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或许，只有土豪村(cun)才能(neng)救房地产。
困在资金上
最近佛山一(yi)个土豪村(cun)借钱给(gei)开发商(shang)推动村(cun)里旧改的(de)事，上了新闻(wen)。
这(zhe)个村(cun)子是位于佛山市南海区(qu)桂城街道的(de)永(yong)胜村(cun)，位置可以说是佛山南海区(qu)相当不(bu)错的(de)地段。
从地理位置来看，步行1.5公里范围内临(lin)近广佛线的(de)千灯湖站以及金融高新区(qu)站，近距离可上广佛江珠高速(su)，区(qu)域内还有南海全(quan)民健身(shen)体育(yu)公园以及万达广场，是佛山非常繁华的(de)新商(shang)圈。
周边的(de)小区(qu)，也是佛山最贵(gui)的(de)地段。
在中介平台上显示，永(yong)胜村(cun)所在位置的(de)片区(qu)千灯湖片区(qu)，挂盘均价达到了2.6万/平。
其(qi)中灯湖盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花(hua)园一(yi)期(qi)挂盘约3.6万/平，保利花(hua)园二期(qi)挂盘均价约3.9万/平，保利花(hua)园三期(qi)挂盘均价约4.2万/平。
这(zhe)样的(de)地段位置，无论是村(cun)民，还是当地推动村(cun)落改造(zao)的(de)大手，都(dou)对永(yong)胜村(cun)的(de)蝶变寄予厚望。
从2016年提及改造(zao)开始，到2019年被正式(shi)落实开发合作方，已经过去六七(qi)年。
但如今(jin)，随着房地产行业周期(qi)的(de)变化，永(yong)胜村(cun)的(de)拆(chai)迁旧改也陷入(ru)了困局。
所以作为佛山备(bei)受关注的(de)旧改项目，也不(bu)得不(bu)进(jin)行“自(zi)救”。
根据(ju)永(yong)胜村(cun)1月发出的(de)公告显示，整个永(yong)胜村(cun)拆(chai)除已经达到63%，旧改的(de)首期(qi)回迁住宅倒是已经交付，入(ru)住率达到100%，但是剩余还有54%的(de)村(cun)民无法回迁，并且(qie)回迁遥遥无期(qi)。
考虑到合作的(de)开发商(shang)出现资金短缺，导(dao)致项目进(jin)度迟滞，无法正常推进(jin)，计划把(ba)收到的(de)土地出让金拿出来，垫(dian)资推动二期(qi)回迁安置住宅建设。
具体的(de)垫(dian)资方案为——
将永(yong)胜村(cun)出让金返还款以垫(dian)付资金的(de)形式(shi)，借款给(gei)开发商(shang)，优(you)先(xian)建设二期(qi)回迁房，共计约7.86亿元，还不(bu)够的(de)由永(yong)胜经济社自(zi)有资金投入(ru)。
这(zhe)样的(de)举措，也为全(quan)国(guo)的(de)旧改解困，提供(gong)了一(yi)个样本。
一(yi)来可以推动旧改建设，保证开发商(shang)交楼任务(wu)，二来村(cun)民可以尽快回迁，盘活区(qu)域生态，提升周边城市面貌，恢复经济生态。
三来尽管以借款的(de)方式(shi)垫(dian)资，但永(yong)胜村(cun)建立了土地监(jian)管账户，可以进(jin)行专款专用，便于资金使用监(jian)督，确保资金监(jian)管，同时(shi)也能(neng)进(jin)行工程进(jin)度的(de)监(jian)督，最大程度保障交楼，促进(jin)开发企业开发销售(shou)。
四(si)来即便未来开发方无法偿还借款，大概率也还有一(yi)定的(de)协议抵扣或担(dan)保。
不(bu)改是常态
对于有资金实力的(de)旧改村(cun)落，很多时(shi)候涉及的(de)是股份合作社。
永(yong)胜村(cun)旧改之所以能(neng)够继(ji)续推动项目，更多仰仗的(de)是永(yong)胜村(cun)的(de)实力，也是广东首个探索旧村(cun)改造(zao)与村(cun)集体收益平衡(heng)的(de)案例。
根据(ju)永(yong)胜股份经济合作社公布的(de)财务(wu)收支预算方案显示，光(guang)经营(ying)收入(ru)就达到3101.93万元，投资收益达到1671.4万元，加上其(qi)他收入(ru)，总收入(ru)4781.93万元。
差不(bu)多半个小目标的(de)收入(ru)，而整个预算支出为641.88万元。
去年年中也曾(ceng)公布过一(yi)次预分红方案，拿出976.69万元分给(gei)2273名村(cun)民。
所以这(zhe)样的(de)村(cun)集体经济，完全(quan)有能(neng)力支撑项目的(de)推进(jin)。
而这(zhe)样有实力的(de)村(cun)集体，在东莞、广州、深圳都(dou)并不(bu)罕见。
每年广深莞的(de)“土豪村(cun)”晒分红，都(dou)能(neng)吸引一(yi)波关注。
比如去年南海的(de)庄边村(cun)、胜利村(cun)，禅城的(de)郊边村(cun)、鄱阳村(cun)等。
但并非每个旧改项目，背后都(dou)拥有一(yi)个有实力的(de)合作社，是否能(neng)够效仿永(yong)胜村(cun)的(de)做(zuo)法，也需要看股份合作社的(de)实力或者(zhe)村(cun)民的(de)意愿。
能(neng)够依靠自(zi)身(shen)摸出一(yi)条路(lu)子，得到“资金”的(de)救赎的(de)，毕竟是少(shao)数。
最明显的(de)，一(yi)些未拆(chai)改的(de)项目，等来的(de)或许不(bu)是拆(chai)迁的(de)推进(jin)，而是不(bu)拆(chai)了，或者(zhe)直接(jie)搁置了。
拆(chai)迁旧改进(jin)度龟速(su)。
尤其(qi)一(yi)些成本高，规模大的(de)项目。
像(xiang)深圳一(yi)些旧改项目，成本非常高，拆(chai)迁难(nan)度大。
比如深圳南山区(qu)域的(de)海雅百货大楼城市更新项目，在2022年旧改方案批复后，却(que)被发现去年11月签约新的(de)商(shang)业并重新招商(shang)。
比如宝安区(qu)航城街道草围旧村(cun)及南片区(qu)城市更新单元失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳备(bei)受关注的(de)八卦岭旧改项目，2019年被纳入(ru)福田(tian)区(qu)棚户区(qu)改造(zao)年度计划，如今(jin)五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向(xiang)官方询问，得到的(de)答(da)复却(que)是“正统筹开展老(lao)旧住宅区(qu)改造(zao)新政研究工作，待新政策(ce)出台后将参照国(guo)家省市最新政策(ce)，结合各楼栋宗(zong)地面积、现状功能(neng)、权利人(ren)意愿等情况，分类分片，科学施策(ce)”。
所以，旧改项目等着等着，也有可能(neng)不(bu)改了。
未来的(de)旧改，或许只有资金真(zhen)正落实的(de)项目，才能(neng)成功翻身(shen)。
作者(zhe) | 醉(zui)酒(jiu)大鲨鱼