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如果问深圳哪个区新房库(ku)存最难清理(li)？
则坪山区不能不提。
打破下限
最近，位于坪山碧岭的深业山水东城以29293元/㎡的备案均价，不仅打响2025年坪山新房供(gong)应的第(di)一枪，也重新定义了坪山新房的价格体系。
建面(mian)约85—243平(ping)，单价区间约2.51—5万/平(ping)，总价区间约213—1216万/套，1060套现房入市，精装交付。
这不仅比深业山水东城2022年7月以及2023年2月批次(ci)入市的房源价格便宜，更是整个坪山2020年以来(lai)，备案均价最便宜的一次(ci)。
要知道，坪山区域新房备案价格高光的时候(hou)，均价去到约4.2万/平(ping)。
2021年8月位于坪山石井(jing)的中海万锦熙岸华(hua)庭开盘，264套约80—106平(ping)住宅备案均价约42746元/㎡，总价区间约320—478万/套；
2021年8月位于坪山马峦的金尊府开盘，592套约88—143平(ping)住宅备案均价约41689元/㎡，总价区间约361—621万/套；
2021年8月位于坪山马峦的龙光玖(jiu)誉(yu)雅筑开盘，355套住宅备案均价约42572元/㎡，总价区间约358—500万/套。
就算是碧岭同片区的新房，如龙光玖(jiu)榕府、蔚(wei)蓝左岸花园(yuan)、深业山水东城前两批次(ci)新房，备案均价都是维持约3.5—3.7万/平(ping)。
2023年8月入市的龙光玖(jiu)榕府467套约96—117平(ping)住宅备案均价约36665元/㎡，总价区间约328—452万/套；
蔚(wei)蓝左岸花园(yuan)(1栋)188套约75—93平(ping)住宅备案均价约36540元/㎡，总价区间约247—365万/套。
深业山水东城，2022年7月559套约81—188平(ping)住宅开盘，备案均价约37923元/㎡，总价区间约280—958万/套；
2023年2月804套约81—233平(ping)住宅开盘，备案均价约37902元/㎡，总价区间约277—1208万/套。
所以可以看到，深业山水东城1060套现房住宅入市，正标志着坪山的新房价格正式迈向“2字头”。
和前两批次(ci)的住宅房源价格相比，备案均价相差(cha)了约8600元/㎡。
假设2022年7月选择约81平(ping)的业主选择最便宜的户型，总价约280万，今年选择约85平(ping)最便宜户型，总价约213万，不仅户型面(mian)积更大，总价也便宜了约67万。
而这也仅仅只是备案价格，一般而言新房入市，还会有(you)相应的折(she)扣叠加。
去化之困(kun)
从市场的情况来(lai)看，虽然(ran)深圳新房市场2024年已经出现翘尾行情。
但对于坪山区域而言，新房去库(ku)存是每个项目的大难题。
在(zai)深圳各个区域中，虽然(ran)新房住宅库(ku)存量的前三名一直(zhi)是龙岗(gang)、龙华(hua)、宝安，但若要问哪个区的新房去库(ku)存难度最大，坪山是不能不提的。
因为其他(ta)区域的新房，顺销期的去化速度要比坪山区域的新房整体去化速度要快一些(xie)。
最明显的，位于龙华(hua)观(guan)澜的山水华(hua)庭，108套住宅，备案均价约47561元/㎡，2021年8月入市。
曾经一度被(bei)市场誉(yu)为开盘最惨淡新房，24批意(yi)向登记客户，成为当时入围人数(shu)最少的新房。
2021年的新房市场远要比如今的新房市场好不少。
截至2025年1月8日，山水华(hua)庭在(zai)深圳房地产信(xin)息平(ping)台上显示，只卖(mai)剩11套住宅。
而位于坪山马峦的金尊府，2021年5月入市353套住宅，市场反馈开盘当天是差(cha)不多卖(mai)光。
但时隔1328天，依然(ran)还有(you)3套住宅未(wei)网签(qian)，而2021年8月入市，市场反馈开盘之初卖(mai)了约54.38%，时隔1237天，592套房源，依旧剩98套住宅未(wei)网签(qian)。
而这几天深圳坪山碧岭片区，一次(ci)性供(gong)应1060套新房住宅。
要知道目前整个坪山区域新房住宅库(ku)存总量约7151套，深业山水东城一次(ci)性供(gong)应就占了整个坪山区新房库(ku)存约七分之一。
再加上深业山水东城前两批入市房源，到目前为止(zhi)仍存在(zai)不少房源未(wei)出售。
2022年7月这一批，559套住宅剩余269套，2023年2月这一批804套住宅剩余533套。
更重要的是，开发商新房库(ku)存不小(xiao)的情况下，还存在(zai)工抵房的情况。
在(zai)媒体社交平(ping)台上有(you)网友在(zai)去年11月表示，“开发商没钱，还以房抵款抵了我一套，请款一直(zhi)卡”，也有(you)网友早在(zai)去年7月评论表示，“如果考(kao)虑深业山水这个小(xiao)区的能不能买(mai)了我们公司(si)的工抵房呀，85折(she)，公司(si)急卖(mai)”。
所以，新房去化困(kun)难不仅是整个坪山区域的难题，更是深业山水东城去化的难题。
面(mian)对这样的区域新房格局，或许价格让步才能真正获得一席市场。
作(zuo)者 | 飞天小(xiao)女警