振业天(tian)境云(yun)庭109套住宅，备案均价约4.89万/㎡，220批客(ke)户入围，开(kai)盘当天(tian)去化约8成。

但这也(ye)是前(qian)海罕见的一次去化表(biao)现(xian)。

上一次去化表(biao)现(xian)不佳的是位于前(qian)海前(qian)湾的一湾臻邸。

当初一湾臻邸是因为(wei)有竞(jing)品抢先(xian)入市(shi)，位置上距离近，价格上也(ye)相对便宜了，所以分流(liu)了一些客(ke)户。

2023年6月24日，深业云(yun)海湾共推出(chu)住宅919套住宅，备案均价约91294元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约8—10.5万/平(ping)，总价区(qu)间约900-1931万/套，意向登记批次1460批，最终成交900套，开(kai)盘当日去化率超98%，当天(tian)销售额超100亿元(yuan)。

而2023年6月28日，一湾臻邸共推出(chu)645套住宅，备案均价约106661元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约9.1—11.9万/平(ping)，总价区(qu)间约901—1785万/套，意向登记批次540批，开(kai)盘当天(tian)销售约33亿元(yuan)，约240套，去化率约37%。

如今(jin)看来，湾啟紫荆府备案均价约107828元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约9.24—11.82万/平(ping)，总价区(qu)间约949—1689万/套，即使(shi)推售的货量比较少，仅有319套，是一湾臻邸当年的一半，但也(ye)难逃去化不畅的情况。

新房的背后

湾啟紫荆府的去化结果(guo)，也(ye)折射出(chu)几(ji)个(ge)事实。

第一，市(shi)场(chang)的暖(nuan)意还(hai)是很脆弱，并且经不起一丁点考验。

即使(shi)是前(qian)海这样的热门区(qu)域，市(shi)场(chang)的韧性也(ye)经不起价格的考验。

从备案价格的水平(ping)可(ke)以看到，项(xiang)目的价格门槛相比过去前(qian)海的新房，高出(chu)一些。

虽然后续项(xiang)目可(ke)以通过折扣的方式，把价格压下来，但意向购房者的心态也(ye)会动摇。

第二，对于存在短板的项(xiang)目，手拿资金(jin)的潜在购房者，依旧很挑剔。

即使(shi)在回暖(nuan)的背景(jing)下，项(xiang)目的推盘心态高了起来，但购房者心态依旧保守(shou)。

第三，9月底的新政的边际(ji)效(xiao)力已经出(chu)现(xian)衰减，对于原本挤(ji)压的购房需求，已经在10月以及(ji)11月集中消耗了一批。

最明显的，11月深圳新房住宅的网签量达到了8076，比2021年1月以来，任何单月的网签量都要高。

要知(zhi)道，2020年—2021年深圳牛市(shi)阶段，新房住宅单月网签量超过8000套的，也(ye)就只有2021年1月。

但深圳12月，新房推售加速，开(kai)盘密集，1-23日新房网签住宅套数为(wei)5033套，而12月剩余一个(ge)星期收尾(wei)，绝(jue)大概率整个(ge)月度新房住宅网签的总量是达不到8000+套了。

第四，竞(jing)品面(mian)前(qian)，价格才是王道。

同样位于妈湾的观山海项(xiang)目，258套110—116平(ping)住宅，虽然位置，地段，周边配套不如湾啟紫荆府，但备案均价约84912元(yuan)/㎡，单价区(qu)间约7.14—9.55万/平(ping)，总价区(qu)间约788—1105万/套。

而项(xiang)目开(kai)盘在前(qian)，在价格吹(chui)风(feng)上就已经提前(qian)透支了购房者的预期，给(gei)出(chu)9字头的价格预期。

但实际(ji)价格不仅高于9字头的预期，也(ye)远高于观山海8字头的备案均价。

而两个(ge)项(xiang)目步行(xing)距离约3.3公里。

所以，湾啟紫荆府去化不及(ji)预期，也(ye)在预料之内。

不过，根据一湾臻邸的备案结果(guo)，尽管(guan)开(kai)盘的初始去化表(biao)现(xian)一般，但项(xiang)目在经过五百多天(tian)的顺(shun)销期后，645套住宅，在深圳房地产信息平(ping)台上显示，仅剩1套住宅期房待售。

这就意味着，尽管(guan)湾啟紫荆府开(kai)盘去化一般，后续顺(shun)销清盘也(ye)只是时间问题。

作(zuo)者 | 骑醉酒大鲨鱼