海和深圳分别上涨0.6%和0.2%。一线城市二手住宅销售价格环比上涨0.1%，涨幅比上月回(hui)落0.2个百分点。其中，北京(jing)、上海和深圳分别上涨0.1%、0.4%和0.4%，广州(zhou)下降0.2%。
在二线城市中，新建(jian)商品住宅销售价格环比由上月持平转为上涨0.1%，为2023年(nian)6月以来首次上涨；二手住宅环比下降0.3%，降幅与上月相同。三线城市新建(jian)商品住宅和二手住宅销售价格环比分别下降0.2%和0.4%，降幅均与上月相同。
1月份，70个大中城市中，新建(jian)商品住宅销售价格环比上涨城市有24个，比上月增加(jia)1个。当中领涨的(de)是两个新一线城市南京(jing)和成(cheng)都，均环比上涨0.7%；上海、宁波(bo)紧随其后(hou)，环比上涨0.6%；无锡、武汉上涨0.5%。二手住宅环比上涨城市有7个，比上月减少2个。
同比方面，1月份，一线城市新建(jian)商品住宅销售价格同比下降3.4%，降幅比上月收(shou)窄0.4个百分点。其中，北京(jing)、广州(zhou)和深圳分别下降5.7%、8.4%和5.2%，上海上涨5.6%。一线城市二手住宅销售价格同比下降5.6%，降幅比上月收(shou)窄1.1个百分点，其中北京(jing)、上海、广州(zhou)和深圳分别下降3.8%、2.3%、10.0%和6.1%。
在二线城市中，新建(jian)商品住宅销售价格同比下降5.0%，降幅比上月收(shou)窄0.4个百分点；二手住宅同比下降7.6%，降幅比上月收(shou)窄0.3个百分点。三线城市新建(jian)商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降6.0%和8.2%，降幅均比上月收(shou)窄0.2个百分点。
值得注意的(de)是，在同比方面，70个大中城市的(de)二手住宅销售价格全线下降，当中降幅超10%的(de)城市有12个城市。一手住宅销售价格则仅有上海、太原同比上涨，其余68城销售价格同比下降。
在上海易居房地产研究(jiu)院副院长严(yan)跃(yue)进看来，经过至少三年(nian)的(de)调整，二手房的(de)价格泡沫是最(zui)小的(de)，今(jin)年(nian)上半年(nian)是买入(ru)二手房的(de)最(zui)好阶段。
业界分析：
“整体(ti)房价止跌迹象明显”
中原地产首席分析师(shi)张大伟分析认为，从2024年(nian)9月开始(shi)，各种房地产政策(ce)从力度到节(jie)奏，如同给楼市注入(ru)了一针强心剂，极大地提振了市场信(xin)心。过去四个月，一线和部分二线城市需求(qiu)旺盛，房价相对坚挺，一线城市已经连续上涨多月；而多数三四线城市则因库存压力大，房价继续调整中。
“过去几个月的(de)政策(ce)效果非常明显，从房价数据看，整体(ti)房价止跌迹象明显，70大城市房价在10月就出现了明显变化，11—12月份房价继续止跌，1月份新房二手房下调城市只有42个和60个。”不过，张大伟认为，市场分化仍在持续，一线城市热度最(zui)高(gao)，出现了连续4个月上涨，但随着价格上涨，购(gou)房者开始(shi)出现了分化，部分购(gou)房者再次开始(shi)观望(wang)。1月因为春节(jie)的(de)影响，整体(ti)成(cheng)交量和成(cheng)交价格都出现了明显的(de)涨幅放缓。
张大伟认为，短期内居民收(shou)入(ru)预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制(zhi)约着房地产市场的(de)全面企稳，2025年(nian)楼市的(de)需求(qiu)、购(gou)房者的(de)收(shou)入(ru)和信(xin)心都还需要一定时间恢复。1—2月房地产市场叠加(jia)政策(ce)井(jing)喷后(hou)的(de)空窗期，市场有波(bo)动的(de)可能性，最(zui)近(jin)也需要出台更多有力度的(de)政策(ce)，市场在3月或(huo)有望(wang)出现小阳春。
“上海、深圳房地产市场已完成(cheng)筑底过程”
58安居客研究(jiu)院院长张波(bo)分析指出，从统计局公布的(de)1月数据来看，政策(ce)托底效应逐步显现，市场“止跌回(hui)稳”的(de)趋势(shi)不断强化，但市场信(xin)心处于稳步修复阶段。其中，一二线热点城市稳步迈入(ru)“止跌回(hui)稳”。一线城市的(de)一二手房价格持续环比上涨，尤其是上海、深圳的(de)上涨伴随着二手房成(cheng)交量保持高(gao)位，市场已完成(cheng)筑底过程，处于回(hui)升阶段。值得关注的(de)是，二线城市新房价格环比由持平转为上涨0.1%，是自2023年(nian)6月以来首次转正，尤其是南京(jing)、杭州(zhou)、成(cheng)都、武汉的(de)回(hui)升动力更强，也是本轮复苏的(de)带头城市。
“淡季不淡，往年(nian)进入(ru)到春节(jie)前(qian)，都是市场的(de)淡季，热度下滑明显，但由于2024年(nian)年(nian)底翘尾行业，带动市场热度在1月依然保持一定高(gao)位”。张波(bo)表示，从安居客线上数据看，2025年(nian)1月，百城二手房挂牌量达到229.8 万套，同比去年(nian)增长19.0%，充足的(de)房源为购(gou)房者提供了更多的(de)选择(ze)。在新房中，安居客重点监测的(de)全国重点66城显示，建(jian)面120平方米以上四房及以上户型的(de)热度占比仍然维持向上的(de)趋势(shi)，也意味着改善型需求(qiu)维持上升态势(shi)。
张波(bo)认为，2025年(nian)市场逐步回(hui)暖，热点城市有望(wang)出现小阳春，当中利率(lu)下调、城中村改造等政策(ce)是关键，虽不同城市有分化，但市场总(zong)体(ti)止跌回(hui)稳的(de)方向不变。
“泡沫最(zui)小，今(jin)年(nian)上半年(nian)是二手房认购(gou)的(de)最(zui)好阶段”
“作为传统淡季，1月份新建(jian)商品住宅销售价格上涨的(de)城市从此前(qian)的(de)23个变为24个，非常不容易”。上海易居房地产研究(jiu)院副院长严(yan)跃(yue)进分析指出，这进一步说明市场预期在持续转好，房价方面的(de)上涨动力在增强，有望(wang)进一步促进房地产市场一季度的(de)小阳春态势(shi)出现。
在当前(qian)一手房价指数环比涨幅为正的(de)24个城市中，房价指数上涨TOP5是南京(jing)、成(cheng)都、上海、宁波(bo)和武汉，当中南京(jing)属于非常典(dian)型的(de)市场深度调整的(de)城市。而在去年(nian)12月份和今(jin)年(nian)1月份，南京(jing)均是房价上涨最(zui)快的(de)城市，“这或(huo)意味着，深度调整的(de)二线城市，基本面修复动力很强，也将成(cheng)为新一轮房价上涨的(de)先行代表”。
严(yan)跃(yue)进认为，一二线城市一手房价由跌转涨是最(zui)大的(de)信(xin)号，意味着此类(lei)城市扮演(yan)了2025年(nian)房价上涨和稳中向好的(de)示范(fan)代表，有助于进一步引导市场预期，促进房地产市场的(de)向好发展。
在二手房市场方面，1月份上海、深圳、宁波(bo)、成(cheng)都、无锡、北京(jing)和天津出现上涨，“这7个城市都是非常优质的(de)大城市。尤其是上海和深圳，一些核心区域的(de)二手房客户量明显增多，挂牌的(de)价格也开始(shi)上调，这也说明二手房的(de)价格逻辑，即大城市更容易涨，小城市相对会(hui)缓和一点”。
严(yan)跃(yue)进认为，今(jin)年(nian)上半年(nian)是二手房认购(gou)的(de)最(zui)好阶段，因为价格已经有了至少3年(nian)的(de)调整，“二手房的(de)价格泡沫是最(zui)小的(de)。而随着后(hou)续二手房价格企稳，市场的(de)判断又会(hui)发生变化”。
采写：南都·湾财社记者 邱永芬