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深圳未动，临(lin)深便“涨价”声一片了。
难道(dao)临(lin)深市(shi)场，要抢跑了？
涨声四起
开年，深圳市(shi)场还没什么水花，东莞的楼市(shi)就开始喊“涨”。
临(lin)深市(shi)场，最近东莞十(shi)多个楼盘(pan)集中收回折(she)扣，上(shang)调价格成了讨论的热门。
似(si)乎，开工短(duan)短(duan)十(shi)多天，各个住宅(zhai)项目(mu)为(wei)了抓住金三(san)银四，做(zuo)了通气动作(zuo)。
据不完全统(tong)计，东莞新房住宅(zhai)，发布了调价海报的就有接近二(er)十(shi)个，涨价的幅度在2%～3%左右，其中不乏东城(cheng)、南城(cheng)、万江、松山湖这些核心区域位置地段不错的项目(mu)。
比如东城(cheng)的光(guang)大天骄国际(ji)，2月16日起“涨价2%”。
光(guang)大天骄国际(ji)去年入市(shi)442套163—350平住宅(zhai)，备案均价约5.4万—6.3万/平。
比如南城(cheng)的建发缦云2025年涨价2%，这个项目(mu)位于东莞南城(cheng)CBD旁，去年5月曾(ceng)加推，整体备案均价约5万-5.2万元/平。
比如南城(cheng)的香港中心紫荆8号2月17日起涨价1%，保利天珺2月17日起涨7万-8万/套。
这两个项目(mu)直线距离约250米(mi)，前(qian)者(zhe)143-208㎡的精装大平层备案均价约5.4万—5.8万/平，后者(zhe)建面约130-150平住宅(zhai)备案均价约4.69万—5.26万/平。
比如位于东莞南城(cheng)的保利天郡(jun)2月17日总价上(shang)调7万-8万，与东莞香港中心直线距离约300米(mi)。
再比如虎门的保利时区2月17日起涨价3%，厚街的保利四季和颂府涨价2%。
而这些项目(mu)城(cheng)区范围内优(you)质地段的比较集中。
似(si)乎，东莞核心区域的一些新房项目(mu)信(xin)心又回来了，而且不仅(jin)回来，还有了不少底气。
而楼市(shi)几乎牵一发动全身，这些项目(mu)代表的就是市(shi)场的整体趋(qu)势。
比如这些项目(mu)中，保利的涨价集中度就比较高，在统(tong)计内的就有三(san)个，也(ye)一定反映出了开发商的态度。
所以，眼下涨声四起，也(ye)说明一个问题——开发商们与其同行互卷，不如一起托(tuo)底市(shi)场，抓住“金三(san)银四”的市(shi)场节点(dian)。
涨价底气
虽然市(shi)场是否(fou)真(zhen)的已经具备“涨价”条件，还需要打(da)个问号。
但是什么给了开发商底气，支撑(cheng)开发商们统(tong)一了动作(zuo)？
正常来说，东莞市(shi)场看深圳。
深圳作(zuo)为(wei)楼市(shi)风向标，市(shi)场复苏明确。
无论是新房还是二(er)手房，在去年的政策组合拳下，九(jiu)月到十(shi)二(er)月，连续一个季度成交都出现了升温，2025年1月至2月虽然成交有所回落，但历(li)年都有春节假期(qi)的阶段性特征，对比之下已经是2022年以来春节假期(qi)阶段的高峰。
而整个深圳的新房住宅(zhai)，去年取消限价后，一些新住宅(zhai)的价格反而比市(shi)场预期(qi)的还贵了。
虽然这些项目(mu)并(bing)没有宣布“涨价”，但价格对比周(zhou)边新房或者(zhe)前(qian)批房源贵了是有目(mu)共睹的。
其次，东莞的市(shi)场也(ye)有所复苏。
从东莞住建局公布的数据可以看到，去年9月—12月，东莞超过4层的新房住宅(zhai)成交量(liang)超过2000套，10月甚(shen)至出现5582套的成交量(liang)，并(bing)且新房住宅(zhai)的网(wang)签均价也(ye)稳定在了2.4万+/平方米(mi)，二(er)手住宅(zhai)方面也(ye)同样维持在2000套以上(shang)，网(wang)签均价维持在1.6万/平左右。
而今年1月的数据，同样也(ye)是受春节传统(tong)淡季影响(xiang)回落了一些。
而更值得(de)注意的是，2024年9月—12月，东莞的核心城(cheng)区东城(cheng)街道(dao)、南城(cheng)街道(dao)也(ye)有同样的网(wang)签表现，超过4层的新房住宅(zhai)网(wang)签套数从2位数，上(shang)升到3位数。
如果不是受春节影响(xiang)，翘尾行情会更明显。
所以即使网(wang)签数据存在一定的滞后性，但东莞的住宅(zhai)市(shi)场确实有过阶段性的复苏。
这就给新房的开发商回收折(she)扣，调价提供一些底气。
而市(shi)场的风向，可以直接影响(xiang)开发商销售的策略，尤其是项目(mu)的一线营销策划团队，都时刻关注市(shi)场的动态和变(bian)化。
去年12月东莞就已经有项目(mu)跟着(zhe)深圳和东莞市(shi)场反弹(dan)收回折(she)扣，针对195平和105平户型回收折(she)扣。
第三(san)是提价的项目(mu)，核心区域的居多，本身地段上(shang)有市(shi)场优(you)势。
而核心区域本身项目(mu)库存和供应本身也(ye)不算多，去年整个东莞就上(shang)拍了5宗商住用地，其中还流拍了两宗，而东城(cheng)、南城(cheng)、莞城(cheng)的位置都没有宗地供应。到了今年1月才补充位于滨海湾新区的商住用地。
对比近5年每年的商住用地出让宗数，几乎是腰斩的状态。
而住宅(zhai)用地的变(bian)化，事关市(shi)场3年的预期(qi)。
对开发商而言，虽无直接影响(xiang)，但也(ye)间接决定了对市(shi)场的短(duan)期(qi)判断和销售决策。
所以，商住用地的减少供应，也(ye)给核心区的项目(mu)一些“慢慢卖”的底气。
所以，回收折(she)扣也(ye)就有了底气。