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房子拆了，临(lin)迁费又停发(fa)了，该怎么办？
广州给出了范本——村民(min)“自救”。
原址回迁新模式
进入2025年(nian)，广州埔心(xin)村的村民(min)，没能等来激动人心(xin)的回迁收房，反而等来了一纸自主拆建安置申报方案。
近日，广州黄埔龙湖街道发(fa)出一份《龙湖街道埔心(xin)村自主拆旧(jiu)建新村民(min)申报方案》。
作为广州黄埔区重点改造旧(jiu)村，该《申报方案》一石(shi)激起(qi)千层浪。
无论是从《申报方案》阐述的具体缘由，还是提出的拆旧(jiu)建新标准，都和原来的拆迁补偿安置原则及方案大相径庭。
新的《申报方案》中显示——
1、自主拆旧(jiu)建新村民(min)申报范围为埔心(xin)村整村村域范围
2、住宅建设申请以“一户一宅”为原则。一户村民(min)只能申请一块宅基地建设住房，无安置面积的除外(wai)。并(bing)且达到法(fa)定婚(hun)龄村民(min)子女可独(du)立(li)算一户，未(wei)达到法(fa)定婚(hun)龄村民(min)子女要与父(fu)母(mu)作为同一户。
3、申请建房，最大面积不能超(chao)过300平每户，不仅限制总层数，临(lin)街商铺以及自住层高也分别限制在了4米和3米。
4、多于300平可转让，少于300平可增购。
安置总面积超(chao)过300平部分，可以以1000元/平流转给村集(ji)体，不到300平部分，可以以1000元/㎡向村集(ji)体增购，但增购面积不得超(chao)过100平，且增购后总面积不得超(chao)过 300平。
已签订《广州市黄埔区龙湖街埔心(xin)村旧(jiu)村改造房屋(wu)补偿安置协议》且回迁安置建筑面积不小(xiao)于200平的村民(min)，只可申请建设1栋(dong)住宅，不足300平部分可增购，多出部分流转给村集(ji)体，价格同样都是1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积超(chao)过300平的，不选择转让给村集(ji)体可以按照300平回迁面积换100平自建面积。
6、签约才(cai)具备选房资格，先支付建房款先选回迁房。
拿(na)出10%位置好，商业价值高的房源竞标选房，剩下的90%房源根据(ju)建房款的支付时间顺序(xu)，选房。
7、临(lin)迁费停止计发(fa)，住房补贴发(fa)12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧(jiu)建新签约奖励金(jin)500元/㎡，但奖金(jin)直接拨(bo)给施工单位。
根据(ju)原来的补偿安置方案，村民(min)可以获(huo)得—一层主体的房屋(wu)补偿2层；同一栋(dong)房屋(wu)首层建筑存在两种或两种以上结构的，按照每种结构对应的面积计算回迁安置面积；首层梯间面积不足首层房屋(wu)建筑面积三分之一按一层计；二层及以上主体房屋(wu)一至四(si)层按实测面积计算，不足四(si)层部分可按首层建筑面积补足四(si)层。
超(chao)建面积按 1500 元/㎡计算材料损失补偿，不作回迁安置。
弃产实测面积补偿8000元/㎡，权益(yi)面积补偿6500元/㎡，临(lin)迁费起(qi)5年(nian)内25元/㎡/月，第(di)六年(nian)临(lin)迁费每年(nian)按上一的标准递增10%。
总的来看，对比过去《广州市黄埔区龙湖街埔心(xin)村旧(jiu)村全面改造补偿安置方案》，村民(min)不仅临(lin)迁费少了，回迁的面积以及奖励金(jin)也少了，还要自主出资一部分费用建房。
旧(jiu)改新模式——业主出资
虽然广州龙湖街道埔心(xin)村的自主拆旧(jiu)建新安置方案已经遭到村民(min)业主们的驳回，但从方案文件的内容中也透露(lu)出未(wei)来房地产的几(ji)大变化趋(qu)势——
1、好房子建设、发(fa)展新模式已经铺开(kai)，将会从方方面面落实，包括推进老旧(jiu)住宅更(geng)新改造，把老房子、旧(jiu)房子变成好房子。
这一点从埔心(xin)村的自主拆旧(jiu)建新安置方案的建房标准可以看到，自建新房不仅采取“别墅”的形式，还约束了层数、层高以及总建筑面积，基本都以别墅的形式设定建筑标准。
2、旧(jiu)改困局(ju)扭转，未(wei)来不仅需要依赖开(kai)发(fa)商的拆改力量，更(geng)需要依赖村民(min)业主自身筹(chou)建的力量。
具体的解决方式是开(kai)发(fa)商贷(dai)款建设+村民(min)业主自筹(chou)资金(jin)。
并(bing)且广州已经有旧(jiu)改项目这条路子走成功。
一是位于广州花都区的新华街丰盛社区，业主自筹(chou)经费近800万元拆除重建，二是埔心(xin)村隔壁的迳下村，村民(min)业主也同样经历了自主拆旧(jiu)建新。
而去年(nian)6月，位于深(shen)圳罗湖清水河街道的红(hong)岗花园也成为自筹(chou)旧(jiu)改的案例。
由街道办牵头摸底小(xiao)区自筹(chou)改造资金(jin)的情况(kuang)。
再往前推是杭州。
2024年(nian)1月杭州市中心(xin)的浙工新村自筹(chou)4.7亿原拆原建，每户约100万，同年(nian)3月底，杭州多个老旧(jiu)小(xiao)区几(ji)乎同时启动自主更(geng)新民(min)意调研，4月浙江多部门(men)便联(lian)合发(fa)布《关(guan)于稳步推进城镇老旧(jiu)小(xiao)区自主更(geng)新试点工作的指导意见（试行(xing)）》，从2024年(nian)5月1日起(qi)实施。
作为一线或者新一线城市，已经在摸索(suo)试点中寻求老旧(jiu)小(xiao)区或村落重建由业主自筹(chou)资金(jin)的模式。
所以城市中的老旧(jiu)小(xiao)区或者村庄，未(wei)来资金(jin)来源除了政(zheng)府或者开(kai)发(fa)商以外(wai)，业主共同承(cheng)担改造成本也会是一种大趋(qu)势。
3、市场需求萎(wei)缩，无法(fa)实现盈利的旧(jiu)改项目，揭不开(kai)锅的开(kai)发(fa)商选择了躺平。
《龙湖街道埔心(xin)村自主拆旧(jiu)建新村民(min)申报方案》提到非常关(guan)键的一点，揭开(kai)了房地产如今旧(jiu)改的局(ju)面。
一是市场终端萎(wei)缩，二是开(kai)发(fa)商无法(fa)盈利，难以经营平衡，已经无有力措施推进旧(jiu)改项目，三是大量旧(jiu)改项目陷入停滞，四(si)是旧(jiu)改项目只能寻求新的解决出路。
因为《申报方案》中提到，多地三旧(jiu)改造项目已经陷入困局(ju)，开(kai)发(fa)商也已经没有任何有力的措施，并(bing)且黄埔区域内多村项目已经拖欠(qian)临(lin)迁费。
根据(ju)公(gong)开(kai)资料统计，广州黄埔区临(lin)迁费用拖欠(qian)超(chao)过9个月的就多达十几(ji)个，如埔心(xin)村、莲潭村、萝峰(feng)村、凤尾村、贤江村等。
甚至广州有的村落，只能短期搬(ban)回原址，比如贤江村、群星村等。
所以，未(wei)来拆不动的老旧(jiu)小(xiao)区或者村落，业主自主筹(chou)集(ji)是破局(ju)的重要路径之一。
作者 | 醉酒大鲨(sha)鱼