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2月20日，上海土地市场迎来新春后首(shou)拍(pai)。4宗现场交(jiao)易地块中，最高竞价轮数高达180轮，溢价率均突破(po)10%，土地市场热度攀升。
此次出让的地块包括4宗涉宅用地，总出让面积约9.6万(wan)平方米，总起始价119.24亿元，最终4宗地块均溢价成交(jiao)，总成交(jiao)价达159.26亿元。
中指研究院上海分(fen)析师苏晓东点(dian)评称：“本轮土拍(pai)是春节后上海土拍(pai)市场的良好(hao)开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍(pai)市场高涨的热情或将传(chuan)导(dao)至(zhi)新房市场，加之上海购(gou)房政策仍有(you)放松的空间，有(you)助(zhu)稳定购(gou)房者预期，有(you)利于上海房地产市场整体企稳。”
180轮竞价，金(jin)茂携手新加坡庆隆拿下虹口区热地
本批次土拍(pai)备受关注的地块为虹口区C080302单元hk329-11地块。该地块周(zhou)边相当成熟，地块北面就是地铁10号线邮电(dian)新村站，是内环(huan)内稀缺的“黄金(jin)宝地”。
今日上午，虹口区地块共吸引(yin)五家房企主(zhu)体参与竞价，分(fen)别是中海、保利发(fa)展、招商+绿城、华润+越(yue)秀、金(jin)茂+庆隆，竞价过程相当激烈。经过180多轮竞价，最终被金(jin)茂联(lian)合体以89.63亿元拿下，溢价率38.2%，楼面价约为11.75万(wan)元/平方米。
上海中原地产资深分(fen)析师卢文曦表示：“近期金(jin)茂拿地较为积极。去年12月金(jin)茂拿下3幅地块，加大了在上海的土储力度。相比去年底在郊区拿地，这次其‘杀(sha)’到市中心，地块质量毋庸置疑，继续走高端路线，实现利润最大化。”
值得一提的是，虹口区地块东南方向就是地标大盘瑞虹新城。当前瑞虹新城的二手房价格已达9万(wan)-14万(wan)元/平方米。对此，卢文曦也认为，以目前约11.75万(wan)元/平方米的楼面价来看，未来该楼盘售(shou)价可能达到16万(wan)元/平方米。
此次拿地的房企主(zhu)角金(jin)茂，去年全年销售(shou)额982.55亿元，在克而(er)瑞统计的房企销售(shou)排行榜中位列(lie)第12位，相比2023年上升一位。而(er)与金(jin)茂组成联(lian)合体的另(ling)外一家企业新加坡庆隆集团，是一家以金(jin)融投(tou)资为主(zhu)的投(tou)资机(ji)构，在住宅开发(fa)领域以开发(fa)高端住宅著称，它的背(bei)后站着新加坡豪门之一的黄祖耀家族(zu)。此前，庆隆集团也在上海开发(fa)过项目，即普陀长(chang)风板块的沁和园(yuan)，其二手房的房价在11.5万(wan)元/平方米左右。
苏晓东点(dian)评表示：“虹口瑞虹新城地块位于内环(huan)内，属于稀缺地块，周(zhou)边交(jiao)通便利、配(pei)套成熟，新房供应极少，未来或可有(you)效填补板块内供应空缺。地块最终成交(jiao)价89.64亿元，刷新上海实行‘双高双竞’政策以来的总价纪录。”
华润越(yue)秀联(lian)合体补仓浦东，民企龙湖加码奉贤
今日另(ling)一宗溢价率较高的地块为浦东新杨思地块，位于中环(huan)线内，距离地铁6号线高青路站较近，周(zhou)边生活配(pei)套成熟，且新杨思板块规划宅地极少，因此该地块极具稀缺属性。
该地块吸引(yin)了包括中海、建发(fa)、保利发(fa)展、浦发(fa)、招商蛇口、华润置地+越(yue)秀联(lian)合体共6家竞买人(ren)参与，经过76轮竞价，最终该地块由华润置地+越(yue)秀联(lian)合体竞得，成交(jiao)价50.9亿元，成交(jiao)楼面价74695元/平方米，溢价率33.38%。
卢文曦分(fen)析：“今天成交(jiao)的这块地之所以关注度高，是因为就在新杨思上园(yuan)的南面，其是区域的楼面价‘地王’，项目销售(shou)价格为9.9万(wan)元/平方米。新出让地块起始楼面价比隔壁‘地王’低1.8万(wan)元/平方米，板块热度也随之走高。”
苏晓东补充表示：“该地块邻(lin)近去年七批次新杨思地王，也是由中能建、华润置地、越(yue)秀联(lian)合体竞得，拟打造建筑面积约115-140平方米的小高层以及约170-220平方米的叠墅。未来，华润置地或将两个地块联(lian)合打造，提供高层、小高层、叠墅等多种产品(pin)，带动新杨思板块房价上涨。”
此外，松江新城西区地块虽位于外环(huan)外，距离地铁较远，但邻(lin)近大学城、广富(fu)林公园(yuan)、泰晤士(shi)小镇等优质配(pei)套，周(zhou)边别墅楼盘林立但基(ji)本无新房供应，同时该地块容积率仅1.2，未来或可有(you)效增加区域内高品(pin)质低密产品(pin)，该地块最终由国贸、金(jin)地、星狮(shi)组成的联(lian)合体竞得，成交(jiao)价8.15亿元，成交(jiao)楼面价26216元/平方米，溢价率13.98%。
同样位于外环(huan)外的奉贤区南桥新城地块，距离地铁5号线奉贤新城站较近，周(zhou)边生活配(pei)套较为完善，且分(fen)布有(you)多块去年成交(jiao)的宅地。该地块最终由龙湖与建华联(lian)合体竞得，成交(jiao)价10.57亿元，成交(jiao)楼面价20473元/平方米，溢价率16.54%。
值得一提的是，此番拿地是龙湖连续第5年落子上海。2021年，龙湖通过联(lian)合拿地方式获取上海江桥商住办(ban)地块及自(zi)贸区临港新片区纯(chun)宅地；2022年，龙湖独资竞得松江广富(fu)林纯(chun)宅地，打造了龙湖松江御湖境；2023年，龙湖拿下嘉定江桥商住办(ban)地块，打造龙湖虹桥青云阙；2024年，龙湖建华联(lian)合体竞得奉贤新城一地块即去年的“日光盘”龙湖奉贤观萃。
而(er)龙湖此次加仓奉贤新城也和其去年销售(shou)业绩相关。2024年，龙湖在上海奉贤的项目均取得了不错的市场表现。其中，龙湖奉贤观萃项目首(shou)开即“日光”，同时也是上海为数不多的外环(huan)外因认筹爆满触发(fa)积分(fen)的代表楼盘之一，去年全年销售(shou)额达到27亿元，目前已经清盘。此外，龙湖奉贤天街2024年全年客流1850万(wan)人(ren)次，全年销售(shou)额约16.5亿元。由此，今日龙湖加仓也体现了其深耕上海的思路。
图/中指研究院
业内：土拍(pai)热度上升或助(zhu)力“小阳春”行情
今天是上海新春首(shou)场土拍(pai)，4宗地块均高溢价成交(jiao)，溢价率最低为13.98%，最高为38.2%，其热度可见一斑。
苏晓东表示：“本轮土拍(pai)是春节后上海土拍(pai)市场的良好(hao)开端，稀缺地块继续受到房企热捧。土拍(pai)市场高涨的热情或将传(chuan)导(dao)至(zhi)新房市场，加之上海购(gou)房政策仍有(you)放松的空间，有(you)助(zhu)稳定购(gou)房者预期，有(you)利于上海房地产市场整体企稳。”
对于今天的土拍(pai)，卢文曦点(dian)评称：“今天成交(jiao)的四幅地块均有(you)溢价产生，说明房企在拿地的积极性上继续保持不错的信心，也显示出对未来市场的信心。今天最大特点(dian)是4块地都是联(lian)合拿地。虹口、浦东地块总价高，联(lian)合拿地可以理解，但两幅郊区地块也联(lian)合拿地，则显示出房企谨慎的一面，小股投(tou)资、分(fen)散资金(jin)压力，即便遇到去化压力也可以尽可能降低对企业营收(shou)的影(ying)响。”
“当然，此次土拍(pai)结(jie)果还是显示出了分(fen)化，市区的两幅地块热闹程度要高于郊区地块，国企、央企拿地的坚决程度相当高。一方面预示未来市区房价还会(hui)向上突破(po)，另(ling)一方面，提升楼市持续好(hao)转的预期。有(you)了高楼面价的烘托，接下来的‘小阳春’行情更值得市场期待。”卢文曦补充说。
新京(jing)报贝壳(ke)财经记者 徐倩
编辑 杨娟娟 校对 穆祥桐