上海中原地产(chan)资深分析(xi)师卢文曦表示：“近(jin)期(qi)金茂(mao)拿地较(jiao)为积极。去年12月金茂(mao)拿下3幅地块，加大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀’到市(shi)中心，地块质量毋(wu)庸置疑(yi)，继续走高端路线，实(shi)现利润最大化。”

值得一提的是，虹口区地块东南方向就是地标大盘瑞虹新城。当前瑞虹新城的二手房价格已达9万-14万元/平(ping)方米。对(dui)此，卢文曦也认(ren)为，以目前约11.75万元/平(ping)方米的楼面价来看，未来该楼盘售价可能达到16万元/平(ping)方米。

此次拿地的房企主角金茂(mao)，去年全年销售额982.55亿元，在克而瑞统计的房企销售排行榜中位(wei)列第12位(wei)，相比2023年上升一位(wei)。而与金茂(mao)组成联合体的另外一家企业新加坡庆隆集团，是一家以金融投(tou)资为主的投(tou)资机构(gou)，在住(zhu)宅开发领域以开发高端住(zhu)宅著称，它(ta)的背后(hou)站着新加坡豪门之(zhi)一的黄祖耀家族。此前，庆隆集团也在上海开发过项目，即普陀长风板(ban)块的沁和园，其二手房的房价在11.5万元/平(ping)方米左右。

苏晓东点评表示：“虹口瑞虹新城地块位(wei)于内环内，属(shu)于稀缺地块，周边交通便利、配套成熟，新房供应极少(shao)，未来或可有效填补板(ban)块内供应空(kong)缺。地块最终成交价89.64亿元，刷新上海实(shi)行‘双高双竞’政策以来的总价纪录。”

华(hua)润越(yue)秀联合体补仓浦东，民企龙湖(hu)加码奉贤

今日另一宗溢价率较(jiao)高的地块为浦东新杨思地块，位(wei)于中环线内，距离地铁6号线高青路站较(jiao)近(jin)，周边生活配套成熟，且新杨思板(ban)块规划宅地极少(shao)，因此该地块极具稀缺属(shu)性。

该地块吸引(yin)了包括中海、建发、保(bao)利发展、浦发、招商(shang)蛇口、华(hua)润置地+越(yue)秀联合体共6家竞买人参与，经过76轮(lun)竞价，最终该地块由华(hua)润置地+越(yue)秀联合体竞得，成交价50.9亿元，成交楼面价74695元/平(ping)方米，溢价率33.38%。

卢文曦分析(xi)：“今天成交的这块地之(zhi)所(suo)以关注度高，是因为就在新杨思上园的南面，其是区域的楼面价‘地王’，项目销售价格为9.9万元/平(ping)方米。新出(chu)让(rang)地块起始楼面价比隔壁(bi)‘地王’低1.8万元/平(ping)方米，板(ban)块热度也随之(zhi)走高。”

苏晓东补充表示：“该地块邻近(jin)去年七批次新杨思地王，也是由中能建、华(hua)润置地、越(yue)秀联合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平(ping)方米的小高层以及约170-220平(ping)方米的叠墅。未来，华(hua)润置地或将两个地块联合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产(chan)品，带动新杨思板(ban)块房价上涨。”

此外，松江新城西区地块虽位(wei)于外环外，距离地铁较(jiao)远，但邻近(jin)大学(xue)城、广富林公园、泰晤士小镇等优质配套，周边别墅楼盘林立但基本无(wu)新房供应，同时该地块容积率仅1.2，未来或可有效增加区域内高品质低密(mi)产(chan)品，该地块最终由国贸、金地、星狮组成的联合体竞得，成交价8.15亿元，成交楼面价26216元/平(ping)方米，溢价率13.98%。

同样位(wei)于外环外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号线奉贤新城站较(jiao)近(jin)，周边生活配套较(jiao)为完善，且分布有多块去年成交的宅地。该地块最终由龙湖(hu)与建华(hua)联合体竞得，成交价10.57亿元，成交楼面价20473元/平(ping)方米，溢价率16.54%。

值得一提的是，此番拿地是龙湖(hu)连(lian)续第5年落(luo)子上海。2021年，龙湖(hu)通过联合拿地方式获取上海江桥商(shang)住(zhu)办地块及自贸区临港新片区纯宅地；2022年，龙湖(hu)独资竞得松江广富林纯宅地，打造了龙湖(hu)松江御湖(hu)境；2023年，龙湖(hu)拿下嘉定江桥商(shang)住(zhu)办地块，打造龙湖(hu)虹桥青云阙(jue)；2024年，龙湖(hu)建华(hua)联合体竞得奉贤新城一地块即去年的“日光盘”龙湖(hu)奉贤观萃。

而龙湖(hu)此次加仓奉贤新城也和其去年销售业绩相关。2024年，龙湖(hu)在上海奉贤的项目均取得了不错的市(shi)场表现。其中，龙湖(hu)奉贤观萃项目首开即“日光”，同时也是上海为数不多的外环外因认(ren)筹爆满触发积分的代表楼盘之(zhi)一，去年全年销售额达到27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖(hu)奉贤天街2024年全年客(ke)流1850万人次，全年销售额约16.5亿元。由此，今日龙湖(hu)加仓也体现了其深耕(geng)上海的思路。

图(tu)/中指研究院

业内：土拍热度上升或助力“小阳春(chun)”行情

今天是上海新春(chun)首场土拍，4宗地块均高溢价成交，溢价率最低为13.98%，最高为38.2%，其热度可见一斑。

苏晓东表示：“本轮(lun)土拍是春(chun)节后(hou)上海土拍市(shi)场的良好开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍市(shi)场高涨的热情或将传导至新房市(shi)场，加之(zhi)上海购房政策仍(reng)有放松的空(kong)间，有助稳定购房者(zhe)预期(qi)，有利于上海房地产(chan)市(shi)场整体企稳。”

对(dui)于今天的土拍，卢文曦点评称：“今天成交的四幅地块均有溢价产(chan)生，说明房企在拿地的积极性上继续保(bao)持不错的信心，也显(xian)示出(chu)对(dui)未来市(shi)场的信心。今天最大特点是4块地都是联合拿地。虹口、浦东地块总价高，联合拿地可以理解(jie)，但两幅郊区地块也联合拿地，则显(xian)示出(chu)房企谨慎的一面，小股投(tou)资、分散资金压(ya)力，即便遇到去化压(ya)力也可以尽可能降低对(dui)企业营收的影响。”

“当然，此次土拍结果还是显(xian)示出(chu)了分化，市(shi)区的两幅地块热闹程(cheng)度要高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决(jue)程(cheng)度相当高。一方面预示未来市(shi)区房价还会(hui)向上突破，另一方面，提升楼市(shi)持续好转的预期(qi)。有了高楼面价的烘托，接下来的‘小阳春(chun)’行情更值得市(shi)场期(qi)待。”卢文曦补充说。

新京报贝壳财经记者(zhe) 徐倩

编(bian)辑 杨娟(juan)娟(juan) 校对(dui) 穆祥桐