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中国网财经1月21日讯 日前，国家统(tong)计(ji)局(ju)发布了2024年(nian)全国房地产市场基本情况，多个(ge)指标有所改(gai)善。国家统(tong)计(ji)局(ju)局(ju)长康义17日在(zai)国新办举行的新闻发布会(hui)上表示，近期房地产市场在(zai)政策组合拳作用下积(ji)极变化增多，市场信心在(zai)逐步提振。随着(zhe)存量政策和增量政策的有效落实，下阶段房地产市场有望继续改(gai)善。
2024年(nian)房地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年(nian)房地产行业前景如何？针对上述(shu)问题，中国网财经记(ji)者采访多位(wei)专家进(jin)行解读(du)。
销售端：乐观情形下商品房销售面积(ji)或可(ke)止跌
国家统(tong)计(ji)局(ju)数据显示，2024年(nian)，新建商品房销售面积(ji)97385万平(ping)方米，比上年(nian)下降12.9%，较2023年(nian)降幅扩大4.4个(ge)百分点。新建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年(nian)降幅扩大10.6个(ge)百分点。
“需求中枢受宏观扰动、二手房分流(liu)等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲(chong)击。”天风研究房地产联合首(shou)席分析(xi)师王雯表示，“但从时间维度看，对比2023年(nian)，得益于政策积(ji)极引导，单月销售增速整体呈修(xiu)复趋势，一三季度末为基本面边际转(zhuan)折点，量价企稳已具备基础。”
具体来看，2024年(nian)房地产行业继续呈调整态势，上半年(nian)的“517”新政和下半年(nian)的“924”新政，为市场注入信心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明显。
随着(zhe)“517”新政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所扩大。9月末以来房地产利好政策频出，中央政治局(ju)会(hui)议首(shou)次提出促进(jin)房地产市场止跌回稳的表述(shu)，旨(zhi)在(zai)提振市场信心、改(gai)善预期，推(tui)动房地产市场积(ji)极变化，10、11月销售数据持续改(gai)善，其中11月单月商品房销售面积(ji)和销售额同(tong)比全年(nian)首(shou)次回正(zheng)，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年(nian)下半年(nian)以来，全国新建商品房销售额、销售面积(ji)累计(ji)同(tong)比降幅持续收窄，其中销售面积(ji)累计(ji)同(tong)比降幅已连(lian)续7个(ge)月收窄，销售额降幅连(lian)续8个(ge)月收窄，尤其是四季度以来累计(ji)降幅较快收窄，市场信心有所修(xiu)复。
重点城市来看，据中指研究院，10月重点100城新房销售面积(ji)同(tong)比结束16连(lian)跌，四季度销售持续回升，12月在(zai)“减税”政策及集中网签推(tui)动下，多个(ge)重点城市市场成交规模(mo)出现“翘(qiao)尾”。
展望2025年(nian)，中指研究指数研究部总经理曹(cao)晶晶认为新房销售恢复仍面临一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转(zhuan)、有效供给不足、二手房市场对新房“替代效应”等问题。
根据中指研究院预测，中性情形下，预计(ji)2025年(nian)全国商品房销售面积(ji)同(tong)比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中村改(gai)造、收储存量房等政策加快落实，2025年(nian)全国商品房销售面积(ji)或可(ke)实现止跌。同(tong)时宏观经济运行企稳、居民就业和收入改(gai)善也是房地产止跌回稳的必要条件。
投资端：提供“好房子”的房企才会(hui)脱颖而出
国家统(tong)计(ji)局(ju)数据显示，2024年(nian)，全国房地产开发投资100280亿元，比上年(nian)下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个(ge)百分点，较2023年(nian)降幅扩大1.1个(ge)百分点。开发投资连(lian)续31个(ge)月负增长，开发投资水平(ping)仍处(chu)于历史低位(wei)。
“受土地供给量价齐跌、销售持续下滑、库存规模(mo)高企等因素影响，2024年(nian)行业土地投资与开发规模(mo)仍处(chu)于低位(wei)。”中诚信国际企业评级部分析(xi)师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年(nian)以来，大部分房企仍采取谨慎的开发及投资策略(lue)，整体土地投资及项目开发呈收缩(suo)态势，央国企仍是市场投资主力，城投托底土拍市场的情况较为明显。拿(na)地开工(gong)率整体偏(pian)低，但房企出于稳健(jian)性考虑，新开盘的项目大多能够(gou)实现盈利。
“2024年(nian)，二手房成交比重进(jin)一步上升，受制于市场需求转(zhuan)向二手房市场，房企开发企业面临较大考验。”麟评居住大数据研究院首(shou)席分析(xi)师王小嫱(qiang)谈到，“未来房地产开发企业的集中度将会(hui)继续提升，市场对新房的产品要求越来越高，只有提供‘好房子’的房企才会(hui)在(zai)市场调整中脱颖而出。”
“最近两年(nian)房企优胜劣汰，一些拿(na)地和新开工(gong)房企的资金状况是不错的，所以对于2025年(nian)房地产新开工(gong)指标应持乐观态度。”新开工(gong)方面，上海易(yi)居房地产研究院副院长严跃进(jin)举例2025年(nian)1月各地出现了积(ji)极拿(na)地现象，说明一些优质房企在(zai)后续拿(na)地新开工(gong)方面动力依然很足。
竣工(gong)方面，受开发投资和拿(na)地等指标的影响，竣工(gong)量也在(zai)收缩(suo)。严跃进(jin)指出，2025年(nian)要从好房子的角(jiao)度持续做好保交房工(gong)作，同(tong)时加大对优秀案例的积(ji)极宣传。
展望2025年(nian)，严跃进(jin)预测房地产开发投资类指标跌幅可(ke)控。同(tong)时，在(zai)系列金融和财政政策支持下，房地产开发投资指标有结构方面的优化，积(ji)极落实好“严控增量、优化存量、提高质量”的导向。
曹(cao)晶晶认为，盘活闲置存量土地将是2025年(nian)促进(jin)投资开工(gong)“止跌回稳”的关键(jian)，只有投资开工(gong)恢复，才能增加市场有效供应，推(tui)动市场进(jin)入新的循环。
融资端：更倚重企业自身经营能力
2024年(nian)房地产开发企业到位(wei)资金107661亿元，比上年(nian)下降17.0%，虽然行业到位(wei)资金降幅连(lian)续收窄9个(ge)月，但降幅较2023年(nian)扩大4.6个(ge)百分点，整体行业资金压力仍存。
2024年(nian)以来行业融资政策进(jin)一步宽松，“白名单”等政策亦(yi)不断推(tui)进(jin)，行业融资环境持续改(gai)善。
从政策方面来看，2024年(nian)1月，中央推(tui)动建立(li)房地产融资协调机制，并(bing)要求各地政府积(ji)极落实，并(bing)在(zai)“924”新政中进(jin)一步提出加大“白名单”项目贷款投放力度;截至 2024年(nian) 11 月末，全国房地产“白名单”项目的投放金额已经超(chao)过 3.6万亿元，预计(ji)全年(nian)将超(chao)过4万亿元。
公募REITS方面,2024年(nian)7月26日，国家发展改(gai)革委公布《关于全面推(tui)动基础设施领域不动产投资信托基金(REITS)项目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推(tui)进(jin)REITS常态化发行工(gong)作，2024年(nian)新成立(li)REITS产品数量达到29只，发行规模(mo)超(chao)640亿元，创历年(nian)新高;截至2024年(nian)末，公募REITS产品数量已达58只，合计(ji)发行规模(mo)达1609.69亿元。
此外(wai),9月24日，央行将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策延期至2026年(nian)末，该举措有利于进(jin)一步缓解房企在(zai)保交楼、现金流(liu)及偿债(zhai)等方面的压力。
王雯认为，2024年(nian)融资端信用收缩(suo)力度较轻，更倚重企业自身经营能力。他(ta)具体分析(xi)，2024年(nian)房企到位(wei)资金继续缩(suo)减，较国内贷款，预收款、按揭贷同(tong)比降幅更大，反映信用收缩(suo)力度相(xiang)对较轻，主要或源于供给侧出清程(cheng)度已较高、白名单等融资政策对冲(chong)等因素，也反映自身经营回款能力对企业现金流(liu)影响逐步加大。
展望2025年(nian)，王小嫱(qiang)表示随着(zhe)政策的持续发力，如“白名单”项目贷款审(shen)批通过金额的增加等，房企的资金面总体压力或改(gai)善，但仍难以扭转(zhuan)下行态势，预计(ji)2025年(nian)房企到位(wei)资金降幅有望收窄至8%左右。(作者：谭(tan)梦桐)