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2月20日(ri)，上海2025年首(shou)次出让(rang)的四宗宅地进入现场竞价环节且全部(bu)溢(yi)价成交，成交总额159.26亿元，出让(rang)面积(ji)9.59万平(ping)方米，规划建筑面积(ji)22.72万平(ping)方米。
同策研(yan)究的分析师李浩诚表示，本次土拍中，央国企虽有参与，但不再像以往一样占据绝(jue)对主导。引人注目的是，一些外资企业或带有外资背景的联合体(ti)在拿地中表现活跃(yue)。本次土拍联合体(ti)拿地成为主流。
另一个值得(de)关注的是非核心区地块(kuai)。城市测量师行(xing)的分析师唐(tang)新颖(ying)表示，本次出让(rang)的两宗外环外地块(kuai)的表现虽不及(ji)中心城区亮眼，但打破(po)了以往郊区多以底(di)价成交的局面，显示出外环外市场的回暖迹象。
金茂联合外资企业获内环宅地，专家(jia)：反映出外资布局上海的战略意图
本次土拍关注度最(zui)高的为虹口区地块(kuai)。
虹口区C080302单(dan)元hk329-11地块(kuai)吸引五位竞买人参与竞拍，中国金茂（00817.HK）旗下的西安葆茂置业有限公司和沁睿(rui)佳（上海）置业有限公司的联合体(ti)经过184轮竞价，以89.64亿元的总价竞得(de)，溢(yi)价率(lu)38.20%，成交楼板价约11.75万元/平(ping)方米。
沁睿(rui)佳（上海）置业有限公司为新加坡黄祖耀(yao)家(jia)族旗下产(chan)业。唐(tang)新颖(ying)称，中国金茂与新加坡房企组成的联合体(ti)，这一合作不仅体(ti)现了房企对核心城区稀缺资源的争夺，也反映出外资房企通过联合开发的方式重新布局上海住宅市场的战略意图。
参与此次土拍的还包括(kuo)中国海外发展(zhan)（00688.HK）、保利发展(zhan)（600048.SH）、越秀地产(chan)（00123.HK）、华(hua)润置地（01109.HK)、招商(shang)蛇(she)口（001979.SZ）、绿城中国（03900.HK）。
出让(rang)文件显示，该地块(kuai)位于(yu)内环线内嘉兴路街道瑞虹新城板块(kuai)，东至曲阳南路，南至新宏星小学和规划公共绿地，西至规划公共绿地，北至四平(ping)路。该地块(kuai)与瑞虹新城十期(qi)一路之(zhi)隔(ge)。
该地块(kuai)规划为普通商(shang)品房用地，起始价为64.86亿元，中止价为90.81亿元，容积(ji)率(lu)为3.95，规划为普通商(shang)品房用地，出让(rang)面积(ji)19318.86平(ping)方米，计容面积(ji)76309.5平(ping)方米。
华(hua)润越秀联合体(ti)竞得(de)“地王”旁宅地
浦东新区Z000602单(dan)元20Ea-01地块(kuai)吸引六位竞买人参与竞拍，最(zui)终，经过76轮竞价，以50.90亿元的总价成交，未(wei)触及(ji)中止价，溢(yi)价率(lu)33.38%，成交楼板价为74695元/平(ping)方米。
竞得(de)人为越秀地产(chan)旗下的杭州燚乐实业投资有限公司与华(hua)润置地旗下的上海泓喆商(shang)务咨询(xun)有限公司组成的联合体(ti)。参与该地块(kuai)竞拍的还包括(kuo)，建发国际集团（01908.HK）、保利发展(zhan)、上海市浦东新区房地产(chan)（集团）有限公司、招商(shang)蛇(she)口和中国海外发展(zhan)。
出让(rang)文件显示，该地块(kuai)规划为普通商(shang)品房用地，位于(yu)新杨思板块(kuai)，东至经二路、南至纬一路、西至经一路、北至20Ea-02地块(kuai)，出让(rang)面积(ji)27258.08平(ping)方米，容积(ji)率(lu)2.5，起始总价38.16亿元，中止价53.43亿元。
该地块(kuai)邻(lin)近“地王”——浦东新区Z000602单(dan)元20B-12地块(kuai)。2024年11月27日(ri)，20B-12地块(kuai)吸引五位竞买人参与竞价，中能建城市投资发展(zhan)有限公司、越秀地产(chan)、华(hua)润置地组成的联合体(ti)成为竞得(de)人，代价为78.97亿元的总价，实施商(shang)品住宅装修标准5000元/平(ping)方米，以及(ji)配建公共服(fu)务设施300平(ping)方米和高端人才住房配建比例2%，成交楼面价74426元/平(ping)方米，溢(yi)价率(lu)40.37%。20B-12地块(kuai)不仅成交总价创2024年集中供地出让(rang)地块(kuai)单(dan)个地块(kuai)之(zhi)最(zui)，溢(yi)价率(lu)也创近三年新高。
重启投资的金地今年第二次拿地
民营房企持续发力。
本次出让(rang)地块(kuai)中容积(ji)率(lu)最(zui)低的一宗为松江区SJC10008单(dan)元05a-24号地块(kuai)，吸引两位竞买人参与竞拍，最(zui)终，由金地集团（600383.SH）和另外两家(jia)房企组成的联合体(ti)竞得(de)，成交额8.15亿元，溢(yi)价率(lu)13.98%，成交楼板价为26216元/平(ping)方米。
图片(pian)来源：中指院
该地块(kuai)的竞得(de)人包括(kuo)金地集团旗下的太仓(cang)鑫启泰(tai)房地产(chan)咨询(xun)有限公司、新加坡星狮集团旗下的苏(su)州星泰(tai)益置业有限公司和厦门国贸房地产(chan)有限公司拥有的上海筑成房地产(chan)有限公司。未(wei)竞得(de)人为建发国际集团（01908.HK）间(jian)接拥有的苏(su)州兆坤房地产(chan)开发有限公司。
图片(pian)来源：中指院
出让(rang)文件显示，该地块(kuai)位于(yu)松江新城方松街道，东至05a-25号地块(kuai)，南至新松江路，西至思涌(yong)路，北至05a-22号地块(kuai)；规划为普通商(shang)品房用地，出让(rang)面积(ji)25913.27平(ping)方米，容积(ji)率(lu)为1.2。
金地集团顺利度过去年的偿债高峰之(zhi)后，现金流压力缓解(jie)，开始谋求发展(zhan)，重启投资拿地，这是金地集团今年的第二次出手。今年1月20日(ri)，金地集团获取位于(yu)浙江省杭州市临平(ping)老城区的低密度宅地，权益占比60%。
熟悉该地块(kuai)的业内人士介绍，该地块(kuai)处于(yu)松江新城核心地段，周边长期(qi)断供，高端低密产(chan)品会(hui)有较强的竞争力。
来自金地集团的内部(bu)人士表示，逐步恢(hui)复拿地后，公司今年将继续在产(chan)品端发力，以满足(zu)当前市场差(cha)异(yi)化的需求；该地块(kuai)将建成以大面宽叠加为主的产(chan)品，并(bing)附(fu)带部(bu)分合院产(chan)品。
龙湖集团联合体(ti)再获奉贤区宅地，外环外市场回暖
另一宗民企获取的地块(kuai)为奉贤区奉贤新城10单(dan)元06-07地块(kuai)，该地块(kuai)吸引三位竞买人参与竞拍，最(zui)终，龙湖集团（00960.HK）旗下的太仓(cang)湖晖置业有限公司与句容建华(hua)置地有限公司组成的联合体(ti)以10.57亿元的总价竞得(de)，成交楼面价20473元/平(ping)方米，溢(yi)价率(lu)16.54%。
图片(pian)来源：中指院
句容建华(hua)置地有限公司是汤和控(kong)股集团有限公司旗下公司，汤和控(kong)股还拥有全国最(zui)大的混凝(ning)土制品与技术综合服(fu)务商(shang)建华(hua)建材集团。
参与此次土地竞拍的还有中国金茂（00817.HK）旗下的苏(su)州腾(teng)茂置业有限公司，常州天安元城房地产(chan)发展(zhan)有限公司和象屿地产(chan)集团有限公司旗下的上海象盈房地产(chan)开发有限公司组成的联合体(ti)。
出让(rang)文件显示，该地块(kuai)规划为普通商(shang)品房用地、商(shang)业用地；东至06-04地块(kuai)，南至光昊路，西至金海公路绿地，北至南奉公路绿地；建设用地面积(ji)23459.62平(ping)方米，规划建筑面积(ji)51611.16平(ping)方米（商(shang)住比为15%:85%），容积(ji)率(lu)2.2，起始价约9.07亿元，中止价为11.79亿元。
唐(tang)新颖(ying)介绍，本次土拍中，两宗外环外地块(kuai)的表现虽不及(ji)中心城区亮眼，但打破(po)了以往郊区多以底(di)价成交的局面，显示出外环外市场的回暖迹象。随着(zhe)楼市政策的放宽，外环外重点发展(zhan)区域的价值正逐步回归大众视野，例如五大新城区域，凭借其规划利好和价格优势，正吸引越来越多购房者的关注。未(wei)来，随着(zhe)基础设施的完善和产(chan)业资源的导入，外环外市场有望迎来新一轮发展(zhan)机遇。
2024年4月，龙湖集团联合句容建华(hua)置地有限公司以15.37亿元的总价竞得(de)奉贤新城10单(dan)元08B-01地块(kuai)，参与此次竞拍的还包括(kuo)奉贤本地国企上海高屋置业有限公司以及(ji)象屿地产(chan)集团有限公司旗下的江苏(su)象屿投资有限公司。
专家(jia)：上海房价连续上涨，给房企拿地提供底(di)气(qi)
本次出让(rang)地块(kuai)全部(bu)溢(yi)价成交。
上海中原地产(chan)市场分析师卢文曦表示，溢(yi)价的产(chan)生(sheng)说(shuo)明房企拿地积(ji)极性很高，对市场有良(liang)好信心。尤其是2月19日(ri)公布的70城房价指数，上海房价继续保持连续上涨势头，给房企提供了不少底(di)气(qi)。
李浩诚认为，上海土地市场活跃(yue)度显著(zhu)提升(sheng)，吸引众多房企积(ji)极参与，竞争激烈程度显著(zhu)提升(sheng)，也表明房企对上海房地产(chan)市场前景依然看好，愿(yuan)意投入资源参与优质地块(kuai)的争夺。
中指研(yan)究院上海分析师苏(su)晓东同样表示，本轮土拍是春(chun)节后上海土拍市场的良(liang)好开端，稀缺地块(kuai)继续受到房企热捧。土拍市场高涨的热情或将传导至新房市场，加之(zhi)上海购房政策仍(reng)有放松的空间(jian)，有助于(yu)稳定购房者预期(qi)，有利于(yu)上海房地产(chan)市场整体(ti)企稳。
上海易居房地产(chan)研(yan)究院副院长严跃(yue)进分析认为，上海土地市场的较好表现，对于(yu)全国其他城市也有较为积(ji)极的启发。各地要用足(zu)用好政策，推出优质地块(kuai)，积(ji)极促(cu)进土地市场的活跃(yue)。
国企积(ji)极参与本次土拍的同时，国内民营地产(chan)商(shang)和外资地产(chan)商(shang)的积(ji)极入市也值得(de)关注。据中指院统计，本场土拍4宗地块(kuai)共吸引17家(jia)企业参拍，其中5家(jia)央企、5家(jia)国企、3家(jia)民企、3家(jia)外企和1家(jia)混合所有制企业。
严跃(yue)进也表示，此次土拍最(zui)受关注的即为虹口区地块(kuai)，吸引了包括(kuo)中国海外发展(zhan)、绿城中国、招商(shang)蛇(she)口等头部(bu)房企，进一步说(shuo)明2025年优质城市优质地段依旧受到房企的青睐和认可。