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房(fang)子拆了(le)，临(lin)迁费又(you)停发了(le)，该怎(zen)么办？
广州(zhou)给出了(le)范本(ben)——村民(min)“自救”。
原址回迁新模式
进入2025年，广州(zhou)埔心村的村民(min)，没能等来激动人心的回迁收房(fang)，反而等来了(le)一纸自主拆建安置申(shen)报方案。
近日，广州(zhou)黄(huang)埔龙湖街(jie)道发出一份《龙湖街(jie)道埔心村自主拆旧建新村民(min)申(shen)报方案》。
作(zuo)为广州(zhou)黄(huang)埔区(qu)重点改造旧村，该《申(shen)报方案》一石激起千层浪。
无论是从(cong)《申(shen)报方案》阐述(shu)的具体缘由，还是提出的拆旧建新标准，都和原来的拆迁补偿(chang)安置原则及方案大相(xiang)径庭。
新的《申(shen)报方案》中显示——
1、自主拆旧建新村民(min)申(shen)报范围为埔心村整(zheng)村村域范围
2、住宅建设申(shen)请以“一户一宅”为原则。一户村民(min)只能申(shen)请一块宅基地建设住房(fang)，无安置面积(ji)的除外。并(bing)且达到法(fa)定婚(hun)龄村民(min)子女可独立算一户，未达到法(fa)定婚(hun)龄村民(min)子女要与父母(mu)作(zuo)为同一户。
3、申(shen)请建房(fang)，最大面积(ji)不(bu)能超过300平(ping)每户，不(bu)仅(jin)限制总层数，临(lin)街(jie)商铺以及自住层高也分别限制在了(le)4米和3米。
4、多于300平(ping)可转让，少(shao)于300平(ping)可增购。
安置总面积(ji)超过300平(ping)部分，可以以1000元/平(ping)流转给村集(ji)体，不(bu)到300平(ping)部分，可以以1000元/㎡向村集(ji)体增购，但增购面积(ji)不(bu)得超过100平(ping)，且增购后总面积(ji)不(bu)得超过 300平(ping)。
已签订《广州(zhou)市黄(huang)埔区(qu)龙湖街(jie)埔心村旧村改造房(fang)屋补偿(chang)安置协议》且回迁安置建筑面积(ji)不(bu)小(xiao)于200平(ping)的村民(min)，只可申(shen)请建设1栋住宅，不(bu)足300平(ping)部分可增购，多出部分流转给村集(ji)体，价格同样都是1000元/㎡。
5、置换比例3:1。安置面积(ji)超过300平(ping)的，不(bu)选择转让给村集(ji)体可以按照300平(ping)回迁面积(ji)换100平(ping)自建面积(ji)。
6、签约才(cai)具备选房(fang)资(zi)格，先支付建房(fang)款先选回迁房(fang)。
拿出10%位(wei)置好，商业价值高的房(fang)源竞标选房(fang)，剩下(xia)的90%房(fang)源根据建房(fang)款的支付时间顺序，选房(fang)。
7、临(lin)迁费停止计发，住房(fang)补贴发12个月，18元/㎡。
8、自主拆旧建新签约奖励金500元/㎡，但奖金直接(jie)拨(bo)给施(shi)工单位(wei)。
根据原来的补偿(chang)安置方案，村民(min)可以获得—一层主体的房(fang)屋补偿(chang)2层；同一栋房(fang)屋首层建筑存在两种或两种以上结构的，按照每种结构对应的面积(ji)计算回迁安置面积(ji)；首层梯间面积(ji)不(bu)足首层房(fang)屋建筑面积(ji)三分之一按一层计；二层及以上主体房(fang)屋一至四层按实测面积(ji)计算，不(bu)足四层部分可按首层建筑面积(ji)补足四层。
超建面积(ji)按 1500 元/㎡计算材料损失补偿(chang)，不(bu)作(zuo)回迁安置。
弃产实测面积(ji)补偿(chang)8000元/㎡，权益面积(ji)补偿(chang)6500元/㎡，临(lin)迁费起5年内25元/㎡/月，第六年临(lin)迁费每年按上一的标准递增10%。
总的来看，对比过去《广州(zhou)市黄(huang)埔区(qu)龙湖街(jie)埔心村旧村全面改造补偿(chang)安置方案》，村民(min)不(bu)仅(jin)临(lin)迁费少(shao)了(le)，回迁的面积(ji)以及奖励金也少(shao)了(le)，还要自主出资(zi)一部分费用建房(fang)。
旧改新模式——业主出资(zi)
虽(sui)然广州(zhou)龙湖街(jie)道埔心村的自主拆旧建新安置方案已经遭到村民(min)业主们的驳回，但从(cong)方案文件的内容(rong)中也透露出未来房(fang)地产的几大变化趋(qu)势——
1、好房(fang)子建设、发展新模式已经铺开，将会从(cong)方方面面落(luo)实，包括推进老(lao)旧住宅更(geng)新改造，把(ba)老(lao)房(fang)子、旧房(fang)子变成好房(fang)子。
这一点从(cong)埔心村的自主拆旧建新安置方案的建房(fang)标准可以看到，自建新房(fang)不(bu)仅(jin)采取“别墅”的形式，还约束(shu)了(le)层数、层高以及总建筑面积(ji)，基本(ben)都以别墅的形式设定建筑标准。
2、旧改困局扭转，未来不(bu)仅(jin)需要依赖开发商的拆改力量，更(geng)需要依赖村民(min)业主自身筹建的力量。
具体的解决方式是开发商贷款建设+村民(min)业主自筹资(zi)金。
并(bing)且广州(zhou)已经有旧改项(xiang)目这条路子走成功。
一是位(wei)于广州(zhou)花都区(qu)的新华街(jie)丰盛社区(qu)，业主自筹经费近800万元拆除重建，二是埔心村隔(ge)壁(bi)的迳下(xia)村，村民(min)业主也同样经历了(le)自主拆旧建新。
而去年6月，位(wei)于深圳罗湖清水河街(jie)道的红岗花园也成为自筹旧改的案例。
由街(jie)道办牵头摸底小(xiao)区(qu)自筹改造资(zi)金的情况。
再往前(qian)推是杭州(zhou)。
2024年1月杭州(zhou)市中心的浙(zhe)工新村自筹4.7亿原拆原建，每户约100万，同年3月底，杭州(zhou)多个老(lao)旧小(xiao)区(qu)几乎同时启(qi)动自主更(geng)新民(min)意调研，4月浙(zhe)江多部门便联合发布《关于稳步推进城镇(zhen)老(lao)旧小(xiao)区(qu)自主更(geng)新试(shi)点工作(zuo)的指导(dao)意见（试(shi)行(xing)）》，从(cong)2024年5月1日起实施(shi)。
作(zuo)为一线或者新一线城市，已经在摸索试(shi)点中寻求老(lao)旧小(xiao)区(qu)或村落(luo)重建由业主自筹资(zi)金的模式。
所以城市中的老(lao)旧小(xiao)区(qu)或者村庄，未来资(zi)金来源除了(le)政府或者开发商以外，业主共同承担改造成本(ben)也会是一种大趋(qu)势。
3、市场需求萎缩，无法(fa)实现盈利的旧改项(xiang)目，揭不(bu)开锅的开发商选择了(le)躺平(ping)。
《龙湖街(jie)道埔心村自主拆旧建新村民(min)申(shen)报方案》提到非常关键的一点，揭开了(le)房(fang)地产如今旧改的局面。
一是市场终端萎缩，二是开发商无法(fa)盈利，难以经营平(ping)衡，已经无有力措施(shi)推进旧改项(xiang)目，三是大量旧改项(xiang)目陷入停滞，四是旧改项(xiang)目只能寻求新的解决出路。
因为《申(shen)报方案》中提到，多地三旧改造项(xiang)目已经陷入困局，开发商也已经没有任何有力的措施(shi)，并(bing)且黄(huang)埔区(qu)域内多村项(xiang)目已经拖欠临(lin)迁费。
根据公开资(zi)料统计，广州(zhou)黄(huang)埔区(qu)临(lin)迁费用拖欠超过9个月的就多达十几个，如埔心村、莲潭村、萝(luo)峰村、凤尾村、贤江村等。
甚至广州(zhou)有的村落(luo)，只能短(duan)期搬回原址，比如贤江村、群星村等。
所以，未来拆不(bu)动的老(lao)旧小(xiao)区(qu)或者村落(luo)，业主自主筹集(ji)是破局的重要路径之一。
作(zuo)者 | 醉酒(jiu)大鲨鱼