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2025年开年，首只“日(ri)光基(ji)”REIT诞生了，公(gong)众认购倍数创公(gong)募REITs发行以来历史新高(gao)。
1月9日(ri)，国泰君安济南能源供热REIT发售结果公(gong)告显示，截至2025年1月6日(ri)，旗下国泰君安济南能源供热REIT发售结果公(gong)告显示，公(gong)众投资者有效认购基(ji)金份额数量为122.02亿份，为公(gong)众发售初始(shi)基(ji)金份额数量的813.44倍，创公(gong)募REITs公(gong)众认购倍数历史新高(gao)。
公(gong)众投资者有效认购申请实际确认比例也刷新历史新低，比例为0.12293446%。
国泰君安济南能源供热REIT本次募集的基(ji)金份额总额为2亿份，由战略(lue)配售、网下发售、公(gong)众发售三个(ge)部分组成。
按照发售价(jia)格计算，网下发售比例配售前的募集规模约为369.03亿元；战略(lue)配售基(ji)金份额数量为1.5亿份，认购规模为11.22亿元。据此计算，国泰君安济南能源供热REIT此次发售吸金规模达1292.93亿元（含战略(lue)配售、网下发售和公(gong)众发售），是其首发募集规模（14.96亿元）的86.43倍。
REIT 即不动产投资信托基(ji)金（Real Estate Investment Trusts） ，是一种通过发行股(gu)份或受益凭证汇(hui)集资金，由专门的基(ji)金托管(guan)机构(gou)进行托管(guan)，并委托专门的投资机构(gou)进行房地产投资经营管(guan)理，将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基(ji)金。
REITs 投资组合通常包含多类房地产资产，地域和类型分散，降低单一房地产项目对整(zheng)体投资的影响(xiang)。如同时投资写字楼、酒店、住宅等不同类型物(wu)业(ye)。
上市(shi)交易的REITs允(yun)许投资者在证券市(shi)场上随时买卖，与直接投资房地产相比，极大地提高(gao)了资产的流动性。
REITs 主要收入来源于租(zu)金、房地产增值(zhi)或抵押贷款利息，收益相对稳定。例如，商业(ye)地产 REITs，只要租(zu)户稳定经营并按时支付租(zu)金，就能为投资者持(chi)续带来现金流。
以本次的国泰君安济南能源供热REIT为例，其底(di)层资产为济南热力集团(tuan)持(chi)有的位于历下区、历城区的 232 段供热管(guan)网资产的所有权及其对应(ying)的经营权利。供热行业(ye)作为城市(shi)公(gong)共服务(wu)的重要组成部分，具有需求较为刚性、运营较为稳定的特点，能够产生持(chi)续稳定的现金流，为投资者提供稳定的收益预期。
这(zhe)是全国首单市(shi)政基(ji)础设施公(gong)募 REITs，也是全国首单供热基(ji)础设施公(gong)募 REITs，具有一定的创新性和稀缺性，吸引了众多投资者的关注(zhu)。
目前，在资产荒背景(jing)下，公(gong)募REITs凭借其高(gao)分红，中低风险优势，仍受到市(shi)场较高(gao)关注(zhu)，具备一定性价(jia)比和配置机会。
2024年12月以来，在利率1.0时代的“资产荒”和股(gu)市(shi)无明显突(tu)破的行情下，REITs资产作为稳健(jian)投资的优选品种越(yue)来越(yue)受到各(ge)方投资者的关注(zhu)。
此外，REITs实时指数发布，后续可以期待指数产品的推出。随着市(shi)场规模、流通市(shi)值(zhi)限制等问题(ti)的解决，市(shi)场将迎来布局机会。
中国自2020年正(zheng)式推出公(gong)募 REITs 试点，已发行多只产品，底(di)层资产涵盖产业(ye)园区、仓储物(wu)流、保障(zhang)性租(zu)赁住房、收费公(gong)路(lu)等多种类型，2024年REITs新发产品数量、规模创历史新高(gao)。截至2024年12月31日(ri)，市(shi)场存量REITs达到58单，去(qu)年发行的公(gong)募REITs数量高(gao)达29只，募资规模655亿元，今年新发数量等于过去(qu)三年总和。
中泰证券认为，REITs是稳健(jian)现金流资产叠加预期收益率下降，后续有望持(chi)续受益。从固(gu)收角度(du)看，国债收益率持(chi)续下行，12月2日(ri)跌破2%大关，进入“1时代”，低利率时代意味着低投资收益率时代，全市(shi)场预期收益率下降，为REITs市(shi)场带来增量资金。从权益角度(du)看，在低利率环(huan)境下，红利资产因其稳定的现金流和相对较高(gao)的股(gu)息收益率表现优异，权益将进一步夯实低波红利策略(lue)。