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中(zhong)国网财经12月23日讯 近日，国家金融监督管理总(zong)局北京监管局与北京市规(gui)划和(he)自然资源委员会联合发布了《关于做好不动产(chan)信托财产(chan)登记工(gong)作的通(tong)知(试行(xing))》(以下简称：《通(tong)知》)，标(biao)志着北京市在不动产(chan)信托财产(chan)登记领域迈出了重要一步，为信托行(xing)业规(gui)范发展提供了有力支(zhi)持。
多位专家表示(shi)，这是信托行(xing)业发展的一个(ge)重要里程碑，将带来新的发展机遇(yu)。用益信托研究员喻智表示(shi)，北京这次的不动产(chan)信托财产(chan)登记试行(xing)，对信托行(xing)业是一大(da)利好。资深资管专家袁吉伟(wei)也表示(shi)，这有利于促进以家族信托为代(dai)表的财富管理服务信托的发展，推动信托行(xing)业回归本源。
信托行(xing)业资深分析师帅国让则认为，未来，一旦不动产(chan)信托财产(chan)登记机制得到落地，将有利于保护信托当事(shi)人的合法权益，明确界(jie)定信托当事(shi)人的权利和(he)义务，减少因权利不清而产(chan)生(sheng)纠纷。
制度细则明确
《通(tong)知》对不动产(chan)信托及不动产(chan)信托财产(chan)登记进行(xing)了明确定义。不动产(chan)信托是指委托人依法将其(qi)不动产(chan)转移给信托机构(gou)，由(you)信托机构(gou)按照(zhao)委托人的意愿以受托人名义进行(xing)管理、运用和(he)处分的信托业务。而不动产(chan)信托财产(chan)登记，则是指委托人将国有土(tu)地上已取(qu)得合法不动产(chan)权证书的不动产(chan)相关权利转移给信托机构(gou)，依法向(xiang)不动产(chan)登记机构(gou)申请将信托财产(chan)权利和(he)其(qi)他法定事(shi)项记载于不动产(chan)登记簿的行(xing)为。
为确保不动产(chan)信托财产(chan)登记的顺利进行(xing)，《通(tong)知》还明确了办理流程及相关要求。首先，不动产(chan)信托成立前，信托机构(gou)需在中(zhong)国信托登记有限责任公(gong)司办理信托产(chan)品预(yu)登记，取(qu)得产(chan)品编码及信托预(yu)登记完(wan)成通(tong)知书。其(qi)次，委托人与信托机构(gou)需共同(tong)签订(ding)信托文(wen)件(jian)，明确信托目的、信托财产(chan)、信托期限、信托当事(shi)人的权利义务等具体内容(rong)。最后，委托人与信托机构(gou)需共同(tong)向(xiang)不动产(chan)登记机构(gou)提出登记申请，不动产(chan)登记机构(gou)根据契税完(wan)税(或减免(mian)税)凭证、信托文(wen)件(jian)及中(zhong)国信托登记有限责任公(gong)司出具的证明文(wen)件(jian)，办理不动产(chan)转移登记，并在不动产(chan)权证书附记栏标(biao)注“不动产(chan)信托财产(chan)，信托产(chan)品名称：XXX”。
对此(ci)，资管研究员袁吉伟(wei)指出，由(you)于过去信托财产(chan)登记机制缺失，信托财产(chan)纳(na)入信托存在制度障(zhang)碍，北京此(ci)次出台(tai)不动产(chan)信托财产(chan)登记办法是非常重要的探索。
此(ci)外(wai)，《通(tong)知》还对信托财产(chan)处置(zhi)进行(xing)了相关规(gui)定。不动产(chan)信托财产(chan)处置(zhi)需按照(zhao)信托文(wen)件(jian)约定实施，因人民法院、仲裁(cai)委员会的生(sheng)效法律文(wen)书等导致权属发生(sheng)转移，或依据人民政府(fu)、人民法院、人民检察院等国家有权机关出具的嘱托文(wen)件(jian)办理不动产(chan)登记的，需按照(zhao)有关规(gui)定执行(xing)。
不动产(chan)信托登记难题仍需关注
《通(tong)知》的出台(tai)为信托行(xing)业带来了新的发展机遇(yu)，但(dan)不动产(chan)信托登记仍面临一些挑战。其(qi)中(zhong)，税务处理是一个(ge)重要方(fang)面。有专家指出，《通(tong)知》明确规(gui)定不动产(chan)登记部门在办理信托财产(chan)登记之前，需要审核申请人提交的“契税完(wan)税(或减免(mian)税)凭证”。但(dan)《通(tong)知》并未提及其(qi)它的缴(jiao)税凭证，这是否意味着委托人不需要缴(jiao)纳(na)个(ge)人所得税等，仍需进一步明确。
袁吉伟(wei)指出，信托财产(chan)登记还面临另外(wai)一项难题就是税务处理，现(xian)在还没有针对信托的税制，可参考(kao)借鉴国外(wai)经验，按照(zhao)实质重于形式的原则，把纳(na)入信托财产(chan)的不动产(chan)等看作是非交易过户(hu)处理。同(tong)时，也应防止信托成为避(bi)税渠道，我国还是要继续完(wan)善(shan)遗产(chan)税、赠与税体系，让信托成为促进财富有序传承的良好工(gong)具，进而推动共同(tong)富裕。
长(chang)久(jiu)以来，不动产(chan)装入信托还面临税负(fu)问(wen)题。如何(he)合理解决这些问(wen)题，降低(di)信托设立和(he)运营成本，将是未来推动不动产(chan)信托发展的关键所在。
喻智向(xiang)记者表示(shi)，对信托公(gong)司而言，不动产(chan)信托登记制度对促进服务信托及公(gong)益/慈(ci)善(shan)信托有明显的支(zhi)持作用，既可以拓(tuo)展相关信托业务的受托财产(chan)范围、简化操作环节、减少信托设立成本；又可以在一定程度上拓(tuo)展信托的业务场景(jing)，比如以房养老的养老金融产(chan)品、不动产(chan)家族信托等。
北京此(ci)次先行(xing)推行(xing)不动产(chan)信托登记，不仅为信托行(xing)业带来了新的发展机遇(yu)，也为推动信托市场健康(kang)发展注入了新的活力。随着政策的逐步落地和(he)完(wan)善(shan)，相信信托行(xing)业将迎(ying)来更加广阔的发展前景(jing)。同(tong)时，我们也期待信托行(xing)业能够不断创新和(he)突破，为投资者提供更加优质、高(gao)效的服务，推动信托市场持续健康(kang)发展。