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或许，只有土豪(hao)村才能救房地(di)产(chan)。
困(kun)在(zai)资金上
最近佛山一个土豪(hao)村借钱给(gei)开发商推动村里(li)旧改的事，上了新闻。
这个村子是位于佛山市南海区桂(gui)城街道的永胜村，位置可以说是佛山南海区相当(dang)不错的地(di)段。
从地(di)理位置来(lai)看，步行1.5公里(li)范围内临近广佛线的千灯湖(hu)站以及金融高新区站，近距离可上广佛江珠高速，区域内还有南海全民健身体育(yu)公园以及万达广场，是佛山非常繁华的新商圈。
周边的小区，也(ye)是佛山最贵的地(di)段。
在(zai)中介平台上显示，永胜村所在(zai)位置的片区千灯湖(hu)片区，挂盘均价达到了2.6万/平。
其中灯湖(hu)盛世挂盘均价约3.5万/平，万达华府挂盘均价约2.9万/平，保利花园一期挂盘约3.6万/平，保利花园二期挂盘均价约3.9万/平，保利花园三期挂盘均价约4.2万/平。
这样(yang)的地(di)段位置，无论是村民，还是当(dang)地(di)推动村落(luo)改造的大手(shou)，都对永胜村的蝶变寄予厚(hou)望。
从2016年提及改造开始，到2019年被正式落(luo)实开发合作方，已经过去六(liu)七年。
但如今，随着房地(di)产(chan)行业周期的变化，永胜村的拆迁(qian)旧改也(ye)陷入了困(kun)局。
所以作为佛山备受关注的旧改项(xiang)目，也(ye)不得不进行“自救”。
根(gen)据永胜村1月发出的公告显示，整(zheng)个永胜村拆除已经达到63%，旧改的首期回迁(qian)住宅倒是已经交(jiao)付，入住率达到100%，但是剩余还有54%的村民无法回迁(qian)，并且回迁(qian)遥遥无期。
考虑到合作的开发商出现资金短缺(que)，导致项(xiang)目进度迟滞(zhi)，无法正常推进，计划把收到的土地(di)出让(rang)金拿(na)出来(lai)，垫资推动二期回迁(qian)安置住宅建设。
具体的垫资方案为——
将永胜村出让(rang)金返还款以垫付资金的形式，借款给(gei)开发商，优先建设二期回迁(qian)房，共(gong)计约7.86亿元(yuan)，还不够(gou)的由永胜经济社自有资金投入。
这样(yang)的举措，也(ye)为全国的旧改解困(kun)，提供了一个样(yang)本。
一来(lai)可以推动旧改建设，保证开发商交(jiao)楼任(ren)务，二来(lai)村民可以尽快回迁(qian)，盘活(huo)区域生态，提升周边城市面貌，恢(hui)复经济生态。
三来(lai)尽管以借款的方式垫资，但永胜村建立了土地(di)监管账户(hu)，可以进行专款专用，便于资金使用监督，确保资金监管，同时也(ye)能进行工程进度的监督，最大程度保障交(jiao)楼，促进开发企业开发销售。
四来(lai)即便未来(lai)开发方无法偿还借款，大概率也(ye)还有一定的协议抵扣或担保。
不改是常态
对于有资金实力的旧改村落(luo)，很多时候涉及的是股份合作社。
永胜村旧改之所以能够(gou)继续推动项(xiang)目，更多仰仗(zhang)的是永胜村的实力，也(ye)是广东首个探索旧村改造与村集体收益平衡的案例。
根(gen)据永胜股份经济合作社公布的财务收支预算方案显示，光经营收入就达到3101.93万元(yuan)，投资收益达到1671.4万元(yuan)，加上其他收入，总收入4781.93万元(yuan)。
差不多半个小目标的收入，而整(zheng)个预算支出为641.88万元(yuan)。
去年年中也(ye)曾公布过一次预分红方案，拿(na)出976.69万元(yuan)分给(gei)2273名(ming)村民。
所以这样(yang)的村集体经济，完全有能力支撑项(xiang)目的推进。
而这样(yang)有实力的村集体，在(zai)东莞、广州、深圳都并不罕见。
每年广深莞的“土豪(hao)村”晒分红，都能吸引一波关注。
比如去年南海的庄边村、胜利村，禅城的郊(jiao)边村、鄱阳村等。
但并非每个旧改项(xiang)目，背后都拥有一个有实力的合作社，是否能够(gou)效仿永胜村的做法，也(ye)需要看股份合作社的实力或者村民的意愿。
能够(gou)依靠自身摸出一条路(lu)子，得到“资金”的救赎(shu)的，毕竟是少数。
最明显的，一些未拆改的项(xiang)目，等来(lai)的或许不是拆迁(qian)的推进，而是不拆了，或者直接搁置了。
拆迁(qian)旧改进度龟速。
尤其一些成本高，规模大的项(xiang)目。
像深圳一些旧改项(xiang)目，成本非常高，拆迁(qian)难度大。
比如深圳南山区域的海雅百(bai)货大楼城市更新项(xiang)目，在(zai)2022年旧改方案批复后，却被发现去年11月签约新的商业并重新招(zhao)商。
比如宝安区航城街道草围旧村及南片区城市更新单元(yuan)失效，去年12月被踢出旧改计划。
再比如深圳备受关注的八卦岭旧改项(xiang)目，2019年被纳入福田区棚户(hu)区改造年度计划，如今五年过去了，迟迟未见动静。
有市民急得向(xiang)官(guan)方询问(wen)，得到的答(da)复却是“正统筹开展老旧住宅区改造新政研究工作，待(dai)新政策出台后将参照国家省市最新政策，结合各楼栋宗地(di)面积、现状功(gong)能、权利人意愿等情(qing)况，分类分片，科学施策”。
所以，旧改项(xiang)目等着等着，也(ye)有可能不改了。
未来(lai)的旧改，或许只有资金真正落(luo)实的项(xiang)目，才能成功(gong)翻身。
作者 | 醉酒(jiu)大鲨鱼