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高(gao)开低走的新房(fang)，也印证了前期市场真实的心态。
新房(fang)市场接受度如何，在开盘后的第一天，也会(hui)揭晓。
开价埋下伏笔
位于(yu)前海妈湾的湾啟(qi)紫荆府开盘结果出炉。
上周末开盘，320套房(fang)源，共321批客户入围，根据案场传出的去(qu)化情况(kuang)来看(kan)，开盘当天卖了约168套，去(qu)化率约53%。
这意味(wei)着，湾啟(qi)紫荆府未能延续新政新房(fang)的热度。
在这之(zhi)前，市场预(yu)期的是(shi)，认筹(chou)比达到了1:1，去(qu)化表现应该能到七八成。
而这样的去(qu)化成绩，还是(shi)建立在项目提前冻资，释放出约“95折(she)”，折(she)后总价约894万起的情况(kuang)下。
还比不上光明(ming)中心的振业天境云(yun)庭第二批次去(qu)化表现。
振业天境云(yun)庭109套住宅(zhai)，备案均价约4.89万/㎡，220批客户入围，开盘当天去(qu)化约8成。
但这也是(shi)前海罕(han)见的一次去(qu)化表现。
上一次去(qu)化表现不佳的是(shi)位于(yu)前海前湾的一湾臻邸。
当初一湾臻邸是(shi)因为有竞(jing)品(pin)抢先入市，位置上距离近，价格上也相对便(bian)宜(yi)了，所(suo)以分流了一些客户。
2023年6月24日，深业云(yun)海湾共推出住宅(zhai)919套住宅(zhai)，备案均价约91294元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约8—10.5万/平，总价区(qu)间约900-1931万/套，意向登记(ji)批次1460批，最终成交900套，开盘当日去(qu)化率超98%，当天销(xiao)售额超100亿元(yuan)。
而2023年6月28日，一湾臻邸共推出645套住宅(zhai)，备案均价约106661元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约9.1—11.9万/平，总价区(qu)间约901—1785万/套，意向登记(ji)批次540批，开盘当天销(xiao)售约33亿元(yuan)，约240套，去(qu)化率约37%。
如今看(kan)来，湾啟(qi)紫荆府备案均价约107828元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约9.24—11.82万/平，总价区(qu)间约949—1689万/套，即使(shi)推售的货量比较少，仅有319套，是(shi)一湾臻邸当年的一半，但也难逃去(qu)化不畅(chang)的情况(kuang)。
新房(fang)的背后
湾啟(qi)紫荆府的去(qu)化结果，也折(she)射出几个(ge)事实。
第一，市场的暖意还是(shi)很脆弱，并且经不起一丁(ding)点考验。
即使(shi)是(shi)前海这样的热门区(qu)域，市场的韧(ren)性(xing)也经不起价格的考验。
从备案价格的水(shui)平可以看(kan)到，项目的价格门槛相比过(guo)去(qu)前海的新房(fang)，高(gao)出一些。
虽(sui)然后续项目可以通过(guo)折(she)扣的方式，把价格压下来，但意向购房(fang)者(zhe)的心态也会(hui)动摇。
第二，对于(yu)存在短板(ban)的项目，手拿资金的潜在购房(fang)者(zhe)，依旧很挑剔。
即使(shi)在回暖的背景下，项目的推盘心态高(gao)了起来，但购房(fang)者(zhe)心态依旧保守。
第三(san)，9月底的新政的边际效力已经出现衰减，对于(yu)原本挤压的购房(fang)需求，已经在10月以及11月集中消耗了一批。
最明(ming)显的，11月深圳(chou)新房(fang)住宅(zhai)的网签量达到了8076，比2021年1月以来，任何单月的网签量都要高(gao)。
要知道(dao)，2020年—2021年深圳(chou)牛市阶段(duan)，新房(fang)住宅(zhai)单月网签量超过(guo)8000套的，也就(jiu)只(zhi)有2021年1月。
但深圳(chou)12月，新房(fang)推售加速，开盘密集，1-23日新房(fang)网签住宅(zhai)套数为5033套，而12月剩余一个(ge)星期收尾，绝大概率整个(ge)月度新房(fang)住宅(zhai)网签的总量是(shi)达不到8000+套了。
第四，竞(jing)品(pin)面前，价格才是(shi)王道(dao)。
同样位于(yu)妈湾的观山海项目，258套110—116平住宅(zhai)，虽(sui)然位置，地段(duan)，周边配套不如湾啟(qi)紫荆府，但备案均价约84912元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约7.14—9.55万/平，总价区(qu)间约788—1105万/套。
而项目开盘在前，在价格吹风上就(jiu)已经提前透支了购房(fang)者(zhe)的预(yu)期，给出9字头的价格预(yu)期。
但实际价格不仅高(gao)于(yu)9字头的预(yu)期，也远(yuan)高(gao)于(yu)观山海8字头的备案均价。
而两(liang)个(ge)项目步行距离约3.3公里。
所(suo)以，湾啟(qi)紫荆府去(qu)化不及预(yu)期，也在预(yu)料之(zhi)内。
不过(guo)，根据一湾臻邸的备案结果，尽管开盘的初始去(qu)化表现一般，但项目在经过(guo)五百多天的顺销(xiao)期后，645套住宅(zhai)，在深圳(chou)房(fang)地产信息平台(tai)上显示，仅剩1套住宅(zhai)期房(fang)待售。
这就(jiu)意味(wei)着，尽管湾啟(qi)紫荆府开盘去(qu)化一般，后续顺销(xiao)清盘也只(zhi)是(shi)时(shi)间问题。
作者(zhe) | 骑醉酒大鲨(sha)鱼