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深(shen)圳未动，临深(shen)便(bian)“涨价”声一(yi)片了。
难道临深(shen)市场，要抢跑了？
涨声四(si)起
开年，深(shen)圳市场还没什么(me)水花(hua)，东莞的楼市就开始喊(han)“涨”。
临深(shen)市场，最近东莞十多个楼盘集中收(shou)回折扣，上调价格成了讨论的热门。
似乎，开工短短十多天，各个住宅项目(mu)为了抓住金三银四(si)，做了通气动作。
据不完全统计，东莞新(xin)房住宅，发布了调价海报的就有接近二十个，涨价的幅度(du)在2%～3%左右，其中不乏东城、南城、万(wan)江、松山湖(hu)这些核心区域位置地段不错(cuo)的项目(mu)。
比如东城的光大天骄国际，2月16日起“涨价2%”。
光大天骄国际去年入市442套163—350平住宅，备案均价约5.4万(wan)—6.3万(wan)/平。
比如南城的建发缦(man)云2025年涨价2%，这个项目(mu)位于东莞南城CBD旁，去年5月曾加(jia)推，整体备案均价约5万(wan)-5.2万(wan)元/平。
比如南城的香港中心紫荆8号2月17日起涨价1%，保利(li)天珺2月17日起涨7万(wan)-8万(wan)/套。
这两(liang)个项目(mu)直(zhi)线距离约250米，前者143-208㎡的精装大平层备案均价约5.4万(wan)—5.8万(wan)/平，后(hou)者建面约130-150平住宅备案均价约4.69万(wan)—5.26万(wan)/平。
比如位于东莞南城的保利(li)天郡2月17日总价上调7万(wan)-8万(wan)，与东莞香港中心直(zhi)线距离约300米。
再比如虎门的保利(li)时区2月17日起涨价3%，厚街的保利(li)四(si)季和颂府涨价2%。
而这些项目(mu)城区范围内优质地段的比较集中。
似乎，东莞核心区域的一(yi)些新(xin)房项目(mu)信心又回来了，而且不仅回来，还有了不少底气。
而楼市几(ji)乎牵(qian)一(yi)发动全身(shen)，这些项目(mu)代表的就是市场的整体趋势。
比如这些项目(mu)中，保利(li)的涨价集中度(du)就比较高，在统计内的就有三个，也(ye)一(yi)定反映出(chu)了开发商的态度(du)。
所以，眼下涨声四(si)起，也(ye)说明一(yi)个问题(ti)——开发商们与其同行互(hu)卷，不如一(yi)起托底市场，抓住“金三银四(si)”的市场节点。
涨价底气
虽然市场是否真的已经(jing)具备“涨价”条件，还需要打个问号。
但是什么(me)给了开发商底气，支撑开发商们统一(yi)了动作？
正常来说，东莞市场看深(shen)圳。
深(shen)圳作为楼市风(feng)向标，市场复苏明确。
无论是新(xin)房还是二手房，在去年的政策组(zu)合拳(quan)下，九月到十二月，连续(xu)一(yi)个季度(du)成交都出(chu)现了升温，2025年1月至(zhi)2月虽然成交有所回落，但历年都有春节假期(qi)的阶段性特征，对比之下已经(jing)是2022年以来春节假期(qi)阶段的高峰。
而整个深(shen)圳的新(xin)房住宅，去年取消限价后(hou)，一(yi)些新(xin)住宅的价格反而比市场预期(qi)的还贵了。
虽然这些项目(mu)并没有宣(xuan)布“涨价”，但价格对比周边新(xin)房或者前批房源贵了是有目(mu)共睹的。
其次，东莞的市场也(ye)有所复苏。
从东莞住建局公布的数(shu)据可以看到，去年9月—12月，东莞超过(guo)4层的新(xin)房住宅成交量超过(guo)2000套，10月甚至(zhi)出(chu)现5582套的成交量，并且新(xin)房住宅的网(wang)签均价也(ye)稳定在了2.4万(wan)+/平方米，二手住宅方面也(ye)同样维持在2000套以上，网(wang)签均价维持在1.6万(wan)/平左右。
而今年1月的数(shu)据，同样也(ye)是受春节传统淡季影响回落了一(yi)些。
而更值(zhi)得注意的是，2024年9月—12月，东莞的核心城区东城街道、南城街道也(ye)有同样的网(wang)签表现，超过(guo)4层的新(xin)房住宅网(wang)签套数(shu)从2位数(shu)，上升到3位数(shu)。
如果不是受春节影响，翘尾(wei)行情(qing)会更明显。
所以即使网(wang)签数(shu)据存在一(yi)定的滞后(hou)性，但东莞的住宅市场确实有过(guo)阶段性的复苏。
这就给新(xin)房的开发商回收(shou)折扣，调价提供一(yi)些底气。
而市场的风(feng)向，可以直(zhi)接影响开发商销售的策略，尤其是项目(mu)的一(yi)线营(ying)销策划团队，都时刻关(guan)注市场的动态和变化。
去年12月东莞就已经(jing)有项目(mu)跟着深(shen)圳和东莞市场反弹收(shou)回折扣，针(zhen)对195平和105平户型回收(shou)折扣。
第三是提价的项目(mu)，核心区域的居(ju)多，本身(shen)地段上有市场优势。
而核心区域本身(shen)项目(mu)库存和供应本身(shen)也(ye)不算多，去年整个东莞就上拍了5宗商住用地，其中还流(liu)拍了两(liang)宗，而东城、南城、莞城的位置都没有宗地供应。到了今年1月才补充位于滨海湾新(xin)区的商住用地。
对比近5年每年的商住用地出(chu)让宗数(shu)，几(ji)乎是腰斩的状态。
而住宅用地的变化，事关(guan)市场3年的预期(qi)。
对开发商而言，虽无直(zhi)接影响，但也(ye)间接决定了对市场的短期(qi)判断和销售决策。
所以，商住用地的减少供应，也(ye)给核心区的项目(mu)一(yi)些“慢慢卖”的底气。
所以，回收(shou)折扣也(ye)就有了底气。