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中国网财经(jing)12月27日讯(xun) 12月24日至25日，全国住房(fang)城乡建设工作会议在北京召(zhao)开。会议对2024年4大板块的重点任务进行了(le)盘(pan)点，提出了(le)2024年房(fang)地产市场出现积极变化。会议还(hai)明(ming)确了(le)2025年全国住建工作的五项重点任务。
专家在接受中国网记者采访时(shi)表示，2025年，持续用力(li)推动(dong)房(fang)地产市场止(zhi)跌(die)回稳是重中之重，乐观情形下，若城中村改造(zao)及收储存量(liang)房(fang)等加快落实，居民(min)置业意愿提升，2025年全国商品房(fang)销售面积或(huo)可实现止(zhi)跌(die)。
2024年房(fang)地产市场出现积极变化
会议指出，2024年房(fang)地产市场出现积极变化。
10月、11月新(xin)建商品房(fang)交易(yi)网签面积连(lian)续2个月同比、环比双增长；保交房(fang)攻坚战完(wan)成既定目(mu)标，已交付住房(fang)338万套；地级(ji)及以上城市全部建立房(fang)地产融资协调机制，“白名单”项目(mu)扩围增效(xiao)；主(zhu)要大中城市编制实施2024年住房(fang)发展(zhan)年度计划；城中村改造(zao)扩围至300多(duo)个城市，实施城中村改造(zao)项目(mu)1790个，建设筹集安置住房(fang)161.7万套，改造(zao)城市危旧房(fang)7.4万套(间)；建设筹集配售型保障性住房(fang)、保障性租赁住房(fang)、公租房(fang)共计172万套(间)；支持全国2050万缴存人提取住房(fang)公积金2402亿元用于支付房(fang)租，通过试(shi)点累计100多(duo)万名灵活就业人员纳入制度覆盖范(fan)围。
“房(fang)地产市场的积极变化，并不(bu)是交易(yi)量(liang)稳定单维度的考核，而是多(duo)重目(mu)标的实现。”广东(dong)省住房(fang)政策研究中心首席研究员李宇嘉在接受中国网财经(jing)记者采访时(shi)表示。
在李宇嘉看来，房(fang)地产市场的积极变化既体现在市场止(zhi)跌(die)回稳，也体现在防风险，既有需求端降门槛(kan)等传统(tong)纾困措施，也有白名单机制、城中村改造(zao)等纾困创新(xin)模式，既有传统(tong)模式稳市场，也需要新(xin)模式……
此外，会议上还(hai)提出，好房(fang)子建设有序推进，举办中国建筑(zhu)科技展(zhan)，集中展(zhan)出167项数字化、工业化、智能化发展(zhan)的新(xin)成果、新(xin)技术(shu)、新(xin)应用，重点展(zhan)示新(xin)建好房(fang)子、旧改好房(fang)子样板。发布《好住房(fang)技术(shu)导则(ze)》，引导房(fang)企积极建设好房(fang)子。
“这是未来住房(fang)发展(zhan)增量(liang)空间的重要内容。”李宇嘉认为，2024年，住建部一直在探索(suo)好房(fang)子的技术(shu)指标，建设导则(ze)等，目(mu)前取得了(le)积极的进展(zhan)，基础制度和(he)标准(zhun)初步形成。下一步将在各地落地，满足最广泛群体的改善型住房(fang)需求。
2025年“止(zhi)跌(die)回稳”仍排任务首位(wei)
本次(ci)会议明(ming)确了(le)2025年全国住建工作的五项重点任务，分别为持续用力(li)推动(dong)房(fang)地产市场止(zhi)跌(die)回稳，推动(dong)构(gou)建房(fang)地产发展(zhan)新(xin)模式，大力(li)实施城市更新(xin)，打造(zao)“中国建造(zao)”升级(ji)版和(he)建设安全、舒(shu)适、绿色、智慧的好房(fang)子。
值(zhi)得一提的是，“持续用力(li)推进房(fang)地产市场止(zhi)跌(die)回稳”位(wei)居五大任务之首。
具体来看，会议从(cong)供需两(liang)方面明(ming)确了(le)具体举措发力(li)稳住楼市。需求方面，会议强调要把“四个取消、四个降低、两(liang)个增加”各项存量(liang)政策和(he)增量(liang)政策坚决落实到位(wei)。
大力(li)支持刚(gang)性和(he)改善性住房(fang)需求。中指研究院政策研究总监陈文静预(yu)计，核心城市限制性政策有望进一步优化，北上深(shen)继续放松限购政策；降低房(fang)贷利率(lu)、核心城市降低首付比例、降低交易(yi)税费等均具备(bei)空间。
有效(xiao)发挥住房(fang)公积金支持作用。据中指监测，2024年各地出台公积金相关政策超400条，从(cong)提高贷款额度上限、支持支付首付款、延长还(hai)款期限、优化套数认定等方面进行优化调整(zheng)，其中，针对多(duo)孩家庭提高贷款额度上限是多(duo)城公积金政策的侧重点之一。
“此次(ci)会议，关于住房(fang)公积金的提法被明(ming)显单列，意味着 2025 年住房(fang)公积金的政策会持续发力(li)，是各地要明(ming)确的重点方向。”上海(hai)易(yi)居房(fang)地产研究院副院长严(yan)跃进指出。
“如各地继续提高公积金贷款额度、延长贷款期限等，多(duo)孩家庭、人才(cai)等人群的支持力(li)度或(huo)更大。”在陈文静看来，全国层面降低公积金贷款利率(lu)也存在一定预(yu)期。
加力(li)实施城中村和(he)危旧房(fang)改造(zao)，推进货币化安置，在新(xin)增100万套的基础上继续扩大城中村改造(zao)规模。
“2025年城中村改造(zao)的配套政策有望继续完(wan)善，加快城中村改造(zao)节奏。”陈文静谈(tan)到，“随着各项配套政策跟进落实，货币化安置城中村改造(zao)或(huo)将在2025年新(xin)房(fang)销售中发挥实质(zhi)性带动(dong)作用，将是促进新(xin)房(fang)销售止(zhi)跌(die)回稳的关键举措之一。”
记者了(le)解到，近期部分城市已通过城中村改造(zao)专项借款、房(fang)票安置结合的方式，实现了(le)较好的新(xin)房(fang)销售去化，如郑州(zhou)。
供给(gei)方面，本次(ci)会议继续强调商品房(fang)建设要严(yan)控增量(liang)、优化存量(liang)、提高质(zhi)量(liang)，重点提及要增加保障房(fang)供给(gei)。
从(cong)政策强调的排序来看，严(yan)跃进认为，商品房(fang)的工作要比保障房(fang)的工作更需要重视(shi)。他还(hai)指出，商品房(fang)的工作也发生了(le)重大变化，从(cong)增量(liang)转向了(le)存量(liang)。
展(zhan)望2025年，陈文静认为应完(wan)善存量(liang)商品房(fang)收储政策。在收购主(zhu)体、收购价格和(he)住房(fang)用途方面给(gei)予城市政府更大自主(zhu)权。同时(shi)，多(duo)措并举盘(pan)活商办用房(fang)，存量(liang)商办用房(fang)转为租赁房(fang)或(huo)是重要方向。
此外，陈文静还(hai)表示落实专项债收购存量(liang)闲置土地政策，继续完(wan)善相关配套政策，加速推动(dong)土地“去库存”，改善市场供求关系及企业资金状况(kuang)也将是供给(gei)端明(ming)年的重点工作之一。
推动(dong)构(gou)建房(fang)地产发展(zhan)新(xin)模式
本次(ci)会议还(hai)明(ming)确了(le)推动(dong)构(gou)建房(fang)地产发展(zhan)新(xin)模式的五个方面，包括：一是加快发展(zhan)保障性住房(fang)，增加改善性住房(fang)特别是好房(fang)子供给(gei)；二是建立“人房(fang)地钱”要素联动(dong)机制；三是有力(li)有序推行现房(fang)销售，优化预(yu)售资金监管；四是加快建立房(fang)屋全生命周期安全管理制度；五是完(wan)善房(fang)地产全过程监管。
“2024年对于改善型需求，更多(duo)从(cong)需求端或(huo)购房(fang)端入手。但此次(ci)会议比较明(ming)确提及改善性住房(fang)的供给(gei)，尤其是和(he)好房(fang)子进行结合。”在严(yan)跃进看来，完(wan)善住房(fang)供应体系是房(fang)地产发展(zhan)新(xin)模式5项工作的首要内容。相关房(fang)企应积极研究一系列涉及改善型住房(fang)的拿地和(he)开发投资等内容，持续优化产品设计。
值(zhi)得一提的是，根据中指研究院监测，目(mu)前全国已有多(duo)地在新(xin)供应地块中持续优化容积率(lu)和(he)计容规则(ze)，引导和(he)鼓励房(fang)企打造(zao)更优质(zhi)的产品，提升购房(fang)者居住体验。
陈文静预(yu)计后(hou)续将有更多(duo)城市继续优化供给(gei)端政策，为“好房(fang)子”供给(gei)提供支持。而“好房(fang)子”不(bu)断放量(liang)，也有望进一步引导改善性住房(fang)需求释放，促进市场修复。
“未来商品房(fang)和(he)保障房(fang)都要以需定供。”对于推动(dong)建立“人房(fang)地钱”要素联动(dong)新(xin)机制，李宇嘉认为，目(mu)的是摸清底(di)数(有多(duo)少(shao)房(fang)、有多(duo)少(shao)人)厘清需求，这样供应出来的房(fang)子才(cai)不(bu)会过剩。
展(zhan)望2025年，根据“中国房(fang)地产业中长期发展(zhan)动(dong)态模型”测算，中性情形下，陈文静预(yu)计2025年全国商品房(fang)销售面积同比小幅(fu)下降；乐观情形下，若城中村改造(zao)及收储存量(liang)房(fang)等加快落实，居民(min)置业意愿提升，2025年全国商品房(fang)销售面积或(huo)可实现止(zhi)跌(die)。(作者：谭梦桐(tong))