（来(lai)源(yuan)：CREIS 中指数据）

与此同时，中指研究院发布的《2024年中国房地产代建(jian)企业(ye)排行(xing)榜》显示，2024年，28家典型代建(jian)企业(ye)代建(jian)新增规划建(jian)筑面积同比增长7.7%，这一增长速度相较于2018年至2023年的全(quan)国代建(jian)行(xing)业(ye)年平均增长速度均有所下滑。

很显然，代建(jian)行(xing)业(ye)在(zai)经历了前几年的高速增长后，开始进入一个更(geng)为(wei)成熟(shu)和稳定的阶段，市场的竞争也日益激(ji)烈。

尽管行(xing)业(ye)增速有所下滑，但(dan)不可否认，整(zheng)个代建(jian)市场仍然具有较大的发展空间。根(gen)据中指研究院预计，代建(jian)市场规模行(xing)业(ye)占比将以年均21.3%的速度高速增长，预计2025年代建(jian)行(xing)业(ye)渗透率达到12.5%。相比之下，欧美国家成熟(shu)代建(jian)市场的行(xing)业(ye)渗透率达到20-30%，差(cha)距仍然明(ming)显。

其(qi)二，房企蜂拥涌入，市场竞争加剧。

在(zai)房地产行(xing)业(ye)深(shen)度调整(zheng)的背景下，近年来(lai)代建(jian)行(xing)业(ye)吸引了大量(liang)房企的参(can)与，市场竞争愈发激(ji)烈。

根(gen)据克而瑞的监测数据，截至2024年9月，已有超百家房企涉足代建(jian)或承接相关业(ye)务。具体而言，在(zai)2024年上半年销售额排名前50的房企中，有46家已布局代建(jian)业(ye)务；而在(zai)销售额百强房企中，进军代建(jian)领域的企业(ye)占比高达约80%。

很显然，代建(jian)行(xing)业(ye)已经从一个相对小众的领域，迅速发展成为(wei)一个竞争激(ji)烈的红海市场。究其(qi)根(gen)本来(lai)看，核心也在(zai)于房地产行(xing)业(ye)在(zai)经历了多年的高速增长后，面临着市场饱和、政(zheng)策调控和经济(ji)环境变化(hua)等多方面的挑战。代建(jian)业(ye)务得(de)益于其(qi)轻资产、低风险、高回报的特点，成为(wei)众多房企转型的首选。而在(zai)这一趋势下，也持续(xu)带动着行(xing)业(ye)的“升温”扩容。

其(qi)三(san)，市场集中度不断提升。

行(xing)业(ye)持续(xu)规模提升的同时，代建(jian)市场的集中度也在(zai)迎来(lai)提升，这一现象不仅体现在(zai)市场份(fen)额的集中，还体现在(zai)企业(ye)间的分化(hua)发展。

透过(guo)整(zheng)个市场近年来(lai)的情况也可以看到，具备(bei)领先优势的代建(jian)企业(ye)借助(zhu)其(qi)强大的资金优势和背景资源(yuan)，通过(guo)并(bing)购重组实现规模化(hua)扩张，保证行(xing)业(ye)领先地位。而中小代建(jian)企业(ye)近年来(lai)则(ze)受困于资金压力、市场竞争加剧等，逐(zhu)步(bu)被市场淘汰或吞并(bing)，这种趋势使得(de)行(xing)业(ye)内的资源(yuan)进一步(bu)向优势企业(ye)集中。

CRIC数据显示，过(guo)去一年，行(xing)业(ye)新拓面积TOP3企业(ye)拓展面积总计6807万平方米，占30强企业(ye)比重达33%。而TOP20企业(ye)新拓面积占30强比重高达92%。

（来(lai)源(yuan)：CRIC）

另外(wai)根(gen)据亿翰(han)智库统计，截至2024年底，在(zai)代建(jian)行(xing)业(ye)市场份(fen)额分布中，排名前10的企业(ye)占据了58%的份(fen)额，而其(qi)余近百家企业(ye)则(ze)共同瓜分了剩余的42%的市场份(fen)额。由此来(lai)看，行(xing)业(ye)集中度的提升仍然还有较大的空间。

在(zai)上述行(xing)业(ye)趋势演变下，过(guo)去一年，作为(wei)行(xing)业(ye)先行(xing)者的绿城管理则(ze)继续(xu)交出了一份(fen)不错的年度成绩单(dan)。

公司(si)依然保持了其(qi)在(zai)代建(jian)行(xing)业(ye)的领先地位，并(bing)且增速表现稳健。

根(gen)据中指院CREIS发布的《2024年中国房地产企业(ye)代建(jian)排行(xing)榜》，绿城管理以3649万平方米的新签约规划建(jian)筑面积稳居行(xing)业(ye)榜首。

（来(lai)源(yuan)：中指研究院）

与此同时，根(gen)据公司(si)公布的2024年业(ye)务更(geng)新公告。去年绿城管理新拓代建(jian)项(xiang)目的合约总建(jian)筑面积同比增长约3.4%，新拓代建(jian)项(xiang)目代建(jian)费预估达93.2亿元人民币。

此外(wai)，数据还显示，在(zai)2024年绿城管理完成了118个代建(jian)项(xiang)目交付，交付面积达1656万平方米，覆(fu)盖8万多户居民；与此同时，政(zheng)府代建(jian)累计交付6390万平方米，累计为(wei)42.8万户原住民改善居住环境。

透过(guo)上面的数据，不难看到，作为(wei)行(xing)业(ye)“老大哥”的绿城管理不仅在(zai)规模上领先，更(geng)在(zai)质(zhi)量(liang)和效益上表现出色，可谓风采依旧(jiu)。

2、踏浪前行(xing)风正劲，谁主沉浮(fu)？

毫无疑(yi)问，整(zheng)个代建(jian)行(xing)业(ye)仍然处在(zai)风口之上，受益政(zheng)策的支持、市场需求的旺盛，行(xing)业(ye)扩容潜力巨大。

政(zheng)策视角来(lai)看，近年来(lai)，政(zheng)府大力推动保障性租赁住房建(jian)设和城市更(geng)新，多地出台(tai)代建(jian)管理办法，为(wei)代建(jian)行(xing)业(ye)提供(gong)了广阔(kuo)市场空间和制度保障。

市场需求来(lai)看，除了政(zheng)府代建(jian)需求稳定增长，商业(ye)代建(jian)和资本代建(jian)的需求潜力同样不容小觑。同时过(guo)去代建(jian)项(xiang)目主要以住宅为(wei)主，如今项(xiang)目类型也开始逐(zhu)渐丰富，代建(jian)模式亦愈发多样，为(wei)行(xing)业(ye)发展带来(lai)了巨大的想象空间。

数据范(fan)围说明(ming)：以企业(ye)实际签约的代建(jian)项(xiang)目为(wei)口径。

（来(lai)源(yuan)：亿翰(han)智库）

由此来(lai)看，绿城管理在(zai)这一行(xing)业(ye)风口之上仍然有机会持续(xu)领跑。

一方面，公司(si)占据了行(xing)业(ye)领先地位，伴随市场集中度的提升，有望持续(xu)实现强者恒强。

数据显示，过(guo)去的2024年，在(zai)行(xing)业(ye)整(zheng)体承压的背景下，绿城管理实现合约销售额达1050亿元，合约建(jian)筑总面积1.25亿平方米，在(zai)建(jian)面积5400万平方米，市占率连续(xu)九年超20%，行(xing)业(ye)龙头地位可谓持续(xu)巩固(gu)。

另一方面，绿城管理有着深(shen)厚的行(xing)业(ye)积累，竞争力突出。

具体则(ze)可以从如下几个层面来(lai)思考：

其(qi)一，产品力塑造能力强，市场覆(fu)盖面广而精(jing)。

代建(jian)行(xing)业(ye)竞争的本质(zhi)在(zai)于产品力和成本管控的平衡，核心是(shi)提供(gong)具有性价比的产品。作为(wei)行(xing)业(ye)长期深(shen)耕者，绿城管理高度注重产品力的打造，形(xing)成了多个产品体系，其(qi)开发的项(xiang)目更(geng)是(shi)获(huo)得(de)业(ye)界的诸(zhu)多荣誉(yu)。

如其(qi)绿城·武汉桂湖雲(yun)翠、邗城·扬州柳(liu)岸晓风、交投绿城·奉化(hua)望山(shan)澄庐三(san)项(xiang)作品，此前就分别获(huo)评“2024年全(quan)国十大优秀(xiu)代建(jian)项(xiang)目”、“2024全(quan)国十大优质(zhi)精(jing)选作品”、“2024全(quan)国十大高端臻选作品”大奖；而包(bao)括上述项(xiang)目外(wai)，还有德(de)达绿城·德(de)州瑧月兰庭、绿城·平阳晓风和月、绿城·慈溪晓风印(yin)翠，也均入选“2024全(quan)国优居100项(xiang)目”。可以说，这些都是(shi)市场公认的“好(hao)房子”，显示出绿城管理能够更(geng)加全(quan)面的满(man)足委托方的多维诉求。

（来(lai)源(yuan)：公司(si)资料）

值得(de)一提的是(shi)，2024年，绿城管理还升级发布确幸社区产品体系2.0、确幸工坊2.0体系等，当年确幸工坊2.0落(luo)地全(quan)国逾(yu)30个项(xiang)目，以功(gong)能实用、高品质(zhi)工艺为(wei)导(dao)向提升产品能力。

以全(quan)维实景示范(fan)区为(wei)例，2024年绿城管理全(quan)新升级全(quan)维实景示范(fan)区2.0，更(geng)加注重以人为(wei)本，以客(ke)户需求为(wei)基，将功(gong)能实用、微创新和高品质(zhi)工艺作为(wei)产品导(dao)向，链接工地开放现场，并(bing)融入确幸工坊2.0体系全(quan)面展示。2024年开放59个全(quan)维实景示范(fan)区，在(zai)前期设计速率、示范(fan)区整(zheng)体展示效果、展示面积、营(ying)造速率等方面大升维。

作为(wei)代建(jian)行(xing)业(ye)的领军企业(ye)，可以说绿城管理始终以人为(wei)本，以客(ke)户需求为(wei)基，持续(xu)精(jing)进自身产品力，践行(xing)绿城“好(hao)房子”标(biao)准。产品系统坚持以B端及C端客(ke)户满(man)意度为(wei)目标(biao)，聚焦经营(ying)兑现能力，强化(hua)产品提速提效，做大做强供(gong)应链，夯实产品力底盘。

与此同时，绿城管理的代建(jian)项(xiang)目业(ye)已布局中国30个省、直辖市及自治区的130余座主要城市，市场覆(fu)盖面广而精(jing)。这种广泛的市场布局，使其(qi)能够深(shen)入了解不同地区客(ke)户的需求和市场特点，进一步(bu)优化(hua)产品设计和服务，提升产品力，从而在(zai)各地市场中树(shu)立良好(hao)的口碑，吸引更(geng)多客(ke)户，形(xing)成良性循环，以此不断巩固(gu)其(qi)市场地位和影响力。

其(qi)二，品牌优势与客(ke)户信任积淀深(shen)厚。

绿城管理凭(ping)借其(qi)高品质(zhi)的服务和良好(hao)的品牌声誉(yu)，赢得(de)了客(ke)户的高度信任。

就在(zai)2024中国房地产品牌价值研究成果发布会上，绿城管理还相继获(huo)得(de)“2024中国房地产代建(jian)领先品牌”、“2024中国房地产政(zheng)府代建(jian)领先品牌”等殊荣，显示出其(qi)受到业(ye)界的认可。

值得(de)一提的是(shi)，作为(wei)绿城中国轻资产板块(kuai)业(ye)务中专门从事代建(jian)业(ye)务的板块(kuai)，绿城管理与绿城品牌一脉相承，绿城作为(wei)高品质(zhi)品牌的代表，其(qi)品牌影响力在(zai)业(ye)界有目共睹(du)，这一定程度也能够让(rang)绿城管理为(wei)委托方实现品牌赋能，进而能够给委托方项(xiang)目带来(lai)更(geng)高品牌溢价机会和商业(ye)价值回报。基于此，这也有助(zhu)于其(qi)持续(xu)获(huo)得(de)客(ke)户的青睐，收获(huo)更(geng)多的业(ye)务机会。

其(qi)三(san)，综合运营(ying)实力突出。

通过(guo)十余年的代建(jian)服务经验的积累，绿城管理构筑了强大的综合运营(ying)实力，形(xing)成了强大的产业(ye)链体系，并(bing)不断强化(hua)多元业(ye)务解题能力。这一点充分体现在(zai)其(qi)对行(xing)业(ye)的赋能上。

可以看到近年来(lai)绿城管理先后对外(wai)发布服务C端业(ye)主的“M确幸社区”及服务B端客(ke)户的“M登山(shan)模型”，以及在(zai)行(xing)业(ye)首发《绿城管理集采发展白(bai)皮书》及《绿城管理公建(jian)能力白(bai)皮书》，助(zhu)力B端委托方经营(ying)诉求的兑现，提升整(zheng)体的认可度及满(man)意度。这些成果不仅展示了绿城管理在(zai)代建(jian)领域的深(shen)厚积累，也为(wei)整(zheng)个行(xing)业(ye)提供(gong)了宝贵的参(can)考和借鉴。

以其(qi)打造的“M登山(shan)模型”为(wei)例，该模型将代建(jian)服务细化(hua)为(wei)6大步(bu)骤和23个关键触点，实现了服务的标(biao)准化(hua)、体系化(hua)、流程化(hua)。这种系统化(hua)的方法显著提升了公司(si)运营(ying)效率和人均效能，确保了项(xiang)目经营(ying)过(guo)程的可控性和经营(ying)结果的实现，有效提高了委托方的满(man)意度。

同时，绿城管理在(zai)2024年对内也持续(xu)进行(xing)“改革、改变、改进”，聚焦组织变革，提升组织能力建(jian)设，强化(hua)团(tuan)队战斗力。公司(si)稳经营(ying)、优管理，重塑竞争优势，坚守行(xing)业(ye)领先地位，值得(de)一提的是(shi)，绿城管理已连续(xu)八年蝉联“中国房地产代建(jian)运营(ying)引领企业(ye)”第一名，过(guo)去一年更(geng)是(shi)荣获(huo)30余项(xiang)行(xing)业(ye)TOP1荣誉(yu)，展现了业(ye)界对其(qi)综合运营(ying)实力的高度肯(ken)定。

（来(lai)源(yuan)：公司(si)资料）

由上也不难看到，在(zai)长期的探(tan)索和耕耘中，绿城管理已经构建(jian)了差(cha)异化(hua)竞争优势，而这也保障了其(qi)能够在(zai)激(ji)烈的市场竞争中持续(xu)站稳脚跟。

3、资本市场启新颜，后市价值看点几何？

站在(zai)当下来(lai)看，新的一年中国资产牛市预期的潜力正愈发清晰，在(zai)各大重磅政(zheng)策的有力提振下，资金正大举做多中国资产，市场活力被显著激(ji)发。

而就在(zai)近期，高盛、摩根(gen)大通等知名投资机构纷纷发布研报，上调中国资产评级，看好(hao)2025年中国资本市场。外(wai)资机构普遍认为(wei)，2025年企业(ye)盈利复苏将为(wei)中国市场的上行(xing)提供(gong)支撑，增量(liang)资金有望持续(xu)涌入。

在(zai)此背景下，寻找市场的确定性与预期差(cha)中，代建(jian)行(xing)业(ye)的潜力也变得(de)颇为(wei)乐观。

一方面，代建(jian)行(xing)业(ye)的逆周期增长过(guo)去已经受到了市场的认可，因此优秀(xiu)的代建(jian)企业(ye)有望在(zai)顺周期中进一步(bu)放大基本面优势和市场潜力。

过(guo)去传统的重资产开发模式尽管在(zai)行(xing)业(ye)上升期间收获(huo)颇丰，但(dan)在(zai)应对行(xing)业(ye)周期性风险方面呈现出明(ming)显的缺陷，而代建(jian)模式下，通过(guo)品牌和管理的输出，一定程度降低了房地产市场周期性波(bo)动带来(lai)的系统风险，具有一定的穿(chuan)越周期的能力。这在(zai)当下不确定性持续(xu)升温的大环境下，显得(de)难能可贵。因此，这也将有助(zhu)于其(qi)在(zai)资本市场获(huo)得(de)更(geng)多的溢价机会，同时考虑行(xing)业(ye)外(wai)部环境的向好(hao)预期，也将令其(qi)在(zai)资本市场的表现更(geng)具估值弹性。

另一方面，绿城管理作为(wei)行(xing)业(ye)头部企业(ye)同时，也是(shi)“中国代建(jian)第一股”，在(zai)市场具有高辨识度，其(qi)稀缺性优势也将让(rang)其(qi)更(geng)加具备(bei)看点和吸引力。

再者，伴随当前宏观环境的向好(hao)，行(xing)业(ye)的企稳复苏，有利于公司(si)长期稳健的发展，同时公司(si)过(guo)往具有良好(hao)的经营(ying)性现金流和高于地产行(xing)业(ye)的派息能力、高管多次增持展现对公司(si)长期发展的信心，也将更(geng)有助(zhu)于其(qi)获(huo)得(de)市场资金的青睐。

4、结语

总的来(lai)看，在(zai)当前房地产市场的波(bo)动环境中，代建(jian)行(xing)业(ye)的潜力持续(xu)受到市场的关注。在(zai)此背景下，绿城管理展现出了其(qi)业(ye)务模式的韧性和管理层的战略眼(yan)光，公司(si)不断构筑差(cha)异化(hua)的优势，赢得(de)客(ke)户信赖，控制经营(ying)风险，综合竞争力表现突出。

不难预期，未来(lai)在(zai)行(xing)业(ye)持续(xu)的空间扩容中，绿城管理还将不断收获(huo)成长机遇，并(bing)在(zai)资本市场迎来(lai)更(geng)好(hao)的表现。