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界面新闻记者 | 刘素楠
界面新闻编(bian)辑 | 彭朋
界面新闻记者 | 刘素楠
界面新闻编(bian)辑 | 彭朋
在开年(nian)第一(yi)次就创下纪录的土拍(pai)之后，虹口(kou)北外滩区域离自己“都(dou)市新标杆”的战略定位又近(jin)了一(yi)步。
2025年(nian)2月20日，在上(shang)海(hai)开年(nian)首(shou)次土拍(pai)中，经过184轮报价(jia)，虹口(kou)区一(yi)幅地块最终以89.64亿元被拍(pai)下，溢价(jia)率38.2%，这(zhe)一(yi)成交价(jia)刷新了上(shang)海(hai)实行“双高双竞”政策以来的总价(jia)纪录。此次共有(you)中海(hai)、保利、招(zhao)商&绿(lu)城、华润&越(yue)秀、金茂&庆隆5家头部(bu)房企参与该地块竞买。最终金茂&庆隆联合体成功竞得该地块，成交楼面地价(jia)117472元/平方米，冲榜全国第三，仅次于去年(nian)绿(lu)城徐汇滨(bin)江地块的13.1万(wan)元/平方米和(he)宸嘉发展徐汇龙华地块的12.6万(wan)/平方米。
北外滩区域的开发进度一(yi)直(zhi)受(shou)到外界关注。在接受(shou)界面新闻采访时，虹口(kou)区规划与自然资源局副局长孙(sun)懿俊表示，此次北外滩腹地地块的高价(jia)竞拍(pai)、高溢价(jia)率和(he)外资加码(ma)“振(zhen)奋人心”，对虹口(kou)区“上(shang)海(hai)北外滩、都(dou)市新标杆”的战略定位也很重要。
界面新闻注意到，此次竞拍(pai)的庆隆集团来自新加坡，在上(shang)海(hai)设有(you)子公司，曾开发长风板(ban)块的沁和(he)园和(he)新江湾城板(ban)块的沁风雅苑等项目，主打高端住宅产品。
上(shang)海(hai)开年(nian)土拍(pai)共有(you)四幅地块，其中虹口(kou)区地块最为瞩目。
此次出让的地块为虹口(kou)区C080302单元hk329-11地块，东至曲(qu)阳南路，南至新宏星小学和(he)规划公共绿(lu)地，西至规划公共绿(lu)地，北至四平路，出让土地面积19318.86平方米，土地用途为普通(tong)商品房，容积率为3.95，建(jian)筑限高100米，容积率为3.95，建(jian)筑面积76310平方米，起(qi)价(jia)64.86亿元，起(qi)始楼面价(jia)85000元/平方米。
从地理位置来看，该地块位于虹口(kou)区瑞虹新城板(ban)块，具有(you)双轨交优势，临(lin)近(jin)地铁10号(hao)线和(he)4号(hao)线，周边拥有(you)太(tai)阳宫、月亮湾等商业综合体，南邻新宏星小学，距离上(shang)海(hai)市第一(yi)人民医院较近(jin)，前往人民广场和(he)陆家嘴也十分方便，交通(tong)、商业、教育和(he)医疗等资源配套较为完(wan)善。中心城区超7万(wan)平米建(jian)面的住宅用地，在近(jin)年(nian)上(shang)海(hai)土拍(pai)市场中也十分稀缺。
孙(sun)懿俊透露，在北外滩今年(nian)的开发规划中，之所(suo)以会配置住宅用地，是为了吸引产业人群居住，主打“产城融合”概念。他总结(jie)，此次出让的地块位于虹口(kou)中部(bu)，处于北外滩以北、北中环科(ke)创集聚带(dai)以南，其高端住宅建(jian)成后，既可向南服务北外滩的产业人群，又可往北辐射北中环科(ke)创集聚带(dai)。
产业办公楼和(he)商办楼宇的出让也成了虹口(kou)区规资局的重点工作之一(yi)，目前北外滩规划中提到的超高层建(jian)筑正在推进之中。白(bai)玉兰广场和(he)来福士双塔均已投入运行；480米的浦西第一(yi)高楼已完(wan)成筑底，该项目由上(shang)实集团、上(shang)海(hai)城投、上(shang)海(hai)建(jian)工集团联合投资开发建(jian)设，自2023年(nian)3月开工，预计2030年(nian)竣工。
除此之外，还有(you)研发用地的出让。“相(xiang)比商用用地，研发用地的出让价(jia)格较低(di)，区委区政府计划在未来的产业部(bu)布局一(yi)些土地，用于产业建(jian)设。”孙(sun)懿俊说(shuo)。
北外滩自2020年(nian)起(qi)开启了新一(yi)轮开发建(jian)设。该区域与陆家嘴隔(ge)江相(xiang)望，南邻外滩，三者构成“浦江金三角(jiao)”。北外滩拥有(you)目前上(shang)海(hai)中心城区唯一(yi)一(yi)块可成片规划、深度开发的黄金地段(duan)。其840万(wan)平方米的总建(jian)设体量，是上(shang)海(hai)继1990年(nian)陆家嘴建(jian)设开发之后，最大规模的城市发展规划。
根(gen)据规划，北外滩总体结(jie)构为“一(yi)心两片”：“一(yi)心”，即中部(bu)核心区，围绕大型中央(yang)绿(lu)地形成超高层建(jian)筑集聚的高品质商务区；“两片”，即东部(bu)提篮桥片区和(he)西部(bu)虹口(kou)港片区，展现低(di)层高密度的空间格局。
孙(sun)懿俊对界面新闻表示，后续虹口(kou)还将推出多幅优质土地，涵盖住宅、办公、商业、研发等。
界面新闻查询上(shang)海(hai)市规资局《虹口(kou)区2025-2026年(nian)土地储备滚动计划地块基本情况表》发现，今明两年(nian)虹口(kou)区共有(you)19幅地块储备，涉及四川北路、广中路、北外滩等多个街道。
图片来源：上(shang)海(hai)虹口(kou)
除了新建(jian)建(jian)筑，虹口(kou)区的城市更新也在同步进行。
由8条里(li)弄、60幢石库门和(he)8幢独立建(jian)筑组成的石库门修缮保护街区，被注入艺术元素，改造为时尚(shang)休闲的网(wang)红打卡地今潮8弄；今年(nian)1月，滨(bin)港商业中心正式开业，重塑四川北路商圈(quan)。“我们想要振(zhen)兴四川北路，投入了大量精力在丰(feng)字形街道上(shang)进行改造，盘活周边的载体。”孙(sun)懿俊说(shuo)。此外，电影《酱园弄》带(dai)火了虹口(kou)区乍浦路，未来该地块有(you)望改造成影视特色街区。
在北外滩等区域的助力下，虹口(kou)区多项经济数据攀(pan)上(shang)历史新高。2024年(nian)，虹口(kou)新引进新加坡鹏瑞利、德国汉宏等外资企业90家，凯德卓盈(ying)、市瑞能源等加大投资力度，实到外资增长35.46%、增速全市第一(yi)；2024年(nian)，虹口(kou)新增企业7726家，注册资金亿元以上(shang)65家、千万(wan)元以上(shang)548家。