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中(zhong)国网财经1月21日(ri)讯 日(ri)前，国家统(tong)计局发布了2024年全国房地产市场基本情况，多个(ge)指标有所(suo)改善。国家统(tong)计局局长康义17日(ri)在国新(xin)办举行的新(xin)闻发布会上表示，近期房地产市场在政策组合拳作用下积极变(bian)化增多，市场信(xin)心在逐(zhu)步提振。随着存量政策和增量政策的有效落实(shi)，下阶段房地产市场有望继续改善。
2024年房地产销售端、投资端、融资端表现如何？2025年房地产行业前景如何？针对上述问题，中(zhong)国网财经记者采访多位专家进行解读。
销售端：乐观情形下商品房销售面(mian)积或可止跌
国家统(tong)计局数据显示，2024年，新(xin)建商品房销售面(mian)积97385万平方米，比上年下降12.9%，较2023年降幅扩大4.4个(ge)百分点。新(xin)建商品房销售额96750亿元，下降17.1%，较2023年降幅扩大10.6个(ge)百分点。
“需(xu)求中(zhong)枢受宏观扰动、二手房分流等多因素影响继续下移，销售额降幅更大主要受价格冲击(ji)。”天风研究(jiu)房地产联合首席分析师王雯表示，“但从时间维(wei)度看，对比2023年，得益于政策积极引导(dao)，单月销售增速整体(ti)呈修复趋势，一三(san)季度末(mo)为基本面(mian)边际转折点，量价企(qi)稳已具(ju)备基础。”
具(ju)体(ti)来看，2024年房地产行业继续呈调整态势，上半年的“517”新(xin)政和下半年的“924”新(xin)政，为市场注入信(xin)心，行业呈阶段性回温态势，核心城市恢复尤为明显。
随着“517”新(xin)政出台，6月商品房销售额降幅大幅收窄，随后政策利好效应边际递减，市场迅速回落，7、8月跌幅有所(suo)扩大。9月末(mo)以来房地产利好政策频出，中(zhong)央政治局会议首次(ci)提出促进房地产市场止跌回稳的表述，旨在提振市场信(xin)心、改善预期，推动房地产市场积极变(bian)化，10、11月销售数据持(chi)续改善，其中(zhong)11月单月商品房销售面(mian)积和销售额同比全年首次(ci)回正(zheng)，分别为3.25%和 1.38%。
从数据上来看，2024年下半年以来，全国新(xin)建商品房销售额、销售面(mian)积累计同比降幅持(chi)续收窄，其中(zhong)销售面(mian)积累计同比降幅已连(lian)续7个(ge)月收窄，销售额降幅连(lian)续8个(ge)月收窄，尤其是四季度以来累计降幅较快收窄，市场信(xin)心有所(suo)修复。
重点城市来看，据中(zhong)指研究(jiu)院，10月重点100城新(xin)房销售面(mian)积同比结束16连(lian)跌，四季度销售持(chi)续回升，12月在“减税”政策及(ji)集中(zhong)网签推动下，多个(ge)重点城市市场成交规(gui)模出现“翘尾(wei)”。
展望2025年，中(zhong)指研究(jiu)指数研究(jiu)部总经理曹(cao)晶晶认(ren)为新(xin)房销售恢复仍面(mian)临(lin)一些挑战，如：居民收入预期尚未根本性扭转、有效供给不足、二手房市场对新(xin)房“替代(dai)效应”等问题。
根据中(zhong)指研究(jiu)院预测，中(zhong)性情形下，预计2025年全国商品房销售面(mian)积同比下降6.3%，乐观情形下，若货币化安置100万套城中(zhong)村(cun)改造、收储存量房等政策加快落实(shi)，2025年全国商品房销售面(mian)积或可实(shi)现止跌。同时宏观经济运行企(qi)稳、居民就业和收入改善也是房地产止跌回稳的必要条件(jian)。
投资端：提供“好房子”的房企(qi)才会脱颖而出
国家统(tong)计局数据显示，2024年，全国房地产开(kai)发投资100280亿元，比上年下降10.6%，降幅较上月扩大0.6个(ge)百分点，较2023年降幅扩大1.1个(ge)百分点。开(kai)发投资连(lian)续31个(ge)月负(fu)增长，开(kai)发投资水平仍处于历史低位。
“受土(tu)地供给量价齐跌、销售持(chi)续下滑、库存规(gui)模高企(qi)等因素影响，2024年行业土(tu)地投资与开(kai)发规(gui)模仍处于低位。”中(zhong)诚信(xin)国际企(qi)业评级部分析师侯一甲表示。
侯一甲指出，2024年以来，大部分房企(qi)仍采取谨慎的开(kai)发及(ji)投资策略，整体(ti)土(tu)地投资及(ji)项(xiang)目开(kai)发呈收缩态势，央国企(qi)仍是市场投资主力，城投托底土(tu)拍(pai)市场的情况较为明显。拿地开(kai)工率整体(ti)偏低，但房企(qi)出于稳健性考(kao)虑，新(xin)开(kai)盘的项(xiang)目大多能够实(shi)现盈利。
“2024年，二手房成交比重进一步上升，受制(zhi)于市场需(xu)求转向二手房市场，房企(qi)开(kai)发企(qi)业面(mian)临(lin)较大考(kao)验(yan)。”麟评居住大数据研究(jiu)院首席分析师王小嫱谈到，“未来房地产开(kai)发企(qi)业的集中(zhong)度将会继续提升，市场对新(xin)房的产品要求越来越高，只(zhi)有提供‘好房子’的房企(qi)才会在市场调整中(zhong)脱颖而出。”
“最(zui)近两年房企(qi)优胜劣汰，一些拿地和新(xin)开(kai)工房企(qi)的资金状况是不错(cuo)的，所(suo)以对于2025年房地产新(xin)开(kai)工指标应持(chi)乐观态度。”新(xin)开(kai)工方面(mian)，上海易居房地产研究(jiu)院副院长严跃进举例2025年1月各地出现了积极拿地现象，说明一些优质房企(qi)在后续拿地新(xin)开(kai)工方面(mian)动力依然很足。
竣工方面(mian)，受开(kai)发投资和拿地等指标的影响，竣工量也在收缩。严跃进指出，2025年要从好房子的角度持(chi)续做好保(bao)交房工作，同时加大对优秀案例的积极宣传。
展望2025年，严跃进预测房地产开(kai)发投资类指标跌幅可控。同时，在系列金融和财政政策支持(chi)下，房地产开(kai)发投资指标有结构方面(mian)的优化，积极落实(shi)好“严控增量、优化存量、提高质量”的导(dao)向。
曹(cao)晶晶认(ren)为，盘活(huo)闲置存量土(tu)地将是2025年促进投资开(kai)工“止跌回稳”的关键，只(zhi)有投资开(kai)工恢复，才能增加市场有效供应，推动市场进入新(xin)的循(xun)环。
融资端：更倚重企(qi)业自身经营(ying)能力
2024年房地产开(kai)发企(qi)业到位资金107661亿元，比上年下降17.0%，虽然行业到位资金降幅连(lian)续收窄9个(ge)月，但降幅较2023年扩大4.6个(ge)百分点，整体(ti)行业资金压(ya)力仍存。
2024年以来行业融资政策进一步宽松，“白名单”等政策亦不断推进，行业融资环境持(chi)续改善。
从政策方面(mian)来看，2024年1月，中(zhong)央推动建立房地产融资协调机制(zhi)，并要求各地政府积极落实(shi)，并在“924”新(xin)政中(zhong)进一步提出加大“白名单”项(xiang)目贷款投放力度;截至 2024年 11 月末(mo)，全国房地产“白名单”项(xiang)目的投放金额已经超过 3.6万亿元，预计全年将超过4万亿元。
公募REITS方面(mian),2024年7月26日(ri)，国家发展改革委公布《关于全面(mian)推动基础设施领域不动产投资信(xin)托基金(REITS)项(xiang)目常态化发行的通知》(1014号文)，部署推进REITS常态化发行工作，2024年新(xin)成立REITS产品数量达到29只(zhi)，发行规(gui)模超640亿元，创(chuang)历年新(xin)高;截至2024年末(mo)，公募REITS产品数量已达58只(zhi)，合计发行规(gui)模达1609.69亿元。
此外,9月24日(ri)，央行将“金融16条”和经营(ying)性物(wu)业贷款两项(xiang)政策延期至2026年末(mo)，该举措有利于进一步缓解房企(qi)在保(bao)交楼、现金流及(ji)偿债等方面(mian)的压(ya)力。
王雯认(ren)为，2024年融资端信(xin)用收缩力度较轻，更倚重企(qi)业自身经营(ying)能力。他具(ju)体(ti)分析，2024年房企(qi)到位资金继续缩减，较国内贷款，预收款、按揭贷同比降幅更大，反映信(xin)用收缩力度相对较轻，主要或源于供给侧出清程度已较高、白名单等融资政策对冲等因素，也反映自身经营(ying)回款能力对企(qi)业现金流影响逐(zhu)步加大。
展望2025年，王小嫱表示随着政策的持(chi)续发力，如“白名单”项(xiang)目贷款审批通过金额的增加等，房企(qi)的资金面(mian)总体(ti)压(ya)力或改善，但仍难以扭转下行态势，预计2025年房企(qi)到位资金降幅有望收窄至8%左(zuo)右。(作者：谭梦桐)