▲任(ren)大鹏。受访者供图

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本(ben)就不能买，宅基地确权(quan)登记“房地一(yi)体”

新京报：不允许城镇居民到农村(cun)购房、购宅基地，不允许退休干部到农村(cun)占地建房，背后的制度与法律依据是什么？

任(ren)大鹏：农村(cun)宅基地制度是保障农村(cun)居民户有所居的基本(ben)制度。“一(yi)户一(yi)宅”是农村(cun)宅基地管理的基本(ben)原则。

根据土地管理法等法律规定，宅基地的所有权(quan)归农民集体，符(fu)合条件的农村(cun)居民作为集体经济组织成(cheng)员(yuan)，可以以户为单位依法申请取得农村(cun)集体土地建住宅。根据2021年实施(shi)的土地管理法实施(shi)条例第三十四条规定，申请取得农村(cun)宅基地使用(yong)权(quan)需(xu)要具备(bei)以下要素，一(yi)是申请人必须是农村(cun)居民，二是必须以户为单位申请，三是要符(fu)合法定程序。所以，就农村(cun)宅基地的权(quan)利(li)主体而言，要与集体经济组织之间建立宅基地使用(yong)权(quan)的法律关系，其适(shi)格主体必须是农村(cun)集体经济组织成(cheng)员(yuan)。

城镇居民、退休干部等都不具有农村(cun)集体经济组织成(cheng)员(yuan)身份，根据法律法规的规定，不属于农村(cun)宅基地的适(shi)格主体，因此不能到农村(cun)申请取得农民宅基地。农村(cun)房屋的所有权(quan)与宅基地使用(yong)权(quan)具有不可分割的关系，按照宅基地确权(quan)登记的“房地一(yi)体”原则，城镇居民到农村(cun)购房，必然要以取得宅基地使用(yong)权(quan)为前提。城镇居民依法不能取得农村(cun)宅基地使用(yong)权(quan)，也就当然不能到农村(cun)购房。退休干部也是如此，不具有获得宅基地使用(yong)权(quan)的主体资(zi)格，到农村(cun)占地建房自然也没有法律依据。

新京报：宅基地属于集体所有，并无外部交易的通道(dao)。之所以强调禁止，是否已经出现变通的方式，可以由集体经济组织之外的人，甚至是城市居民购买？

任(ren)大鹏：实践中，确实存在着(zhe)农村(cun)宅基地私下买卖的现象。依据法律和政策规定，农村(cun)宅基地的资(zi)格权(quan)主体，只限于农村(cun)集体经济组织成(cheng)员(yuan)。农村(cun)集体经济组织法明确规定了集体经济组织成(cheng)员(yuan)的认定条件，不具有集体成(cheng)员(yuan)资(zi)格，也就当然不具有申请取得宅基地的权(quan)利(li)。为此，集体经济组织以外的人购买农村(cun)宅基地，其行为应属无效。

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禁令背后，是保障公平与保护农民利(li)益

新京报：为何不允许城镇居民、退休干部到农村(cun)购房、建房？这一(yi)规定的目的是什么？

任(ren)大鹏：中央(yang)一(yi)号文件的上述规定，其政策考量的核心是，第一(yi)，城镇居民到农村(cun)购房购宅基地或者退休干部到农村(cun)建房，会挤压有限的农村(cun)集体建设用(yong)地资(zi)源，甚至会挤占农用(yong)地，威胁耕地红线(xian)。第二，农村(cun)宅基地归集体所有，申请取得农村(cun)宅基地使用(yong)权(quan)是农村(cun)居民作为集体经济组织成(cheng)员(yuan)独有的基本(ben)权(quan)利(li)，尤其是很多地方集体土地资(zi)源短缺，本(ben)集体经济组织成(cheng)员(yuan)即使符(fu)合条件也不见(jian)得能够取得宅基地，需(xu)要通过多种方式保障农村(cun)居民户有所居的权(quan)利(li)。非农村(cun)集体经济组织成(cheng)员(yuan)取得宅基地，会损害农村(cun)集体经济组织成(cheng)员(yuan)的法定权(quan)利(li)，导致不公平现象。第三，农村(cun)宅基地制度在相(xiang)关法律中有明确规定，不具备(bei)主体资(zi)格的主体取得宅基地使用(yong)权(quan)，于法无据。

新京报：也有声音认为，干部退休后回乡(xiang)置产，可以帮(bang)助(zhu)乡(xiang)村(cun)发展(zhan)，如何理解这两者之间的关系？

任(ren)大鹏：中央(yang)政策和相(xiang)关法律，切实鼓励各类要素包括人才要素融入乡(xiang)村(cun)振兴(xing)中。乡(xiang)村(cun)振兴(xing)促进法第二十八条第二款和第三款也有明确规定，地方政府(fu)要支持和引(yin)导各类人才服务乡(xiang)村(cun)振兴(xing)，乡(xiang)镇、村(cun)集体也应当为返乡(xiang)入乡(xiang)，提供必要的生产生活服务和相(xiang)关福利(li)待遇。退休官员(yuan)等人才返乡(xiang)，对于实现乡(xiang)村(cun)振兴(xing)目标提供人才支撑，是必要的，依法为返乡(xiang)人才提供必要的生产生活条件，也确实有助(zhu)于人才在乡(xiang)村(cun)做出贡献(xian)。

但是，支持人才返乡(xiang)，与允许其在农村(cun)购房和购买农民宅基地，是两个(ge)不同的概念。这里有两个(ge)问题需(xu)要厘(li)清，一(yi)是退休干部返乡(xiang)，并不见(jian)得一(yi)定属于乡(xiang)村(cun)振兴(xing)人才返乡(xiang)。二是对人才的支持方式有多种形式，例如在居住保障上，土地管理法第六十二条第六款规定，“鼓励农村(cun)集体经济组织及其成(cheng)员(yuan)盘活利(li)用(yong)闲(xian)置宅基地和闲(xian)置住宅。”返乡(xiang)人才租住农民的闲(xian)置住宅，同样可以解决其必需(xu)的生活条件。

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亮相(xiang)一(yi)号文件，更具政策导向性

新京报：如果允许农村(cun)房屋、宅基地自由交易，会出现怎样的问题？

任(ren)大鹏：农村(cun)宅基地具有特殊属性，其使用(yong)权(quan)行使主体、权(quan)利(li)内容和权(quan)利(li)行使的限制等，在法律中有明确规定，因此不属于可以自由流(liu)通的财产。如果允许农村(cun)房屋和宅基地自由交易，会损害农村(cun)集体经济组织及其成(cheng)员(yuan)的权(quan)利(li)，损害相(xiang)关法律的权(quan)威性。

新京报：这种禁止已在法律和此前的部委要求中明确体现，为何还(hai)要出现在中央(yang)一(yi)号文件中继(ji)续强调？

任(ren)大鹏：对于农村(cun)宅基地的管理，需(xu)要遵循土地管理法、土地管理法实施(shi)条例等法律法规确立的制度。与相(xiang)关部门(men)的规定相(xiang)比，今(jin)年中央(yang)一(yi)号文件针对性地对于城镇居民到农村(cun)购房、购宅基地和退休干部到农村(cun)占地建房做出禁止性规定，更具政策导向性和权(quan)威性，对于切实深化农村(cun)土地制度改革，赋予农民更加充分的财产权(quan)益具有重(zhong)要意义(yi)。同时，禁令的实施(shi)，意味着(zhe)相(xiang)关制度会进一(yi)步明确和细化，有助(zhu)于妥善处理人才下乡(xiang)和农村(cun)宅基地管理过程中出现的矛(mao)盾(dun)，有效矫正在农村(cun)宅基地管理中存在的一(yi)些错误做法。

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禁止购房购地，是否会影(ying)响“新农人”？

新京报：这些年，我国一(yi)直在鼓励盘活宅基地等农村(cun)闲(xian)置资(zi)源，禁令是否会影(ying)响资(zi)源盘活？

任(ren)大鹏：农村(cun)宅基地问题具有历史和现实复杂性。关于农村(cun)宅基地改革，中央(yang)多次强调要稳慎推(tui)进。从实践看，随着(zhe)大量农民向城市迁(qian)徙，农村(cun)宅基地闲(xian)置状况显著，导致了各项(xiang)建设中紧缺的建设用(yong)地资(zi)源浪费。各地在盘活利(li)用(yong)闲(xian)置宅基地改革的试点过程中，有很多创新和探索。根据中央(yang)要求，闲(xian)置宅基地及其他资(zi)源的盘活利(li)用(yong)，必须符(fu)合相(xiang)关法律的规定，切实做到改革于法有据。如根据乡(xiang)村(cun)振兴(xing)促进法第六十七条的规定，盘活农村(cun)存量建设用(yong)地，应当优先满足乡(xiang)村(cun)产业、公共服务设施(shi)和农民住宅用(yong)地合理需(xu)求。

新京报：到乡(xiang)村(cun)创业的年轻人，也会产生置产需(xu)求，如果一(yi)直租房，是否会影(ying)响“新农人”的热情(qing)？怎么才能让乡(xiang)村(cun)留住这些人才？

任(ren)大鹏：年轻人返乡(xiang)创业，对于乡(xiang)村(cun)产业发展(zhan)和文化繁荣等，都具有重(zhong)要意义(yi)，各地应当采取多种激励措施(shi)引(yin)导城市人才下乡(xiang)，推(tui)动(dong)专业人才服务乡(xiang)村(cun)。有条件的地方，可以为新农人购房或者租住农民房屋给予补(bu)贴(tie)，但不应当允许新农人等通过购买农村(cun)宅基地和农民住宅的方式解决生活条件。乡(xiang)村(cun)要留住人才，更重(zhong)要的是为年轻人提供就业和发展(zhan)机(ji)会，而不是突破(po)法律和政策的边(bian)界。

值班编辑 古丽